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warniiiz

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Réponse postée 4 octobre 2010 08:07

Merci de votre réponse.

J'ai lu les pages relative au sujet sur votre site. Je pense avoir bien compris l'avantage fiscal que l'on a Ă  se facturer un loyer Ă  soi-mĂȘme.

Ma question porte plus sur les limites de la facturation d'un loyer Ă  soi-mĂȘme, en termes du montant de loyer et de charge, et par extension, des limites d'une telle potentielle "optimisation de revenus".

PS : Je ne connaissais pas votre site, il est trÚs instructif et surtout trÚs bien illustré. Y récapituler chaque assiette/abattement/pourcentage/etc. est une excellente source de clarté dans la jungle de l'indépendant. Merci.
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Réponse postée 1 octobre 2010 11:30

Bonjour,

Je suis actuellement en train d'Ă©tablir un bail professionnel, tout ce qu'il y a de plus normal, et en parallĂšle je me pose quelques questions sur les limites d'un tel bail.

1. DĂ©finition de "bail professionnel", sur le site http://www.lacgl94.fr/on-vous-aide/lexique :
Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à -dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 6 mois.
2. Limite de loyer

Les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses, comme l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ne limitent aucunement le montant des loyers, ni des charges. Seul le "bon sens" nous pousse à limiter a liste des charges à celle établi par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables. Ce décret est avant tout destiné aux baux d'habitation.

Les mensualitĂ©s d'un bail professionnel ne connait donc aucune limite, qu'il s'agisse du loyer en lui-mĂȘme, ou bien des charges.

3. Location Ă  soi-mĂȘme, par dĂ©cision du 11 avril 2008, voir sur http://www.netpme.fr/actualite-entreprise/1293-bnc-deduction-loyers-d-un-immeuble-maintenu-dans-patrimoine-prive.html

Cette dĂ©cision Ă©tablit qu'un professionnel libĂ©ral peut se louer Ă  soi-mĂȘme un local professionnel, sous rĂ©serve que :
  • * Le contribuable doit avoir laissĂ© l’immeuble en cause dans son patrimoine privĂ©. Il ne doit donc pas l’avoir inscrit au registre des immobilisations.
    * Le contribuable doit Ă©galement justifier que les loyers ont effectivement fait l’objet d’un paiement.
    * Ainsi, les loyers pourront ĂȘtre dĂ©duits du rĂ©sultat de l’activitĂ© entrant dans la catĂ©gorie des BNC, mais feront l’objet d’une dĂ©claration dans la catĂ©gorie des revenus fonciers.
Ma question :

En se louant Ă  soi-mĂȘme une piĂšce en tant local professionnel via un bail professionnel au loyer dĂ©libĂ©rĂ©ment surestimĂ©, est-il effectivement possible de diminuer le montant de ses cotisations sociales ?

Je voudrais parler ici seulement de la possibilité d'un tel schéma, non de son aspect éthique ou moral, ni des conséquences en termes d'assurance vieillesse.

Par ailleurs, ma question n'a ici pour but que d'assouvir ma curiosité. Je cherche aussi à comprendre les limites décrites dans les textes et à les comparer aux limites réelles. En aucun cas je ne chercherai à abuser d'un systÚme mal établi.

Impacts fiscaux :

En tant que professionnel libĂ©ral, les charges Ă©tant plus importantes, les cotisations sociales seront moins importantes. Par ailleurs, la taxe professionnelle (ou assimilĂ©e...) Ă©tant indexĂ©e sur la valeur cadastrale locative, et non le loyer lui-mĂȘme, elle reste inchangĂ©e.

En tant que particulier, les loyers sont déclarés en revenus fonciers, augmentant la base de l'IR, et également imposables des seules charges sociales CSG à hauteur de 12%.

Dans l'ensemble, le contribuable y gagne le montant des loyers qu'il se reverse Ă  lui-mĂȘme, multipliĂ© par la diffĂ©rence entre le montant de ses cotisations sociales en tant que professionnel libĂ©ral et le montant des CSG sur les revenus fonciers.

[Gain] = [Montant des loyers] x ( [% cotisation sociales professionnelles] - [% CSG revenus fonciers] )

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