Bail professionnel

Bonjour,

Je suis actuellement en train d'établir un bail professionnel, tout ce qu'il y a de plus normal, et en parallèle je me pose quelques questions sur les limites d'un tel bail.

1. Définition de "bail professionnel", sur le site http://www.lacgl94.fr/on-vous-aide/lexique :

Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à -dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 6 mois.

2. Limite de loyer

Les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses, comme l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ne limitent aucunement le montant des loyers, ni des charges. Seul le "bon sens" nous pousse à limiter a liste des charges à celle établi par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables. Ce décret est avant tout destiné aux baux d'habitation.

Les mensualités d'un bail professionnel ne connait donc aucune limite, qu'il s'agisse du loyer en lui-même, ou bien des charges.

3. Location à soi-même, par décision du 11 avril 2008, voir sur http://www.netpme.fr/actualite-entreprise/1293-bnc-deduction-loyers-d-un-immeuble-maintenu-dans-patrimoine-prive.html

Cette décision établit qu'un professionnel libéral peut se louer à soi-même un local professionnel, sous réserve que :

• * Le contribuable doit avoir laissé l’immeuble en cause dans son patrimoine privé. Il ne doit donc pas l’avoir inscrit au registre des immobilisations.
  * Le contribuable doit également justifier que les loyers ont effectivement fait l’objet d’un paiement.
  * Ainsi, les loyers pourront être déduits du résultat de l’activité entrant dans la catégorie des BNC, mais feront l’objet d’une déclaration dans la catégorie des revenus fonciers.

Ma question :

En se louant à soi-même une pièce en tant local professionnel via un bail professionnel au loyer délibérément surestimé, est-il effectivement possible de diminuer le montant de ses cotisations sociales ?

Je voudrais parler ici seulement de la possibilité d'un tel schéma, non de son aspect éthique ou moral, ni des conséquences en termes d'assurance vieillesse.

Par ailleurs, ma question n'a ici pour but que d'assouvir ma curiosité. Je cherche aussi à comprendre les limites décrites dans les textes et à les comparer aux limites réelles. En aucun cas je ne chercherai à abuser d'un système mal établi.

Impacts fiscaux :

En tant que professionnel libéral, les charges étant plus importantes, les cotisations sociales seront moins importantes. Par ailleurs, la taxe professionnelle (ou assimilée...) étant indexée sur la valeur cadastrale locative, et non le loyer lui-même, elle reste inchangée.

En tant que particulier, les loyers sont déclarés en revenus fonciers, augmentant la base de l'IR, et également imposables des seules charges sociales CSG à hauteur de 12%.

Dans l'ensemble, le contribuable y gagne le montant des loyers qu'il se reverse à lui-même, multiplié par la différence entre le montant de ses cotisations sociales en tant que professionnel libéral et le montant des CSG sur les revenus fonciers.

[Gain] = [Montant des loyers] x ( [% cotisation sociales professionnelles] - [% CSG revenus fonciers] )