Personne n'apporte rien à personne, il s'agit simplement d'un prêt bancaire effectué au nom d'une seule personne physique pour le compte d'une personne morale et physique dans un achat en indivision (sans sci. Eurl + son gérant).
Le notaire dit qu'il faut deux prêts. Moi je pensais que ça pouvait être accepté sur le même schéma qu'un achat. Le gérant paie, la société rembourse (utilisation du compte courant d'associé).
j'ai trouvé une banque qui est prête à financer mon achat en indivision mais elle ne voudrait faire qu'un seul prêt en mon nom personnel tout en intégrant mon apport perso et pro et les 2 capacités d'emprunt. La garantie serait une garantie "privilège de prêteur de deniers".
J'ai soumis ça à un notaire et il me dit que ça n'est pas possible et que ça serait refusé par les impôts. Je n'ai pas bien compris pourquoi, mais il m'indique que les deux indivisaires doivent forcément participer au paiement. J'ai cru comprendre que la garantie sur une personne ne passerait pas (auprès de qui, je ne sais pas, puisque ça ne doit pas concerner les impôts cette partie là mais le notaire seul via son acte de vente) non plus puisque le bien serait celui de 2 personnes et la garantie, faite sur 1.
D'après-vous, avec toutes les connaissances qu'il a et qui sont bien plus nombreuses que moi, pourrait-il se tromper ?
Car, de mon point de vue et celui du banquier, il est tout à fait acceptable de passer la part de la société en compte courant d'associé et d'effectuer le remboursement après. C'est bien possible pour une société d'acheter un matériel par exemple et de le payer avec un chèque du gérant, alors pourquoi cela serait-il différent pour un achat immobilier ? pourquoi mélanger l'achat et le paiement ? en comptabilité on sait bien que ce sont deux choses bien différentes, alors pourquoi ici il y aurait un cas particulier ?
Note : hmg, je ne vous ai pas snobé, j'ai répondu avant vous mais mon message a été validé manuellement, donc affiché plus tard.
Par rapport à ce que vous me dites
L'usufruit temporaire s'achète à la sci et ce montant est un revenu à déclarer (même cas que les 6 ans d'avance à peu de choses près).
Est-ce différent s'il n'y a pas de sci ? nue propriétaire personne physique (moi), usufruit (société).
J'ai contacté une banque pour l'indivision et apparemment ce montage ne peut passer car les banques passent par un organisme (dont j'ai oublié le nom) pour tout ce qui concerne l'hypothèque dont la règle est stricte : l'emprunteur doit être propriétaire 100% du bien.
merci pour vos réponses, comme toujours très instructif.
Dans l'absolu, oui, mais la réaction de l'administration n'est pas garantie (elle pourrait estimer que cela ne sert pas l'intérêt de la société, et surtout, que cela lui nuit à elle, puisque ce loyer serait une charge déductible et donc, amoindrirait l'impôt sur les sociétés). Par ailleurs, à titre personnel, vous devriez déclarer la totalité des 6 années d loyer dans votre revenu, ça risque de vous faire monter dans les tranches du barème.
Ca élimine alors cette possibilité.
Acheter à titre perso, puis louer une partie à l'entreprise, c'est finalement le schéma le plus classique, et donc à la fois le plus simple et le moins risqué.
C'est le plus classique et le moins risqué mais cela ne permet pas d'apporter l'apport de la société. De plus, je trouve qu'être en location dans sa propre habitation, c'est une situation plus précaire.
Je n'ai pas bien compris vos exemples concernant la capacité d'emprunt et notamment
Revenu mensuel : 3000 + 600 = 3600. Capacité de remboursement : 1200 par mois. Emprunt en cours : 600.
Capacité d'emprunt résiduelle : 600.
S'il n'y avait pas +600 de loyer : Capacité de remboursement : 1000 par mois. Emprunt en cours : 600.
Capacité d'emprunt résiduelle : 400. Donc, sauf erreur de ma part, ça ne diminue pas la capacité d'emprunt mais ça l'augmente de 200 ?
Vous ne changeriez qu'en partie la destination du bien. La loi est plus souple est offre certaines tolérances lorsque l'on exerce une profession libérale et que moins de la moitié de la surface est à usage professionnel. Par ailleurs, vous n'allez pas recevoir de clientèle ni vendre de marchandises, c'est donc un usage de bureaux que vous souhaiteriez.
Vous parlez justement de profession libérale. Quand on est en société, si mes lectures son bonnes, ça ne peut être qu'un bail commercial. Et la c'est un changement de destination, donc c'est très contraignant. Un bail professionnel, en admettant que ça passe, lui, nécessite un changement d'affectation. C'est moins contraignant mais aussi sujet à autorisation de la mairie, ou au mieux, une simple déclaration.
L'usufruit temporaire doit correspondre à l'usage réel de la société, si seule 30% de la surface est utilisée comme bureau, pas question de calculer l'usufruit sur 100% de la valeur du bien ! C'est ce qu'indiquait Denisvinciguerra dans son post. Finalement, la valeur de cet usufruit doit correspondre au montant de loyer qui serait payé sur la même durée.
Avec l'usufruit temporaire, vous et la société êtes co-acquéreurs. La société achète l'usufruit temporaire avec de l'argent qui doit lui appartenir, vous achetez la nue-propriété avec vos fonds perso.
Ca serait alors une solution à mis chemin entre l'indivision et la location. Je transforme les parts de chaque indivisaire en % d'usufruit et nue-propriété. Exemple 40% usufruit société et 60% nue propriété privée, c'est possible ça ? et je conserve les 2 apports ? il y aurait également 2 prêts pour la société et perso ?
Après quel risque de contrôle fiscal si les 40% correspondent bien dans les faits à 40% utilisés par la société pour ses bureaux ?
J'aime bien cette solution car ça me permet de définir une date de fin d'amortissement. Si je définie 10 ans d'usufruits, égal à la durée d'emprunt, après ces 10 ans, je peux passer la partie pro en location ou encore conserver la société dans l'habitation sans avoir à continuer l'amortissement ?
Ca change quelque chose pour une banque de financer une indivision avec 2 apports et 2 prêts que de financer une acquisition avec un usufruit temporaire (avec 2 apports) ou c'est juste une question d'acte notarié ?
je me permets de rouvrir ce topic dont je suis l'auteur.
Je n'aime pas trop le fait de devoir amortir sur des dizaines d'années alors que le bien est payé, alors j'ai pensé à une autre solution qui consisterait à acheter le bien à titre personnel (sans passer par une sci), puis louer une partie à la société. Je conserve la même capacité d'emprunt pour emprunter auprès des banques puisque je reporte les loyers sur mon revenu personnel. J'ai également pensé pouvoir payer 6 ans de loyer d'avance, comme cela, je transfère l'apport vers le mien.
Première question : est-ce que ça serait possible de payer 6 ans de loyer d'avance ?
Admettons que ce soit possible, je vois un problème à ce montage : la destination et l'affectation de la partie pro. Pour louer, il faut faire un contrat de bail et qui dit société dit bail commercial dit demande de changement de destination ? Je ne crois pas qu'un bail professionnel soit autorisé pour une entreprise commerciale et ce bail nécessiterait quant à lui une demande de changement d'affectation. Dans les 2 cas, cela veut dire demande en mairie et pas d'acceptation forcée à la clé ? imaginez que j'achète et que je ne puisse pas louer au final... Puis est-ce que ce montage ne revient pas à précariser sa société finalement ?
Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, cela permet de délimiter de facto une date de fin d’amortissement pour la société ?
Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, vu que la société possède l'usufruit, ça n'est pas un risque que l’administration fiscale considère qu'il y a un abus de bien social ? car en quoi, par exemple, une entreprise pourrait justifier avoir besoin d'un salon...
Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, je peux conserver l'apport de la société et l'apport personnel ou il n'y a vraiment que la société qui acquière le bien donc il faut passer par un apport en compte courant d'associé pour transposer l'apport perso à la société ?
Pour ce qui est de l'amortissement, la société étant à l'is, elle "ne peut pas y couper" ?
Ca ne me dérangerait pas de ne pas bénéficier de la déduction car l'activité à ses propres charges habituelles et si je ne déduis pas, je gagnerais au final sur la plus-value. Mais a t'on le droit de choisir ?
Ce ne serait pas par l'amortissement qu'on fait rentrer le bien à l'actif du bilan ?
je reviens sur ce sujet car j'aurais 2 questions :
-Est ce qu'on est obligé d'amortir le bien ?
Ca va peut-être vous paraitre bizarre mais je ressens l'amortissement comme un genre de boulet, cette même genre de sensation qu'on a quand on se dit qu'il ne me reste plus que X années avant d'avoir tout payé. J'aimerais une fois celui-ci payé, comme mon prêt sera court, pouvoir être libéré de toutes obligation vis à vis du bien et être dans la simple jouissance de celui-ci.
-Comment sont établies les factures en indivision ? dans mon cas les personnes ne sont pas toutes deux physiques...
J'ai en effet appris que lors d'achat en indivision, chaque travaux devra se payer en fonction des parts des indivisaires. Ok pour le paiement mais les factures ? comment une facture peut comporter 2 personnes de statuts différents ?
C'est à dire qu'au lieu de payer un impôt sur 10, il faudrait payer un impôt sur 30 ? c'est à dire quelque chose d'assez injuste et peu bénéfique.
En sci ce serait pareil ?
Si on pense garder le bien au minimum 10 ans, on ne peut pas faire coïncider un taux d'amortissement à un nombre d'années définies, comme 10 ans ? C'est à dire un taux d'amortissement ici de 10% par an ?
Le 3ème cas est assez compliqué et porte un risque. Ca dépend donc des cas mais dans mon cas, il me semble que l'achat 50/50 société/perso en indivis est le adapté.
Concernant
l confirme que, pour la partie appartenant à la société, il n'y aura pas d'abbattement sur la plus-value en cas de revente, mais qu'en +, cette plus-value sera calculée sur la valeur comptable du bien (après amortissements
Vous pouvez illustrer cela par un exemple ? Qu'est ce que la "valeur comptable" ? Je ne comprends pas bien ce point.
Dans mon cas, si je vends ce ne serait pas avant 10 ans et je vendrais tout d'un coup, donc les parts de la société et les miennes, pour reprendre un bien en indivision ailleurs de la même façon.
En indivision ... le problème majeur est: ... Si tu veux garder ton bien pour un usage perso, il faudra racheter l'indivision, et donc repasser devant le notaire, et payer les droits et frais associés.
Pour ma part je ne me séparerai pas de ma société mais je pense que ce que tu exposes serait identique dans le cas d'une SCI si les 2 propriétaires sont aussi une personne morale et physique.
Par ailleurs, il y a aussi la plus value:
* Si le bien est ta résidence principale, les taxes sur la plus-value baissent avec le temps. Si cela appartient à ta société ca ne sera pas le cas.
* 2eme punition: la plus value comptera comme bénéfices de la société, et pour ressortir cela en rémuneration, cela devra passer par les charges et l'IR.
Ca peut être un inconvénient, c'est vrai. En sci, c'est différent ?
denisvinciguerra, le notaire vous a compris tout de suite quand vous lui avez parlé d'indivision personne morale/personne physique ? Je veux dire par là que : c'est un cas qui ne lui paraissait par nouveau, curieux ou trop compliqué ?
Je n'ai pas de crainte pour le paiement des annuités.
J'avais déjà lu des choses sur la sci, c'est, il me semble, quelque chose d'assez courant. Mais la sci présente le désavantage d'ajouter une structure suplémentaire, donc d'engendrer des frais et une comptabilité.
Par ailleurs, on conseil la sci par rapport à l'indivision pour se protéger vis à vis des autres propriétaires, en cas de différant. Etant donné que, dans mon cas, l'autre propriétaire c'est ma société, à ce niveau là, le choix de la sci ne se motive pas. Et c'est quand même ce point précis qui est privilégié dans le choix entre sci et indivision si je comprends bien.
Toutefois l'avantage de la sci c'est justement aussi qu'il y est qu'un seul propriétaire, comme vous le dites, ça semble donc plus simple pour l'acquisition et la revente et l'administratif lié à ces 2 phases. Au factures aussi sûrement. Mais je ne suis pas propriétaire, c'est la sci qui l'est.
Je serais donc plutôt favorable à l'indivision pour cette raison et pour les frais.
Tôt ou tard j'irais voir des notaires quoi qu'il en soit.
Malheureusement, je suis en zone rurale, le premier expert comptable est à 30km, ce qui me ferait faire 60km pour avoir un rendez-vous, et je suis prêt à parier qu'il n'est encore jamais rencontré ce cas.
Je n'ai pas de comptable.
Les notaires me demanderaient peu-être une jolie somme et pas sûr non plus qu'ils sachent. Le premier doit aussi être à 30 km. Les forums de notaire, j'ai cherché, n'existent pas.
Mon plan est aussi d'arriver devant la banque puis le notaire en maitrisant mon sujet. Si je m'en remets seulement à leur connaissances, je serais peu-être mal conduit.
Je veux utiliser acheter en indivision car ça me permettrait de doubler mon apport, donc d'acheter un bien bien plus gros avec un délai d'emprunt bien plus court. Et comme le bien est pour 50% personnel, 50% société, je ne vois pas pourquoi je ne permettrait pas à l'entreprise de l'acheter à 50%. Ca serait trop bête de ne pas le faire.
S'il y 2 prêts, ça veut dire une perte d'avantage quelque part ? prêt plus couteux, plus long ? ou bien, cela revient au même ? 2 prêts, sur le principe, ça ne me dérange pas mais je ne veux pas y perdre.
Pour un notaire, ça changerait beaucoup entre un achat indivisaire basique et mon cas ? car l'achat indivisaire est banal en somme.
Comment se fait-il Oliver que vous avez quelques connaissances en la matière ?
A ce niveau là, je n'ai aucune crainte, tout le rez de chaussé sera réservé à l'entreprise, le doute ne pourrait se faire.
Par contre comment cela se passe au niveau des remboursement de l'emprunt et des frais de notaires ? Faut-il tout diviser en compta au prorata des parts et déduire la tva pour la part de l'entreprise ?
Concrètement, comment sont distingués les propriétaires indivis lorsqu'ils n'ont pas les mêmes statuts ?
Ensuite au niveau des assurances, taxe d'habitation et foncière, comment cela s'organise ? à quelles personnes sont adressés les factures et formulaires de paiement ?
Par ailleurs, ne pourrai-je pas me retrouver fasse à un banquier (ce sera La Poste) ou un notaire qui ne connaisse pas du tout ce cas d'indivision en 2 personnes de statuts différents et ne sachent pas comment traiter ma demande d'achat d'un bien sous ce mode là ?
je suis indépendant. Pas dans la prestation informatique mais dans la distribution, en EURL BIC.
Je souhaiterais acheter un bien immobilier avec mon entreprise dont je suis le gérant associé majoritaire pour un usage mixte à 50%.
Seriez-vous me dire si des propriétaires indivisaires pour l'achat d'un bien en indivision peuvent-être un particulier et une entreprise ?
Merci
Cordialement
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