Achat indivision particulier + entreprise, c'est possible ?

Bonjour,

Oui, rien ne s'y oppose. Cependant ayez la prudence de faire valider ce montage par un expert comptable, afin d'écarter tout risque de vous voir reprocher un abus de bien sociaux.

Bonjour,

Oui, rien ne s'y oppose. Cependant ayez la prudence de faire valider ce montage par un expert comptable, afin d'écarter tout risque de vous voir reprocher un abus de bien sociaux.

Bonjour

merci pour votre réponse.

A ce niveau là, je n'ai aucune crainte, tout le rez de chaussé sera réservé à l'entreprise, le doute ne pourrait se faire.

Par contre comment cela se passe au niveau des remboursement de l'emprunt et des frais de notaires ? Faut-il tout diviser en compta au prorata des parts et déduire la tva pour la part de l'entreprise ?

Concrètement, comment sont distingués les propriétaires indivis lorsqu'ils n'ont pas les mêmes statuts ?

Ensuite au niveau des assurances, taxe d'habitation et foncière, comment cela s'organise ? à quelles personnes sont adressés les factures et formulaires de paiement ?

Par ailleurs, ne pourrai-je pas me retrouver fasse à un banquier (ce sera La Poste) ou un notaire qui ne connaisse pas du tout ce cas d'indivision en 2 personnes de statuts différents et ne sachent pas comment traiter ma demande d'achat d'un bien sous ce mode là ?

Merci

Cordialement

C'est pour répondre à ces questions qu'il serait judicieux d'interroger un expert comptable ou un notaire.
A priori (réponse à prendre avec des pincettes), oui il vous faudrait partager les frais. De plus, il est fort probable que votre banquier préfère mettre en place 2 crédits bien distincts, l'un pour vous, l'autre pour la société (les conditions sont bien plus profitables pour le banquier lorsqu'il s'agit d'un crédit professionnel). En supposant, comme vous l'évoquez, que le banquier ne refuse pas tout simplement ce montage inhabituel.
Ne serait-ce pas plus simple de tout acheter à titre personnel et de louer une partie à la société ?

Ce n'est pas tout simple donc...

Malheureusement, je suis en zone rurale, le premier expert comptable est à 30km, ce qui me ferait faire 60km pour avoir un rendez-vous, et je suis prêt à parier qu'il n'est encore jamais rencontré ce cas.

Je n'ai pas de comptable.

Les notaires me demanderaient peu-être une jolie somme et pas sûr non plus qu'ils sachent. Le premier doit aussi être à 30 km. Les forums de notaire, j'ai cherché, n'existent pas.

Mon plan est aussi d'arriver devant la banque puis le notaire en maitrisant mon sujet. Si je m'en remets seulement à leur connaissances, je serais peu-être mal conduit.

Je veux utiliser acheter en indivision car ça me permettrait de doubler mon apport, donc d'acheter un bien bien plus gros avec un délai d'emprunt bien plus court. Et comme le bien est pour 50% personnel, 50% société, je ne vois pas pourquoi je ne permettrait pas à l'entreprise de l'acheter à 50%. Ca serait trop bête de ne pas le faire.

S'il y 2 prêts, ça veut dire une perte d'avantage quelque part ? prêt plus couteux, plus long ? ou bien, cela revient au même ? 2 prêts, sur le principe, ça ne me dérange pas mais je ne veux pas y perdre.

Pour un notaire, ça changerait beaucoup entre un achat indivisaire basique et mon cas ? car l'achat indivisaire est banal en somme.

Comment se fait-il Oliver que vous avez quelques connaissances en la matière ?

Merci

L'achat en indivision coûtera un peu plus cher ne serait-ce que parce qu'il y aura un peu plus de paperasse, mais la différence ne devrait pas être significative.

Par contre, attention aux conditions d'emprunt pour la société : entre professionnels, la loi n'est pas si protectrice que lorsque l'emprunt est souscrit par un particulier. Ainsi, la banque pourrait en toute légalité inclure des pénalités de remboursement anticipé bien supérieur au maximum autorisé lorsque l'emprunteur est un particulier (j'ai déjà vu des pénalités de 10% du capital restant du).

Je comprends que vous souhaitez disposer de la trésorerie dont votre société dispose pour accroitre votre apport : vous pourriez peut être envisager la création d'une SCI entre vous et votre société. Ainsi face au banquier et au notaire, il n'y aurait qu'un seul intervenant et un seul emprunteur : la SCI (et c'est un schéma dont ils ont l'habitude).

N'oubliez pas non plus que la plus value éventuelle que vous réaliserez peut être si vous revendez le bien plus tard ne sera pas taxée de manière identique pour vous et pour la part détenue par votre société.

Difficile de vous indiquer les possibilités et les conséquences de celles-ci, car même si une indivision ou une SCI sont des montages classiques, il faut toujours veiller à ce que cela soit bien adapté à votre situation personnelle.

Beaucoup de notaires vous donneront des conseils, sans nécessairement les facturer (demandez avant. Si le notaire peut récupérer les actes correspondants à votre SCI, indivision et/ou achat, je pense qu'il vous conseillera gracieusement).

Et si j'ai quelques notions en la matière, c'est simplement parce que je n'ai pas toujours été consultant 🙂

Merci pour votre réponse.

Je n'ai pas de crainte pour le paiement des annuités.

J'avais déjà lu des choses sur la sci, c'est, il me semble, quelque chose d'assez courant. Mais la sci présente le désavantage d'ajouter une structure suplémentaire, donc d'engendrer des frais et une comptabilité.

Par ailleurs, on conseil la sci par rapport à l'indivision pour se protéger vis à vis des autres propriétaires, en cas de différant. Etant donné que, dans mon cas, l'autre propriétaire c'est ma société, à ce niveau là, le choix de la sci ne se motive pas. Et c'est quand même ce point précis qui est privilégié dans le choix entre sci et indivision si je comprends bien.

Toutefois l'avantage de la sci c'est justement aussi qu'il y est qu'un seul propriétaire, comme vous le dites, ça semble donc plus simple pour l'acquisition et la revente et l'administratif lié à ces 2 phases. Au factures aussi sûrement. Mais je ne suis pas propriétaire, c'est la sci qui l'est.

Je serais donc plutôt favorable à l'indivision pour cette raison et pour les frais.

Tôt ou tard j'irais voir des notaires quoi qu'il en soit.

Cordialement

Bonjour,

Je suis en train de me renseigner pour ce type de montage (à la différence que moi je n'aurai qu'une pièce comme bureau + des l'espace pour une baie info dédié à la partie pro, contrairement à ton 50%/50%). Visiblement cela peut sembler interessant à court-terme mais pas à long terme (et quand on parle d'immobilier, il faut voir à long terme).

En indivision 50% société / 50% perso: le problème majeur est: que devient le bien si tu dissous ta société (ou qu'elle fait faillite) ? Si tu veux garder ton bien pour un usage perso, il faudra racheter l'indivision, et donc repasser devant le notaire, et payer les droits et frais associés. Peut être que dans 5 ans on te proposera un super poste de directeur informatique et que tu n'auras plus d’intérêt de garder ta société ?

Par ailleurs, il y a aussi la plus value:
* Si le bien est ta résidence principale, les taxes sur la plus-value baissent avec le temps. Si cela appartient à ta société ca ne sera pas le cas.
* 2eme punition: la plus value comptera comme bénéfices de la société, et pour ressortir cela en rémuneration, cela devra passer par les charges et l'IR.

On m'a plutot conseillé d'acheter tout en perso, et de louer une partie à ma société. (visiblement on peut aussi faire un montage avec SCI, je ne suis pas encore assez renseigné).

Tu me diras "oui mais du coup j'ai pas le cash nécessaire pour acheter !". A priori les banques peuvent envisager de te preter +, si tu déplaces le compte pro de ta société chez eux, et que tu bloques de la trésorerie sur un compte à terme.

Désolé je ne suis pas très précis mais je suis justement en train de creuser le sujet avec banque(s) et notaire(s) et tacherai de rajouter des éléments quand j'en aurai !

En indivision ... le problème majeur est: ... Si tu veux garder ton bien pour un usage perso, il faudra racheter l'indivision, et donc repasser devant le notaire, et payer les droits et frais associés.

Pour ma part je ne me séparerai pas de ma société mais je pense que ce que tu exposes serait identique dans le cas d'une SCI si les 2 propriétaires sont aussi une personne morale et physique.

Par ailleurs, il y a aussi la plus value:
* Si le bien est ta résidence principale, les taxes sur la plus-value baissent avec le temps. Si cela appartient à ta société ca ne sera pas le cas.
* 2eme punition: la plus value comptera comme bénéfices de la société, et pour ressortir cela en rémuneration, cela devra passer par les charges et l'IR.

Ca peut être un inconvénient, c'est vrai. En sci, c'est différent ?



denisvinciguerra, le notaire vous a compris tout de suite quand vous lui avez parlé d'indivision personne morale/personne physique ? Je veux dire par là que : c'est un cas qui ne lui paraissait par nouveau, curieux ou trop compliqué ?

Merci

Cordialement

MathB a écrit :

Par ailleurs, il y a aussi la plus value:
* Si le bien est ta résidence principale, les taxes sur la plus-value baissent avec le temps. Si cela appartient à ta société ca ne sera pas le cas.
* 2eme punition: la plus value comptera comme bénéfices de la société, et pour ressortir cela en rémuneration, cela devra passer par les charges et l'IR.

Ca peut être un inconvénient, c'est vrai. En sci, c'est différent ?



denisvinciguerra, le notaire vous a compris tout de suite quand vous lui avez parlé d'indivision personne morale/personne physique ? Je veux dire par là que : c'est un cas qui ne lui paraissait par nouveau, curieux ou trop compliqué ?

Merci

Cordialement

J'ai donc vu 2 notaires. Je n'ai pas été 100% convaincu mais je partage néanmoins. Aucun n'a trouvé ce type d'idée nouvelle ou curieuse mais par contre, assez compliquée et pas forcement intéressante.

Le 1er m'a fortement déconseillé une indivision perso/société, en tous cas si le bien est en partie dédié à la résidence principale.
Il confirme que, pour la partie appartenant à la société, il n'y aura pas d'abbattement sur la plus-value en cas de revente, mais qu'en +, cette plus-value sera calculée sur la valeur comptable du bien (après amortissements, donc ca peut faire mal au moment de la revente même si on a bénéficié du système d'amortissements les x années avant).

Il n'a pas été 100% clair (j'ai cru comprendre que ce n'était pas mieux en SCI) mais il m'a fait comprendre qu' à chaque fois qu'il a eu à envisager un scénario résidence principale/société, faire un montage spécifique n'était pas interessant.

Le 2nd m'a a peu près confirmé cela mais m'a dit qu'une solution + interessante consistait à acheter seulement l'usufruit pour x années de la partie du bien qui sera utilisé à titre pro avec la société. La nue-propriété de la partie pro ne profitera toujours pas d'abbattements au titre de la résidence principale sur l'imposition de la plus-value. Cependant cela permet d'utiliser directement la trésorerie disponible de la société si vous en avez et d'éviter de repasser devant le notaire pour racheter les parts en perso. Cependant il semblerait que l'administration fiscale vienne très souvent controler ce type de montage. Il faut donc avoir les éléments pour le justifier et être bien conscient que le controle ne portera du coup pas seulement sur la partie immobilière...


J'avais donc envisagé de tout acheter à titre perso, et de faire un bail à la société pour la partie pro. Par contre, du coup, la partie louée n'est plus considerée comme résidence principale, et ne profitera donc pas des abattements sur les plus values. Pas sur donc que cela soit rentable (ca depend de la plus-value que tu pourras avoir dans x années à la revente, mais il va falloir se fier en partie à la boule de cristal pour faire évaluer cela !)

Finalement, dans mon cas (je ne vais utiliser qu'une pièce + l'équivalent d'1 ou 2 placards à titre pro), je pense tout acheter à titre perso, ne même pas faire de bail à ma société (comme maintenant avec mon petit appartement) et en faire uniquement des ndf pour un % des factures EDF/Internet/ménage ...

Mais si il y a des meilleures idées et sans risque fiscal, je suis preneur ! Notamment sur les optimisations que peut apporter un montage en SCI.

L'achat d'usufruit temporaire est plutôt malin. Concrètement, ce sera déductible (enfin, "amortissable") pour la société, et une fois l'usufruit terminé, vous redevenez à titre personnel le seul et unique propriétaire du bien.

C'est un peu comme si la société payait en une seule fois et d'avance la totalité des loyers à venir.

Ainsi que l'ha dit votre notaire, comme il y a eu des abus avec ce type de montage, l'administration fiscale veille au grain. Au besoin, utilisez le rescrit fiscal : vous soumettez le montage au fisc, si l'administration valide ou ne répond pas, vous ne pourrez plus ensuite être redressé. N'hésitez pas, l'administration répond généralement de manière fort claire et rapide, et comme ça, vous savez à quoi vous en tenir.

Pour compléter sur cette partie usufruit temporaire et son analogie avec un loyer payé à l'avance, le notaire m'a dit qu'il fallait démontrer que la personne morale a un interet à acheter cet usufruit plutot que de payer un loyer.

Par exemple, dans le cas où la valeur locative de la partie pro serait estimée à 10.000€/an, elle acheterait l'usufruit pour 10 ans à 70.000€. Le gain de 30.000€ pour la société pourrait justifier le fait de payer à l'avance et sans la flexibilité d'un contrat de bail classique.

L'antériorité d'une location par rapport à la date d'achat du bien peut également aider à justifier le besoin. Par exemple, si votre société n'a aucun local depuis 5ans et qu'elle passe en même temps que lors de l'achat de votre bien en résidence principale à 100m² de locaux,c'est louche.

PS: je ne fais que partager ce qu'on m'a conseillé, je n'ai aucune expérience sur le sujet ni compétences en droit.

Le 3ème cas est assez compliqué et porte un risque. Ca dépend donc des cas mais dans mon cas, il me semble que l'achat 50/50 société/perso en indivis est le adapté.

Concernant

l confirme que, pour la partie appartenant à la société, il n'y aura pas d'abbattement sur la plus-value en cas de revente, mais qu'en +, cette plus-value sera calculée sur la valeur comptable du bien (après amortissements

Vous pouvez illustrer cela par un exemple ? Qu'est ce que la "valeur comptable" ? Je ne comprends pas bien ce point.

Dans mon cas, si je vends ce ne serait pas avant 10 ans et je vendrais tout d'un coup, donc les parts de la société et les miennes, pour reprendre un bien en indivision ailleurs de la même façon.

Merci

Cordialement

Un exemple :
Une société achète un bien immobilier pour un prix de 100.
Elle l'amortit au taux de 2% par an, de manière linéaire (elle paie donc moins d'impôt sur les sociétés grâce à cet amortissement).
Au bout de 10 ans, elle revend le bien 110.

La plus-value est calculée sur 110 - (100 - 2 x 10) = 30

La valeur comptable du bien au bout de 10 ans est 100 - l'amortissement pratiqué, donc 100 - 2 x 10 = 80.

C'est à dire qu'au lieu de payer un impôt sur 10, il faudrait payer un impôt sur 30 ? c'est à dire quelque chose d'assez injuste et peu bénéfique.

En sci ce serait pareil ?

Si on pense garder le bien au minimum 10 ans, on ne peut pas faire coïncider un taux d'amortissement à un nombre d'années définies, comme 10 ans ? C'est à dire un taux d'amortissement ici de 10% par an ?

Cordialement

MathB a écrit : C'est à dire qu'au lieu de payer un impôt sur 10, il faudrait payer un impôt sur 30 ? c'est à dire quelque chose d'assez injuste et peu bénéfique.

Pourquoi injuste ? Durant la période d'amortissement, vous payez moins d'impôts, le calcul de la plus-value sur une valeur qui tient compte de cet amortissement n'est que la "neutralisation" de cet avantage.

MathB a écrit : En sci ce serait pareil ?

Tout dépend de la manière dont est montée la SCI, des options (IS ou IR, assujettissement à la TVA). C'est une structure assez souple. Mais globalement, la règle est toujours la même : si le bien est amorti, la plus value (s'il y en a une !) tient compte de cet amortissement

MathB a écrit : Si on pense garder le bien au minimum 10 ans, on ne peut pas faire coïncider un taux d'amortissement à un nombre d'années définies, comme 10 ans ? C'est à dire un taux d'amortissement ici de 10% par an ?

Non, les taux d'amortissement sont légalement encadrés et coïncident avec la durée de vie du bien. Un immeuble s'amortit sur 30 à 50 ans

Bonjour

je reviens sur ce sujet car j'aurais 2 questions :

-Est ce qu'on est obligé d'amortir le bien ?

Ca va peut-être vous paraitre bizarre mais je ressens l'amortissement comme un genre de boulet, cette même genre de sensation qu'on a quand on se dit qu'il ne me reste plus que X années avant d'avoir tout payé. J'aimerais une fois celui-ci payé, comme mon prêt sera court, pouvoir être libéré de toutes obligation vis à vis du bien et être dans la simple jouissance de celui-ci.

-Comment sont établies les factures en indivision ? dans mon cas les personnes ne sont pas toutes deux physiques...

J'ai en effet appris que lors d'achat en indivision, chaque travaux devra se payer en fonction des parts des indivisaires. Ok pour le paiement mais les factures ? comment une facture peut comporter 2 personnes de statuts différents ?

Merci

Cordialement

Bonjour,

Pour la société associée, il y a toujours amortissement que la société soit transparente ou qu'elle soit à l'is. Pour la personne physique associée, si la structure est à l'irpp, il n'y a pas amortissement, mais abattement lors du calcul de la plus value.

Attention : pas d'amortissement = moins de charges.

Pour ce qui est de l'amortissement, la société étant à l'is, elle "ne peut pas y couper" ?

Ca ne me dérangerait pas de ne pas bénéficier de la déduction car l'activité à ses propres charges habituelles et si je ne déduis pas, je gagnerais au final sur la plus-value. Mais a t'on le droit de choisir ?

Ce ne serait pas par l'amortissement qu'on fait rentrer le bien à l'actif du bilan ?

Pour ce qui est des factures ?

OliverM n'est plus dans le coin ?

Cordialement

Oh, je ne suis jamais loin…

Pour la société, vous devez amortir, c'est une obligation. Cela résulte de l'obligation de présenter des comptes qui reflètent sincèrement la valeur des biens composant l'actif. Pas "d'option" possible.

Pour les factures, dans une indivision entre personnes physiques, elles sont émises au nom de "l'indivision XXX". Généralement, l'un des indivisaires paye la totalité de la facture, puis se fait rembourser selon le prorata de chacun par ses co-indivisaires. Essayez d'interroger un notaire ou un comptable sur la légalité de procéder de même : factures émises au nom de "indivision MathB / Société MathB", vous payez la totalité de la facture avec votre chéquier perso, puis vous faites rembourser sa quote-part par la société.

ok, je vous remercie.

Bonjour

je me permets de rouvrir ce topic dont je suis l'auteur.

Je n'aime pas trop le fait de devoir amortir sur des dizaines d'années alors que le bien est payé, alors j'ai pensé à une autre solution qui consisterait à acheter le bien à titre personnel (sans passer par une sci), puis louer une partie à la société. Je conserve la même capacité d'emprunt pour emprunter auprès des banques puisque je reporte les loyers sur mon revenu personnel. J'ai également pensé pouvoir payer 6 ans de loyer d'avance, comme cela, je transfère l'apport vers le mien.

Première question : est-ce que ça serait possible de payer 6 ans de loyer d'avance ?

Admettons que ce soit possible, je vois un problème à ce montage : la destination et l'affectation de la partie pro. Pour louer, il faut faire un contrat de bail et qui dit société dit bail commercial dit demande de changement de destination ? Je ne crois pas qu'un bail professionnel soit autorisé pour une entreprise commerciale et ce bail nécessiterait quant à lui une demande de changement d'affectation. Dans les 2 cas, cela veut dire demande en mairie et pas d'acceptation forcée à la clé ? imaginez que j'achète et que je ne puisse pas louer au final... Puis est-ce que ce montage ne revient pas à précariser sa société finalement ?

Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, cela permet de délimiter de facto une date de fin d’amortissement pour la société ?

Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, vu que la société possède l'usufruit, ça n'est pas un risque que l’administration fiscale considère qu'il y a un abus de bien social ? car en quoi, par exemple, une entreprise pourrait justifier avoir besoin d'un salon...

Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, je peux conserver l'apport de la société et l'apport personnel ou il n'y a vraiment que la société qui acquière le bien donc il faut passer par un apport en compte courant d'associé pour transposer l'apport perso à la société ?

Merci,

Cordialement

MathB a écrit : Première question : est-ce que ça serait possible de payer 6 ans de loyer d'avance ?

Bonjour,

Il y a un paramètre que personne ne maîtrise dans ce type de schéma: Quid en cas de décès avant le terme des six ans ?

Succession du bien, de la société, succession personnelle... :?:

MathB a écrit : Je n'aime pas trop le fait de devoir amortir sur des dizaines d'années alors que le bien est payé, alors j'ai pensé à une autre solution qui consisterait à acheter le bien à titre personnel (sans passer par une sci), puis louer une partie à la société. Je conserve la même capacité d'emprunt pour emprunter auprès des banques puisque je reporte les loyers sur mon revenu personnel. J'ai également pensé pouvoir payer 6 ans de loyer d'avance, comme cela, je transfère l'apport vers le mien.

Première question : est-ce que ça serait possible de payer 6 ans de loyer d'avance ?

Dans l'absolu, oui, mais la réaction de l'administration n'est pas garantie (elle pourrait estimer que cela ne sert pas l'intérêt de la société, et surtout, que cela lui nuit à elle, puisque ce loyer serait une charge déductible et donc, amoindrirait l'impôt sur les sociétés). Par ailleurs, à titre personnel, vous devriez déclarer la totalité des 6 années d loyer dans votre revenu, ça risque de vous faire monter dans les tranches du barème.

Acheter à titre perso, puis louer une partie à l'entreprise, c'est finalement le schéma le plus classique, et donc à la fois le plus simple et le moins risqué.

Par contre, vu la manière dont les banques calculent, ça diminuera votre capacité d'emprunt, même si le loyer = la mensualité de crédit. Chaque banque a ses propres standards, mais voici ce qui peut arriver :

Aujourd'hui : revenu mensuel = 3000, capacité de remboursement : 1000 par mois.
Demain : mensualité de crédit de 600, loyer versé par la société : 600.

Exemple 1. la banque prend en compte le loyer pour 70% de son montant seulement, donc 420.

Exemple 2. Ou bien encore nouveau calcul :
Revenu mensuel : 3000 + 600 = 3600. Capacité de remboursement : 1200 par mois. Emprunt en cours : 600.
Capacité d'emprunt résiduelle : 600.

Exemple 3. le cumul des 2 ci-dessus. la capacité d'emprunt résiduelle est alors de 540

MathB a écrit : Admettons que ce soit possible, je vois un problème à ce montage : la destination et l'affectation de la partie pro. Pour louer, il faut faire un contrat de bail et qui dit société dit bail commercial dit demande de changement de destination ? Je ne crois pas qu'un bail professionnel soit autorisé pour une entreprise commerciale et ce bail nécessiterait quant à lui une demande de changement d'affectation. Dans les 2 cas, cela veut dire demande en mairie et pas d'acceptation forcée à la clé ? imaginez que j'achète et que je ne puisse pas louer au final... Puis est-ce que ce montage ne revient pas à précariser sa société finalement ?

Vous ne changeriez qu'en partie la destination du bien. La loi est plus souple est offre certaines tolérances lorsque l'on exerce une profession libérale et que moins de la moitié de la surface est à usage professionnel. Par ailleurs, vous n'allez pas recevoir de clientèle ni vendre de marchandises, c'est donc un usage de bureaux que vous souhaiteriez.

Mais vous avez raison, il est important de valider ce point, et d'une commune à l'autre, les règles sont différentes. Pour info, ça pose moins de problèmes lorsque le bien est en rez-de-chaussée.

Pour ce qui est de la précarisation de la société, si elle se met à faire du déficit avant le terme des 6 ans, si elle dépose le bilan et qu'elle a des dettes, ses créanciers pourraient effectivement rechercher une faute de gestion de votre part.

MathB a écrit : Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, cela permet de délimiter de facto une date de fin d’amortissement pour la société ?

Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, vu que la société possède l'usufruit, ça n'est pas un risque que l’administration fiscale considère qu'il y a un abus de bien social ? car en quoi, par exemple, une entreprise pourrait justifier avoir besoin d'un salon...

L'usufruit temporaire doit correspondre à l'usage réel de la société, si seule 30% de la surface est utilisée comme bureau, pas question de calculer l'usufruit sur 100% de la valeur du bien ! C'est ce qu'indiquait Denisvinciguerra dans son post. Finalement, la valeur de cet usufruit doit correspondre au montant de loyer qui serait payé sur la même durée.

MathB a écrit : Avec la solution d'usufruit temporaire que vous avez évoqué, je peux conserver l'apport de la société et l'apport personnel ou il n'y a vraiment que la société qui acquière le bien donc il faut passer par un apport en compte courant d'associé pour transposer l'apport perso à la société ?

Merci,

Cordialement

Avec l'usufruit temporaire, vous et la société êtes co-acquéreurs. La société achète l'usufruit temporaire avec de l'argent qui doit lui appartenir, vous achetez la nue-propriété avec vos fonds perso.

Faites valider tout ça par un notaire ou un expert comptable !

Bonjour,

L'usufruit temporaire s'achète à la sci et ce montant est un revenu à déclarer (même cas que les 6 ans d'avance à peu de choses près).

Pour la societe, l'avantage est de se prémunir contre une augmentation de loyer future. Au lieu d'avoir un bail 3/6/9, elle a un coût fixe pendant la période. Mais quel est l'intérêt pour une structure qui a juste besoin d'un bureau sans réception du public et en travaillant en régie ?

Par ailleurs, 6 ans c'est court pour ce type de montage pour une raison d'intérêt pour l'entreprise. C'est généralement bien plus long. Du coup, la question de Tcharli prend tout son sens.

merci pour vos réponses, comme toujours très instructif.

Dans l'absolu, oui, mais la réaction de l'administration n'est pas garantie (elle pourrait estimer que cela ne sert pas l'intérêt de la société, et surtout, que cela lui nuit à elle, puisque ce loyer serait une charge déductible et donc, amoindrirait l'impôt sur les sociétés). Par ailleurs, à titre personnel, vous devriez déclarer la totalité des 6 années d loyer dans votre revenu, ça risque de vous faire monter dans les tranches du barème.

Ca élimine alors cette possibilité.

Acheter à titre perso, puis louer une partie à l'entreprise, c'est finalement le schéma le plus classique, et donc à la fois le plus simple et le moins risqué.

C'est le plus classique et le moins risqué mais cela ne permet pas d'apporter l'apport de la société. De plus, je trouve qu'être en location dans sa propre habitation, c'est une situation plus précaire.

Je n'ai pas bien compris vos exemples concernant la capacité d'emprunt et notamment

Revenu mensuel : 3000 + 600 = 3600. Capacité de remboursement : 1200 par mois. Emprunt en cours : 600.
Capacité d'emprunt résiduelle : 600.

S'il n'y avait pas +600 de loyer : Capacité de remboursement : 1000 par mois. Emprunt en cours : 600.
Capacité d'emprunt résiduelle : 400. Donc, sauf erreur de ma part, ça ne diminue pas la capacité d'emprunt mais ça l'augmente de 200 ?

Vous ne changeriez qu'en partie la destination du bien. La loi est plus souple est offre certaines tolérances lorsque l'on exerce une profession libérale et que moins de la moitié de la surface est à usage professionnel. Par ailleurs, vous n'allez pas recevoir de clientèle ni vendre de marchandises, c'est donc un usage de bureaux que vous souhaiteriez.

Vous parlez justement de profession libérale. Quand on est en société, si mes lectures son bonnes, ça ne peut être qu'un bail commercial. Et la c'est un changement de destination, donc c'est très contraignant. Un bail professionnel, en admettant que ça passe, lui, nécessite un changement d'affectation. C'est moins contraignant mais aussi sujet à autorisation de la mairie, ou au mieux, une simple déclaration.

L'usufruit temporaire doit correspondre à l'usage réel de la société, si seule 30% de la surface est utilisée comme bureau, pas question de calculer l'usufruit sur 100% de la valeur du bien ! C'est ce qu'indiquait Denisvinciguerra dans son post. Finalement, la valeur de cet usufruit doit correspondre au montant de loyer qui serait payé sur la même durée.

Avec l'usufruit temporaire, vous et la société êtes co-acquéreurs. La société achète l'usufruit temporaire avec de l'argent qui doit lui appartenir, vous achetez la nue-propriété avec vos fonds perso.

Ca serait alors une solution à mis chemin entre l'indivision et la location. Je transforme les parts de chaque indivisaire en % d'usufruit et nue-propriété. Exemple 40% usufruit société et 60% nue propriété privée, c'est possible ça ? et je conserve les 2 apports ? il y aurait également 2 prêts pour la société et perso ?

Après quel risque de contrôle fiscal si les 40% correspondent bien dans les faits à 40% utilisés par la société pour ses bureaux ?

J'aime bien cette solution car ça me permet de définir une date de fin d'amortissement. Si je définie 10 ans d'usufruits, égal à la durée d'emprunt, après ces 10 ans, je peux passer la partie pro en location ou encore conserver la société dans l'habitation sans avoir à continuer l'amortissement ?

Ca change quelque chose pour une banque de financer une indivision avec 2 apports et 2 prêts que de financer une acquisition avec un usufruit temporaire (avec 2 apports) ou c'est juste une question d'acte notarié ?

Merci

Cordialement

Bonjour

Pas de réponses ?

Note : hmg, je ne vous ai pas snobé, j'ai répondu avant vous mais mon message a été validé manuellement, donc affiché plus tard.

Par rapport à ce que vous me dites

L'usufruit temporaire s'achète à la sci et ce montant est un revenu à déclarer (même cas que les 6 ans d'avance à peu de choses près).

Est-ce différent s'il n'y a pas de sci ? nue propriétaire personne physique (moi), usufruit (société).

J'ai contacté une banque pour l'indivision et apparemment ce montage ne peut passer car les banques passent par un organisme (dont j'ai oublié le nom) pour tout ce qui concerne l'hypothèque dont la règle est stricte : l'emprunteur doit être propriétaire 100% du bien.

Vous confirmez ça ?

Cordialement

Bonjour,

La vente temporaire de l'usufruit ne se fait qu'après l'achat.

Bonjour

j'ai trouvé une banque qui est prête à financer mon achat en indivision mais elle ne voudrait faire qu'un seul prêt en mon nom personnel tout en intégrant mon apport perso et pro et les 2 capacités d'emprunt. La garantie serait une garantie "privilège de prêteur de deniers".

J'ai soumis ça à un notaire et il me dit que ça n'est pas possible et que ça serait refusé par les impôts. Je n'ai pas bien compris pourquoi, mais il m'indique que les deux indivisaires doivent forcément participer au paiement. J'ai cru comprendre que la garantie sur une personne ne passerait pas (auprès de qui, je ne sais pas, puisque ça ne doit pas concerner les impôts cette partie là mais le notaire seul via son acte de vente) non plus puisque le bien serait celui de 2 personnes et la garantie, faite sur 1.

D'après-vous, avec toutes les connaissances qu'il a et qui sont bien plus nombreuses que moi, pourrait-il se tromper ?

Car, de mon point de vue et celui du banquier, il est tout à fait acceptable de passer la part de la société en compte courant d'associé et d'effectuer le remboursement après. C'est bien possible pour une société d'acheter un matériel par exemple et de le payer avec un chèque du gérant, alors pourquoi cela serait-il différent pour un achat immobilier ? pourquoi mélanger l'achat et le paiement ? en comptabilité on sait bien que ce sont deux choses bien différentes, alors pourquoi ici il y aurait un cas particulier ?

Pour la garantie, qu'en pensez-vous ?

Merci pour votre concourt !

Cordialement

Bonjour,

Qui apporte quoi à qui ?

Le compte courant est le vôtre dans votre eurl ou celui de l'eurl dans la sci ?