Achat d'un bien immobilier perso avec bureau à usage pro

Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

SAP-EXPERT a écrit : Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

Donc toi et ta femme êtes les 2 actionnaires de la SCI? Donc j'imagine que vous aviez un apport important au départ? Tu verses un gros loyer via ta SASU?

De mon côté, j'ai un PEL, mais j'ai surtout pas mal de trésorerie sur le compte de la boite, alors que ma compagne a un appartement plus petit qu'elle souhaiterait vendre et ajouter en apport.

Bonjour,

je ne sais pas quelle est la solution la plus optimale dans votre cas mais il y a au moins une 4ème piste un peu "sœur" de la 1ère : acheter à titre perso et déduire les charges (copro, électricité/chauffage/gaz/eau, assurance habitation, taxes...) au prorata de l'usage pro.

De plus, selon la situation de votre conjointe 3 bilans ça peut être limite.
Si elle a un CDI, ou encore mieux est fonctionnaire, aucun problème, ça devrait passer tout seul, par contre si elle est sans-emploi, ça sera plus compliqué.
Je vous dis ça car le freelance est perçu, à juste titre comme le montre la crise actuelle, comme très précaire par les banques.
Et ça a été la croix et la bannière dans mon cas (célibataire), ça a failli ne pas passer en raison de je ne sais plus quel organisme de garantie qui voulait 4 bilans, malgré déjà 3 très corrects !

Enfin, je ne sais pas quelle est la solidité et l'horizon de votre relation, bien que j'imagine que si vous envisagez l'achat d'un bien ensemble c'est qu'il s'agit de long terme, mais malheureusement rien n'est jamais tout à fait sûr, et donc rajouter votre société dans le mix pourrait avoir des effets de bord à terme, donc cela demande d'être d'autant plus prudent, au-delà du simple arbitrage financier à CT.

Pragmateek a écrit : Bonjour,

je ne sais pas quelle est la solution la plus optimale dans votre cas mais il y a au moins une 4ème piste un peu "sœur" de la 1ère : acheter à titre perso et déduire les charges (copro, électricité/chauffage/gaz/eau, assurance habitation, taxes...) au prorata de l'usage pro.

De plus, selon la situation de votre conjointe 3 bilans ça peut être limite.
Si elle a un CDI, ou encore mieux est fonctionnaire, aucun problème, ça devrait passer tout seul, par contre si elle est sans-emploi, ça sera plus compliqué.
Je vous dis ça car le freelance est perçu, à juste titre comme le montre la crise actuelle, comme très précaire par les banques.
Et ça a été la croix et la bannière dans mon cas (célibataire), ça a failli ne pas passer en raison de je ne sais plus quel organisme de garantie qui voulait 4 bilans, malgré déjà 3 très corrects !

Enfin, je ne sais pas quelle est la solidité et l'horizon de votre relation, bien que j'imagine que si vous envisagez l'achat d'un bien ensemble c'est qu'il s'agit de long terme, mais malheureusement rien n'est jamais tout à fait sûr, et donc rajouter votre société dans le mix pourrait avoir des effets de bord à terme, donc cela demande d'être d'autant plus prudent, au-delà du simple arbitrage financier à CT.

Merci pour ton retour, je pensais bien intégrer les charges dans le 1er cas oui. Actuellement, je n'ai pas pu le faire car les propriétaires de notre appartement ne m'ont pas autorisé à y héberger mon entreprise.

Nous concernant, ça fait presque 10 ans que nous sommes ensemble, et elle est fonctionnaire : nous avons déjà démarché une banque et un courtier, et notre dossier ne semble pas poser de problème, surtout avec nos différents apports.

Et de ton côté, tu as fait comment? Un achat à titre perso sans impliquer la société?

pacodoso a écrit : Nous concernant, ça fait presque 10 ans que nous sommes ensemble, et elle est fonctionnaire : nous avons déjà démarché une banque et un courtier, et notre dossier ne semble pas poser de problème

C'est clair que ça part sous les meilleurs auspices du coup. :)

pacodoso a écrit : surtout avec nos différents apports.

J'ai été surpris mais même avec 40% de la valeur du bien en apport j'ai eu des difficultés. :?

pacodoso a écrit : Et de ton côté, tu as fait comment? Un achat à titre perso sans impliquer la société?

Oui, 100% perso, puis déduction des charges au prorata.

pacodoso a écrit :

SAP-EXPERT a écrit : Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

Donc toi et ta femme êtes les 2 actionnaires de la SCI? Donc j'imagine que vous aviez un apport important au départ? Tu verses un gros loyer via ta SASU?

De mon côté, j'ai un PEL, mais j'ai surtout pas mal de trésorerie sur le compte de la boite, alors que ma compagne a un appartement plus petit qu'elle souhaiterait vendre et ajouter en apport.

Oui, tous les deux actionnaires.

Pour le cout, j'ai regardé ce qui se pratique aux alentours, et j'ai pris la moyenne.
A noter que pour les SCI IS, la durée max est 15 ans, donc, on est sur des mensualités elevés si on fait une acquisition sur la region parisienne.

pacodoso a écrit : Bonjour,

Je suis gérant d'une SARL unipersonnelle depuis plus de 3 ans, que j'héberge actuellement dans l'appartement que je loue avec ma compagne.

Comme je dispose maintenant de 3 bilans, nous allons prochainement acheter un bien immobilier.

Mais dans la mesure où je vais toujours y héberger mon entreprise, et comme j'exerce essentiellement en télétravail, je me demandais quelles étaient les différentes options qui s'offraient à moi :
- acheter un bien uniquement à titre "perso", et verser un loyer avec l'entreprise pour le bureau que j'occuperais
- acheter un bien en séparant la partie "pro" et "perso", dans le cas par exemple où je trouverais un bien avec une dépendance
- créer une SCI avec ma boite et à titre perso, et rembourser les loyers à titre perso/pro

Je n'ai pas vraiment trouvé de réponse à cette demande, n'hésitez pas à me partager les liens si le sujet a déjà été abordé.

Hello,

Tu cherches à savoir quelles sont les différentes options qui s'offrent à toi et les conséquences fiscales et patrimoniales que cela engendre c'est bien cela ? As-tu d'autres objectifs ?

Comme pour le choix du statut d'une société, il n'y a pas de bon ou de mauvais choix, il y en a juste des plus adapatés en fonction d'une situation donnée.

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?

Bonjour,

SAP-EXPERT a écrit : Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

Euh...

Pas si vite.

Où avez vous lu qu'en SCI avec un associé société commerciale il était possible sans conséquences d'avoir un usage gratuit du bien pour ses dirigeants-associés communs à la SCI et la société commerciale ?

En SCI à l'IRPP avec des associés personnes physiques, je ne vois pas de soucis. Les associés décident entre eux.

En SCI à l'IS dont un des associés serait votre société commerciale, le fait d'avoir un loyer gratuit est un abus de bien social. Il faudrait au minimum un avantage en nature soumis à charges sociales (compensé par un produit dans la société).

Avez vous fait une étude avec un cabinet d'avocat fiscaliste ?

Ben's a écrit : Hello,

Tu cherches à savoir quelles sont les différentes options qui s'offrent à toi et les conséquences fiscales et patrimoniales que cela engendre c'est bien cela ? As-tu d'autres objectifs ?

Comme pour le choix du statut d'une société, il n'y a pas de bon ou de mauvais choix, il y en a juste des plus adapatés en fonction d'une situation donnée.

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?

Merci pour ton retour.

Disons que je cherche à avoir un aperçu des différentes possibilités de financement (perso/pro), et des retours d'autres indépendants, car je ne connais pas forcément toutes les options, avec leurs avantages et inconvénients...

Pour répondre à tes questions:

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
Pas forcément dans un premier temps.

- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
L'idée serait d'y rester "longtemps", mais c'est difficile de se projeter au delà de 10 ans...

- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
Ma compagne a un enfant, nous allons nous pacser au moment d'acheter, mais pas d'autre enfant de prévu.

- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
Avec notre capacité d'emprunt actuel, et nos apports, ça peut être un peu "juste" pour trouver un bien où on habite actuellement. C'est possible en faisant des concessions, ou en trouvant une opportunité, mais il faudrait rajouter entre 50 à 80 000 euros pour être tranquille. Si on s'éloigne d'une dizaine de km, c'est largement suffisant.
C'est pour ça que je me posais la question de passer la boite : j'ai de la trésorerie, j'ai peu de charges (achat de matériel informatique, frais de déplacements,...) et je travaille principalement en télétravail. D'où la question de se verser une partie de la tréso en apport supplémentaire, ou de s'en servir pour investir via une SCI...

- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?
Parce que des collègues sont en train d'étudier cette possibilité, donc je me renseigne également.

Bonjour,

pacodoso a écrit : Je suis gérant d'une SARL unipersonnelle depuis plus de 3 ans, que j'héberge actuellement dans l'appartement que je loue avec ma compagne.

Comme je dispose maintenant de 3 bilans, nous allons prochainement acheter un bien immobilier.

Mais dans la mesure où je vais toujours y héberger mon entreprise, et comme j'exerce essentiellement en télétravail, je me demandais quelles étaient les différentes options qui s'offraient à moi :
- acheter un bien uniquement à titre "perso", et verser un loyer avec l'entreprise pour le bureau que j'occuperais
- acheter un bien en séparant la partie "pro" et "perso", dans le cas par exemple où je trouverais un bien avec une dépendance
- créer une SCI avec ma boite et à titre perso, et rembourser les loyers à titre perso/pro

Je n'ai pas vraiment trouvé de réponse à cette demande, n'hésitez pas à me partager les liens si le sujet a déjà été abordé.

A éviter : Faire un montage impliquant la société sans en comprendre toutes les conséquences. Les plus values perso sont notamment différentes des plus values pro.

Notamment :
- La SARL doit continuer à exister tant qu'elle est associée de la SCI.
- Lors de l'arrêt de la SARL, la SCI devra rembourser les apports et il faudra racheter les parts de la SCI à la SARL (donc risque de plus value importante).
- Lors de la vente du bien en SCI à l'IS, les amortissements pratiqués sont en plus de la plus value. La plus value est imposée sur une seule année (donc le taux de 15% d'IS est limité à 38120, le reste sera au-dessus). Une fois la vente faite, il faudra récupérer l'argent (il n'est pas directement à vous donc dividendes avec flat tax de 30% par exemple).
...

Je vous conseille de ne pas prendre de décisions suite à des échanges sur forum. Voyez avec un conseil ayant toutes les données vous concernant.

Par exemple : Penser qu'une SCI avec en associé une société commerciale peut loger gratuitement son dirigeant est une grosse erreur.

hmg a écrit : A éviter : Faire un montage impliquant la société sans en comprendre toutes les conséquences. Les plus values perso sont notamment différentes des plus values pro.

Notamment :
- La SARL doit continuer à exister tant qu'elle est associée de la SCI.
- Lors de l'arrêt de la SARL, la SCI devra rembourser les apports et il faudra racheter les parts de la SCI à la SARL (donc risque de plus value importante).
- Lors de la vente du bien en SCI à l'IS, les amortissements pratiqués sont en plus de la plus value. La plus value est imposée sur une seule année (donc le taux de 15% d'IS est limité à 38120, le reste sera au-dessus). Une fois la vente faite, il faudra récupérer l'argent (il n'est pas directement à vous donc dividendes avec flat tax de 30% par exemple).
...

Je vous conseille de ne pas prendre de décisions suite à des échanges sur forum. Voyez avec un conseil ayant toutes les données vous concernant.

Merci pour votre retour HMG.

Bien entendu, je ne me baserais pas uniquement sur les retours du forum pour prendre une décision.

L'idée est plus d'échanger et d'avoir des retours sur les différentes options qui existent, car je commence seulement à m'intéresser au sujet.

De votre point vue la solution la plus simple , légale et pertinente fiscalement serait donc la première? Acheter à titre perso uniquement, et reverser la quote part du loyer et des charges liées à l'activité professionnelle?

Bonjour,

Ce n'est pas une quote part de loyer, c'est un loyer.

Loyer que vous devrez déclarer par ailleurs en revenu foncier à titre personnel. Il faut donc étudier ce qui serait le plus intéressant entre pas de loyer (rémunération ou dividendes) et loyer. Les charges et consommations pouvant toujours être remboursés au prorata de l'utilisation pro.

Bonjour,

Sur les bases énoncées par hmg, restez simple ! Voici plusieurs principes en la matière :

- ne créez pas d'usine à gaz en mélangeant vos patrimoines privé et pro au patrimoine privé de votre conjoint pacsé ;
- le montage en SCI familiale pour l'achat de sa résidence principale n'a aucun intérêt... ;
- les contraintes de gestion vous suivront durant toute la vie de la SCI, et augmenteront +++ si elle doit être dissoute.

C'est un peu comme la retraite tunnel (Madelin, PERP, PER) chez les couples mariés en communauté : personne ne réfléchit aux conséquences d'une séparation quand l'épargne débute ; quand il y a 100 ou 150 k€ bien bloqués, combien de souscripteurs savent qu'ils devront indemniser "a tempo" 50% de la valeur du contrat... sans pouvoir y toucher !!!

Bonne réflexion

hmg a écrit : Bonjour,

SAP-EXPERT a écrit : Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

Euh...

Pas si vite.

Où avez vous lu qu'en SCI avec un associé société commerciale il était possible sans conséquences d'avoir un usage gratuit du bien pour ses dirigeants-associés communs à la SCI et la société commerciale ?

En SCI à l'IRPP avec des associés personnes physiques, je ne vois pas de soucis. Les associés décident entre eux.

En SCI à l'IS dont un des associés serait votre société commerciale, le fait d'avoir un loyer gratuit est un abus de bien social. Il faudrait au minimum un avantage en nature soumis à charges sociales (compensé par un produit dans la société).

Avez vous fait une étude avec un cabinet d'avocat fiscaliste ?

Je ne lis pas que SAP-EXPERT a créé une sci avec associé société commerciale mais seulement lui et sa femme comme associé. Est ce que cela change le reste du message ?

Bonjour,

1083 a écrit :

hmg a écrit : Bonjour,

SAP-EXPERT a écrit : Cela dépend de vos objectives.

Pour ma part, j'ai fait créer une SCI à l'IS avec ma femme (sans intégrer ma sasu).

la SCI loue une partie du bien à la SASU avec un bail commercial
La deuxième partie mise à disposition par la SCI pour son dirigeant, donc, on y habite.

Tout l'avantage c'est que c'est la SCI qui s'endette et le bien financer par les loyers de la SASU.

Tes capacités d'emprunt perso peuvent etre mise sur d'autres achats / investissement à ton nom propore.

Euh...

Pas si vite.

Où avez vous lu qu'en SCI avec un associé société commerciale il était possible sans conséquences d'avoir un usage gratuit du bien pour ses dirigeants-associés communs à la SCI et la société commerciale ?

En SCI à l'IRPP avec des associés personnes physiques, je ne vois pas de soucis. Les associés décident entre eux.

En SCI à l'IS dont un des associés serait votre société commerciale, le fait d'avoir un loyer gratuit est un abus de bien social. Il faudrait au minimum un avantage en nature soumis à charges sociales (compensé par un produit dans la société).

Avez vous fait une étude avec un cabinet d'avocat fiscaliste ?

Je ne lis pas que SAP-EXPERT a créé une sci avec associé société commerciale mais seulement lui et sa femme comme associé. Est ce que cela change le reste du message ?

Vous avez raison, mal lu.

Pour autant, cela ne change rien au commentaire car la société est à l'IS et le locataire qui paie tout est une société dans laquelle les associés de la SCI et logés à titre gratuit sont les mêmes.

Quelques éléments de réflexion qui posent problème, dans ce montage :
- Les charges de la SCI passent à 100% pour réduire le résultat de la SCI. Or, tout n'est pas loué (pour mémoire quand il y a logement gratuit en SCI IRPP, il n'y a ni produits, ni charges à prendre en compte). Seule une part est louée en pro et le reste n'est pas loué.
- La société (dont le couple est aussi associé) paie seule un loyer. Elle assume donc seul l'augmentation du patrimoine du couple, patrimoine dans lequel ils vivent gratuitement.
- ...

pacodoso a écrit :

Ben's a écrit : Hello,

Tu cherches à savoir quelles sont les différentes options qui s'offrent à toi et les conséquences fiscales et patrimoniales que cela engendre c'est bien cela ? As-tu d'autres objectifs ?

Comme pour le choix du statut d'une société, il n'y a pas de bon ou de mauvais choix, il y en a juste des plus adapatés en fonction d'une situation donnée.

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?

Merci pour ton retour.

Disons que je cherche à avoir un aperçu des différentes possibilités de financement (perso/pro), et des retours d'autres indépendants, car je ne connais pas forcément toutes les options, avec leurs avantages et inconvénients...

Pour répondre à tes questions:

- Souhaites-tu fais d'autres investissements immobiliers par la suite ?
Pas forcément dans un premier temps.

- Souhaitez-tu rester dans cet appartement/maison toute ta vie ou tu cherches à faire une plus value et la revendre à CT/MT ?
L'idée serait d'y rester "longtemps", mais c'est difficile de se projeter au delà de 10 ans...

- As-tu ou prévois-tu d'avoir des enfants qui pourraient hériter du bien ?
Ma compagne a un enfant, nous allons nous pacser au moment d'acheter, mais pas d'autre enfant de prévu.

- Ta capacité d'apport personnelle est-elle suffisante ou as-tu besoin de la tréso de ta boite ?
Avec notre capacité d'emprunt actuel, et nos apports, ça peut être un peu "juste" pour trouver un bien où on habite actuellement. C'est possible en faisant des concessions, ou en trouvant une opportunité, mais il faudrait rajouter entre 50 à 80 000 euros pour être tranquille. Si on s'éloigne d'une dizaine de km, c'est largement suffisant.
C'est pour ça que je me posais la question de passer la boite : j'ai de la trésorerie, j'ai peu de charges (achat de matériel informatique, frais de déplacements,...) et je travaille principalement en télétravail. D'où la question de se verser une partie de la tréso en apport supplémentaire, ou de s'en servir pour investir via une SCI...

- Pourquoi envisages-tu de mettre ta boite dans la SCI ?
Parce que des collègues sont en train d'étudier cette possibilité, donc je me renseigne également.

Hello,

Avant toutes précisions, je te conseille d'en parler à ton expert comptable si tu en as un ou à ta banque ou à un gestionnaire de patrimoine. Une personne qui peut avoir une vision d'ensemble sur ta situation.

Les montages société d'exploitation - SCI - holding ou simplement société d'exploitation - SCI sont usine à gaz et ont des conséquences sur le long terme. Toutefois, ils te permettent d'avoir un apport important grâce à la trésorerie de ta société ou une fiscalité intéressante entre une société d'exploitation et sa holding.

Je prends des pincettes mais dans ton cas, cela peut être intéressant pour venir apporter la tréso dont tu as besoin pour acheter ce que tu souhaites, toutefois, appréhende bien les conséquences fiscales à long terme.

Renseigne toi également sur ce format : https://www.expertetfinance.fr/blog/immobilier/la-cession-temporaire-dusufruit-de-parts-de-sci/

Bonne journée,

Hello @pacodoso, n'hésites pas à nous faire un retour sur les différents choix, je suis intéressé pas tes conclusions.

J'abandonne l'idée de me loger en location ;-(

Merci,