Garder son appart (et le louer) ou le vendre

Bonjour,

Si vous vendez l'appartement, que comptez-vous faire de l'argent ?

weload a écrit : Bonjour,

Si vous vendez l'appartement, que comptez-vous faire de l'argent ?

Alors, à la base je voulais rembourser une partie du prêt, ou investir dans une petite surface (studio) et bénéficier des avantages dans le neuf (crédit d'impôts...).
Vu le taux assez bas que j'ai eu, je ne suis pas sûr que le remboursement anticipé soit une bonne affaire.

Ok revendre un bien immobilier pour reinvestir dans un autre, est-ce que ca sera bien rentable ? Ca se calcule mais j'en doute... rien que pour les frais de notaire...

Le fait que votre bien vaut 30ke de moins qu'à l'achat ne doit pas rentrer en ligne de compte.
Il a une valeur à ce jour, point.

Apres si vous voulez vendre pour vous desendetter ou investir dans autre chose que de l'immobilier (et s'epargner la gestion d'une location) : c'est autre chose et ca peut etre un choix

mbCoCo a écrit :

weload a écrit : Bonjour,

Si vous vendez l'appartement, que comptez-vous faire de l'argent ?

Alors, à la base je voulais rembourser une partie du prêt, ou investir dans une petite surface (studio) et bénéficier des avantages dans le neuf (crédit d'impôts...).

Rembourser un prêt est équivalent à placer au taux du prêt. Vous dites que celui ci est assez bas. Voyez si investir dans un studio ou même garder l'appartement est plus rentable.

Alors concrètement le prêt à 1.5%, la rentabilité net de mon appartement est d'environ 5% (selon les simulateurs).
Est-ce que c'est bien ces deux éléments qu'il faut comparer?

bah autant le garder pour le mettre en location !!

mbCoCo a écrit : Alors concrètement le prêt à 1.5%, la rentabilité net de mon appartement est d'environ 5% (selon les simulateurs).
Est-ce que c'est bien ces deux éléments qu'il faut comparer?

Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient 😲

kzg a écrit : Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient 😲

Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement 😕 Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?

mbCoCo a écrit : Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement 😕 Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?

Bah, on cherche et on apprend.
https://www.google.fr/search?q=comment+calculer+rendement+immobilier
🙄

kzg a écrit :

mbCoCo a écrit : Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement 😕 Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?

Bah, on cherche et on apprend.
https://www.google.fr/search?q=comment+calculer+rendement+immobilier
🙄

Merci KZG,
J'ai effectivement utilisé les simulateurs pour tomber sur les 5%. Je vais m'intéresser un peu plus aux règles de calculs

mbCoCo a écrit :

kzg a écrit : Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient 😲

Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement 😕 Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?

+charges de copro non récurrentes (gros travaux)+amortissement des rafraîchissements entre chaque locataire+assurance PNO et impayés+frais d'agence (gestion et relocation)+amortissement de la vacance.

Beaucoup d'investisseurs ont tendance à minimiser les frais réels liés à la location.

Au final on est souvent très très loin du rendement théorique, et je ne comprends pas l'intérêt (mis à part le plaisir d'être propriétaire) alors que certaines foncières cotées rapportent du 6%.

Paul92 a écrit :

mbCoCo a écrit :

kzg a écrit : Oui, même si je ne comprends pas bien pourquoi vous avez besoin d'un simulateur pour calculer le rendement d'un appartement qui vous appartient 😲

Bonjour,
Je n'y connais rien en calcul de rendement 😕 Les éléments que je maitrise sont les charges de copro + La TF. Question bête, comment calculer le rendement?

+charges de copro non récurrentes (gros travaux)+amortissement des rafraîchissements entre chaque locataire+assurance PNO et impayés+frais d'agence (gestion et relocation)+amortissement de la vacance.

Beaucoup d'investisseurs ont tendance à minimiser les frais réels liés à la location.

Au final on est souvent très très loin du rendement théorique, et je ne comprends pas l'intérêt (mis à part le plaisir d'être propriétaire) alors que certaines foncières cotées rapportent du 6%.

Drôle de comparaison... les foncières cotées.. produits volatils avec le refuge de la pierre.

Pour le fait de garder ou non l'appartement, prenez en compte que le benefice foncier est très imposé du coup, bien calculer afin de savoir si vous êtes en déficit et si oui pour combien de temps.
Je fais de l'immobilier depuis plus d'une décade, et il est clair pour moi que pour chaque appartement qui passe en bénéfice, soit je m'en sépare pour récupérer du capital et bien entendu si c'est intéressant (pas de perte rapport à l'achat) soit j'essaie de contrebalancer le bénéfice en faisant un nouveau montage pour repasser en deficit.

Il y a aussi une gestion du risque à prendre en compte (plus ou moins couverte par les assurances). La moyenne nationale d'expulsion pour mauvais payeur est entre un et 2 ans, impliquant une solidité financière (les assurances peuvent mettre plusieurs mois avant de rembourser...).

Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux. Du coup je suis en train de vendre, y a mieux comme rendement aujourd'hui, alors que les perspectives de plus-value semblent maintenant limitées.

Pour la fiscalité effectivement il faut soit faire du meublé, soit gérer du déficit foncier. Dans les deux cas c'est beaucoup de travail, ce qui n'est pas très compatible avec le travail à son compte déjà très chronophage. Quand on rentre chez soi à 19h30 et qu'on a encore sa vie personnelle à gérer, s'occuper de la prochaine assemblée générale ou stresser à cause d'un bien vacant ou d'un mauvais payeur, franchement bof. Si j'étais à la retraite et qu'il fallait que je m'occupe, pourquoi pas, mais à ce stade de ma vie autant aller vers les investissements qui ne m'empêcheront pas de dormir la nuit (y a déjà bien d'autres motifs pour ça). Après à chacun de voir.

Bonjour à tous,

Dans mon cas, je voulais investir (dans quelques années) dans un bien immobilier.

J'ai la possibilité de garder mon appartement (cette option n'était pas envisageable l'année dernière) par contre je dois étudier la partie déficit et imposition (+ les risques de mauvais payeurs).

Du coup, vu les différents échanges, je pense que garder l'appart et le louer n'est pas une mauvaise idée (si on gère bien la partie imposition / charges). L'avantage est que j'ai vécu dedans plus de 6 ans, je connais bien le syndic / les voisins / les projets à venir / les locations autour....

Merci pour les conseils 🙂

L'avantage de vendre sa résidence principale, c'est aussi d'être exonéré de plus-value si on investit dans sa nouvelle habitation. On perd ce droit lorsqu'on la met en location (sauf si le produit de la vente est utilisé pour acheter sa future résidence).

C'est un point important à prendre en compte lorsque sa plus-value latente est potentiellement conséquente.

Paul92 a écrit : L'avantage de vendre sa résidence principale, c'est aussi d'être exonéré de plus-value si on investit dans sa nouvelle habitation. On perd ce droit lorsqu'on la met en location (sauf si le produit de la vente est utilisé pour acheter sa future résidence).

C'est un point important à prendre en compte lorsque sa plus-value latente est potentiellement conséquente.

Justement dans mon cas je perds beaucoup d'argent en vendant aujourd'hui (30k€ par rapport au prix d'acquisition sans compter les travaux)

Ouf! 😕

Ah oui dans votre cas il y a aussi le fait de ne pas accepter de vendre à perte qui entre en compte.

Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations. 😢

si le bien a perdu autant, j'imagine qu'il n'est pas non plus dans une zone de forte demande locative ?

avez vous les reins solides pour avoir des impayés et des périodes sans locataire ?

En effet, la demande est forte pour la location.

Il a perdu pour 2 raisons (c'est mon analyse, confirmée par les agents immobilier): j'ai acheté un peu cher (j'étais pressé (arrivée imminente de bébé) et il est situé à 100 metres du travail de Mme), je n'ai pas négocié le prix (au moins 10K€ de trop)

+ de nouvelles constructions ont poussé du coup pour le même prix d'acquisition les acheteurs peuvent avoir du neuf.

Ok dans ce cas si la location est forte et que niveau revenu vous êtes serein, je n'hésiterais pas à le mettre en location.

Bonjour

j'arrive peut être un poil trop tard...

si vous décidez de mettre en location, il y a plusieurs éléments à voir.
tout d'abord, meublé ou non meublé.
non meublé, c'est un bail classique avec tous les defauts que cela peut avoir, c'est à dire que si un locataire ne vous paye pas... vous allez être bon pour vous retrouver à passer au tribunal (et vu l'engorgement des tribunaux...)
vous serez bon pour 1 à 2 ans sans loyer (dans le cas d'un mauvais payeur... ou bizarrement si les "locataires" changent entre temps... nouvelles personnes ou avec un enfant en bas age... il faut recommencer les procédures...)

De plus, en fonction de la ville ou vous vous trouvez, du quartier et des aménagements de l'immeuble, ou même de l'appartement (chauffage, isolation, etc...) vous ne pouvez (ou ne pourrez, je ne sais pas si la loi est passée) le louer au prix que vous voulez... mais cela ne concerne que certaines villes il me semble.

Bref...

Une autre solution serait de le louer en meublé.
Pour le moment vous êtes un peu plus libre coté loyer, ET... choses très importante, le meublé n'est pas considéré comme habitation principale, et donc les mauvais payeurs peuvent mis dehors plus facilement...
Et vous pouvez faire du B&B... c'est plus contraignant car vous devez régulièrement venir accueillir les nouveaux locataires temporaires... mais bon...

Perso, j'ai un bien immobilier que je loue en meublé à des étudiants, je le loue certes un poil plus cher... mais je suis plus serein à différents niveaux.

Le meublé est plus avantageux fiscalement. Par contre à part Paris, la première couronne, et les coins avec une très forte pression, c'est difficile de trouver des locataires intéressés.

@ Paul92
oui, tout dépend ou se trouve l'appartement...

Mais il ne faut pas oublier qu'il y a plein de personnes qui sont en itinérance, (commerciaux, ingénieurs, prof, étudiants) qui recherchent aussi.
Du coup, si le tarif est correct, il n'aura aucun soucis pour louer.

les meublés sont plutôt recherchés..
Je n'ai jamais eu de soucis pour louer mes appartements...

Paul92 a écrit : Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux.

😲

Ah les bons investissements immobiliers c'est comme les bonnes missions, il faut bosser en amont pour les repérer et les valoriser au mieux. En cherchant bien on trouve des rentabilités supérieures à 5% nets, c'est mon cas, en y consacrant tout son temps libre on peut obtenir une rentabilité à 2 chiffres, enfin là faut vraiment être passionné et bricoleur, ce qui n'est pas mon cas mais celui d'un proche (achat d'un petit immeuble redécoupé en 5 studios).

mbCoCo a écrit : Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations. 😢

D'accord, vous êtes donc dans une logique qui n'est pas uniquement financière. Il vaut mieux parfois accepter de perdre un peu plutôt que de poursuivre l'aventure.

Dites vous aussi que si vous avez perdu en revendant votre bien, la baisse du marché vous permet aussi d'acheter votre nouvelle résidence moins cher.

mbCoCo a écrit : Oui, dur de décider de vendre à perte. Je me dis, je peux le garder et le louer quelques années. Si le marché se redresse je mets en vente, sinon pas de précipitations. 😢

Si vous vendez maintenant vous êtes sûr de ne pas récupérer ces 30k€.
Si le bien n'était pas rentable, je vous dirais sans doute de prendre votre perte c'est à dire de vendre pour replacer sur quelque chose de plus rentable.
Mais là vous dites qu'il vous rapporte 5% ce qui n'est pas ridicule : si vous vendez êtes-vous sûr de trouver le même rendement ?
Essayez de le louer au mieux, et laissez reposer 5 à 10 ans...

kzg a écrit :

Paul92 a écrit : Une foncière cotée n'est pas censée être énormément volatile par rapport à son ANR.

La location j'en fais, quand ça rapporte 2,5% avant impôt on peut s'estimer heureux.

😲

Ah les bons investissements immobiliers c'est comme les bonnes missions, il faut bosser en amont pour les repérer et les valoriser au mieux. En cherchant bien on trouve des rentabilités supérieures à 5% nets, c'est mon cas, en y consacrant tout son temps libre on peut obtenir une rentabilité à 2 chiffres, enfin là faut vraiment être passionné et bricoleur, ce qui n'est pas mon cas mais celui d'un proche (achat d'un petit immeuble redécoupé en 5 studios).

C'est mon rendement net (le vrai en prenant tout en compte), en meublé dans Paris et bonne banlieue.

On peut bien sûr avoir des rendements bruts théoriques à 2 chiffres dans certains coins, mais ce n'est plus le même investissement en temps et en risques.

Ce qui plombe la rentabilité théorique le plus souvent c'est la période de vacance. Avec les petites surfaces le roulement est important et on perd en moyenne 2 mois de loyer (les locataires partent généralement à la saison morte, et le préavis n'est que d'un mois), plus les frais d'agence pour la relocation (maintenant c'est pour votre pomme, compter un mois de loyer dans les dents), plus à chaque fois du petit bricolage à faire (et encore j'essaie de le faire moi-même quand je peux), c'est ce qui explique qu'en pratique les petites surfaces ne sont pas si avantageuses que ça.

kzg a écrit : Essayez de le louer au mieux, et laissez reposer 5 à 10 ans...

C'est bien mon souhait.

Par contre, louer en meublé un 70m2 en banlieue proche est assez compliqué, dans le voisinage c'est plutôt des locations vides pour des couples qui s'installent quelques années.

le mieux ?
tentez une annonce (genre le bon coin) en meublé...
juste histoire de tester :)
quitte à ce que par la suite vous supprimiez cette annonce ou que vous dites qu'il est déjà loué...
cela vous permettra de vous faire une idée pour la partie meublée ou non.

Ensuite 70 m²
il y a des étudiants qui pourront certainement le prendre en colocation... (ne signer que sur une seule tête).

a tester