deux activités différentes et une société

Ça semble possible d après ce site ...
3w point expert-comptable-tpe.fr/posts/view/lancer-une-seconde-activite-risques-societe-

rabolaso a écrit : Exemple:
activité principale: freelance info
activité secondaire: achat immobilier et location.

Bien entendu, je suis conscient des problèmes liés à ce montage:

Et quels seraient les avantages ?
Dans l'exemple que vous citez je n'en vois aucun. Il est a priori bien plus intéressant de financer un investissement locatif par un crédit immobilier que par de la trésorerie.

Les avantages ?
Le financement est deux fois plus rapide avec votre société.
Supposons par exemple que vous faites un CA qui vous permet d'avoir 100k€ utilisable pour vos projets immobiliers.
Supposons que ces 100k€ deviennent 50k€ si vous les verser sous forme de rémunération ou salaires. (donc 50k€ de charges sociales + IR).
Supposons aussi que vous souhaitez acheter un maximum de bien à 300k€ (bien qui peut se louer à 1000€/mois)
Enfin, on va dire que votre société sera active 20ans, puis retraite.

1er scénario:
Financement sans utiliser votre société (sans crédit immobilier)
Au bout de 6 ans, vous avez un bien.
Au bout de 20ans, 3 bien, avec 3k€/mois de loyer.
Si vous avez 1k€/mois de frais (travaux, etc...), il vous restera 2k€/mois soumis à l'IR

2eme scénario:
achat par votre société de service informatique.
Au bout de 3ans, vous avez un bien.
Au bout de 20 ans, 7 biens. Soit 7k€/mois.
On va compter 3k€/ans de charges pour la société (comptable, CFE, etc ...). Donc 250€/mois.
Donc vous aurez 6.75k€ de loyer.
On va retirer 1k€/mois de frais (travaux, etc...), il vous restera 5.75k€
Si vous les preneez sous forme de dividendes, vous aurez 15% d'IS puis 15% de charges sociales (CSG CRDS si SASU). Il restera donc 4k€/mois soumis à l'IR apres abattement de 40%
De plus je pourrais garder et utiliser ma société pour des missions de temps en temps !

Il me semble que l'avantage est incontestable.

Pas cohérent votre affaire.

Soit dans votre comparaison vous soumettez ET le capital ET les futurs loyers aux cotisations sociales, soit vous sortez les 2 en dividendes.

Là vous comparez un capital sorti avec charges sociales et des loyers sortis sans.

En plus vous comptez 15% d'IS en linéaire alors que seul les 38120€ sont à ce taux, ensuite c'est 33.33%

Bref, vos calculs sont faux.

Oui, en effet, vous avez raison sur ces deux points.

Je vais devoir revoir tout ça.
Merci pour votre réponse.

rabolaso a écrit : 1er scénario:
Financement sans utiliser votre société (sans crédit immobilier)
Au bout de 6 ans, vous avez un bien.

Ah non, quand j'achète un bien je l'ai tout de suite. Au bout de 6 ans j'ai éventuellement remboursé la dette qui a servi à financer ce bien, mais dans le cadre d'un investissement locatif c'est rarement le plus judicieux : mieux vaut au contraire emprunter sur la plus longue durée possible avec dans l'idéal un cash flow net positif et des intérêts déductibles fiscalement.

rabolaso a écrit : 2eme scénario:
achat par votre société de service informatique.
Au bout de 3ans, vous avez un bien.

Non plus, car dans ce cas c'est la société qui est propriétaire. D'une part les intérêts d'emprunt ne seront pas déductibles, d'autre part les loyers seront soumis à IS et/ou cotisations sociales + IR...

rabolaso a écrit : Il me semble que l'avantage est incontestable.

A mon avis on est en loin. Je vous invite à refaire vos calculs en comparant ce qui est comparable, et en distinguant le patrimoine personnel et le patrimoine social dans les 2 cas. Vous pouvez chercher dans le forum, cette question a déjà été évoquée à plusieurs reprises, et "l'avantage incontestable" de ce montage n'a jamais été démontré clairement, c'est même plutôt le contraire...

En effet, c'est un sujet récurrent sur ce site.
(achat par la société, montage sci, holding, indivision, etc ...)
Mais on dirait que le résultat est toujours le même. On se rend compte que nos montages sont finalement des usines à gaz sans intérêt.

Je remonte ce topic avec une question un peu différente de celle posée à l'origine.

Que se passe-t-il si en plus de ma SARL (freelance informatique BNC) j'ouvre une seconde SARL pour devenir (en fait tester l'activité sur quelques mois) d' agent commercial immobilier indépendant (BIC) ?

Devrais je cotiser à URSSAF+RSI(maladie)+CIPAV et en plus cotiser au RSI (pour toutes les charges de l'activité commerciale immobilier) ?

Est ce que je m'expose à des "soucis" administratifs 🙂 ?

Bonjour,

Oui. Vous devrez cotiser aux deux.

Ok , mais au niveau de la déclaration commune des revenus à destination des organismes sociaux ça se passe comment ?

Je ne la remplis plus (je le faisais en EI , maintenant en SARL c'est le comptable qui le fait) , mais il existe plusieurs cases pour déclarer des revenus différents pour chaque activité BNC et BIC ?

Non, la DCR n'a qu'une case pour la rémunération globale.
J'ai des doutes que l'on puisse être affilié à la fois au RSI commerçant et PL (URSSAF/RSIPL/CIPAV) sur une seule entreprise...

mixomatose a écrit : Non, la DCR n'a qu'une case pour la rémunération globale.
J'ai des doutes que l'on puisse être affilié à la fois au RSI commerçant et PL (URSSAF/RSIPL/CIPAV) sur une seule entreprise...

Si je me base là dessus (https://www.afecreation.fr/pid812/cumul-activites-independantes.html?pid=812) ça semble à priori possible :

En ce qui concerne la pluralité d'activités, les règles sont les suivantes :

Sur le plan fiscal :

En principe, le chef d'entreprise pluriactif déclare ses revenus dans les catégories correspondant à ses différentes activités : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si l'activité est commerciale ou artisanale, bénéfices non commerciaux (BNC) si l'activité est libérale. Il obéit aux règles de détermination du résultat propres à chaque catégorie.

Pour des raisons de simplification, il est admis que des profits accessoires soient intégrés aux BIC ou BNC, à condition :

que les opérations accessoires soient directement liées à l'exercice de l'activité principale, qu'elles en constituent le prolongement,que les profits retirés des opérations accessoires ne représentent pas une part prépondérante fe l'ensemble des recettes du contribuable.

Ce rattachement des revenus accessoires est prévu pour la détermination des BIC ou des BNC par l'article 155 du code général des impôts.

Si ce n'est pas le cas, les revenus accessoires doivent être imposés dans la catégorie correspondant à leur nature (BIC ou BNC). Les modalités simplifiées du régime "micro" peuvent éventuellement s'appliquer si ces revenus n'excèdent pas 82 200 euros ou 32 900 euros selon l'activité exercée.


Sur le plan social :

- Au regard de l'assurance vieillesse, les intéressés sont affiliés au régime dont relève l'activité principale. Cette activité étant réputée être celle la plus ancienne (articles L622-1 et D622-1 du CSS).

- Pour l'assurance maladie, ils sont rattachés à la caisse de base du groupe professionnel (professions libérales ou RSI) auquel ils sont rattachés pour l'assurance vieillesse.

- Les cotisations d'assurance maladie-maternité et d'allocations familiales sont calculées sur la somme des revenus d'activités non salariées.