Merci pour votre réponse.

Non je voulais dire cession. On ne peut pas connaître l'avenir de la société. Elle aura peut être besoin de vendre pour acheter ailleurs/plus grand, ou pour redistribuer en dividende car le dirigeant aura un projet perso, ou elle cessera tout simplement son activité, la transmission est finalement le cas le moins probable. Il y a des chances qu'à un moment il faille vendre non ?

Bonjour,

Je suis heureux d'avoir provoqué ce débat passionné, ceci étant je me permets de recentrer sur le cas exposé.

Si on évacue le démembrement pour la raison que c'est risquer un redressement, on revient donc sur la SCI 99/1, et il faut rappeler la spécificité du cas de départ : la société n'a pas suffisamment d'excédent de trésorerie pour acheter seule, et elle ne peut pas reverser de dividende dans l'immédiat. L'achat immobilier est à la fois utile à la société pour son activité (elle disposera d'un local) et un placement d'un excès de trésorerie qu'elle ne peut/veut pas redistribuer maintenant.

Du coup il me semblait pertinent que le dirigeant participe à l'achat en avançant de l'argent à la SCI (apport en compte courant). Ainsi le dirigeant permet l'achat (pas de prêt bancaire). Mais vous dites @VincentB_ :

Pourquoi le dirigeant complèterait-il ?

S'il a de l'argent à titre perso je ne vais pas conseiller de le mettre dans ce projet ! S'il veut faire de l'immo avec de l'argent qui par définition a déjà subi des prélèvements qu'il fasse plutôt du meublé en nom propre...

Ici ça fait partie intégrante du projet (que la société et le dirigeant achètent ensemble). Diriez-vous donc que ce n'est pas un montage pertinent ?

Ensuite concernant la revente. Etant donné le point que je soulevais (double taxation plus value + flat tax lors de la revente) vous dites :

Il est clair que l'IS n'est pas fait pour revendre... Et n'oubliez pas qu'à l'IS plus vous revendez tardivement plus la plus-value imposable augmente à cause de l'amortissement...

Je comprends que vous suggérez, si la société n'a plus usage du local, de le louer plutôt que de revendre ? Mais à un moment il y a bien transmission (l'activité de la société s'arrête), non ?

Par ailleurs je n'ai rien contre la SCI filiale (heureusement ; je le fais tout le temps !) ; c'est le 50/50 que je trouve ridicule.

Je suppose que vous privilégieriez un 99(société)/1(dirigeant) ?
Dans ce cas La société apporte l'intégralité de sa contribution en capital et le dirigeant complète en compte courant ? Ainsi le dirigeant ne paye pas d'impôt foncier sur les loyers ?
Quid quand même de la fin de l'histoire : à la revente la plus-value serait imposée deux fois, en tant que plus-value puis en tant que dividende si elle redistribuée au dirigeant, non ?

Bonjour,

Il faut et suffit que l'on démembre sans faire une cession d'usufruit. Du coup, plus de revenu foncier pour le nu-proprio.

Intéressant. Vous voulez-dire que le dirigeant fait une avance en compte courant à la SASU qui achète en pleine propriété et lui cède ensuite la nue-propriété ?

En tout cas vous semblez penser que dans les situations similaires à la mienne le démembrement reste plus avantageux qu'une SCI dirigeant + SASU. C'est bien ça ?


Je vous réponds quand même sur les autres points (SCI) :

vos arguments sont assez étranges surtout celui que j'ai mis en gras. L'idée c'est bien d'utiliser l'argent de la société IS

Oui mais je suis censé être un bon gestionnaire de cette société, donc je ne vais pas lui faire faire un placement qui ne rapporte rien (et qui bénéficierait par contre à son dirigeant, hmm...).

"Il y avait plus simple" 

Mais encore ?

Merci en tout cas pour vos réponses.

Bonjour,

Je suis Freelance en informatique, et je facture à travers une SASU.

Celle-ci a accumulé pas mal de trésorerie car (pour quelques temps encore) je ne souhaite pas (je ne peux pas en vérité) me verser de dividendes.

Je suis aujourd'hui confronté à ce double problème (dont il faut voir si les deux pans sont réellement liés) :

1. il faut que je place ce surplus de trésorerie

2. j'ai besoin d'un local pour exercer mon activité

Donc je me dis, banco, je vais utiliser la trésorerie de la SASU + un apport personnel pour acheter un local.
C'est ici que les "ennuis" commencent. Comment faire ça bien ?

1. j'ai d'abord pensé à acheter un bien démembré (la nue pour moi, l'usus pour la société). Sauf que patatras ce montage ne semble plus du tout avantageux depuis 2012 (si je comprends bien, la cession de l'usufruit sera considéré pour moi comme un revenu, donc taxé fortement au foncier)

2. j'ai ensuite pensé à une SCI IR dont moi et ma société serions détenteurs des part à hauteur de nos apports (donc disons 50/50) et dont la SASU pourrait faire usage. Sauf qu'il ne semble y avoir aucun intérêt à faire ça, ni pour moi (taxé sur le loyer pour rien), ni pour ma société (pourquoi immobiliserait-elle son argent dans le capital d'une SCI ? quid de la taxation de son "usage" du lieu ?).

3. j'ai ensuite pensé à une SCI (IR, IS ?) dont ma SASU détiendrait la plupart des part, et ferait un apport en compte courant qui lui serait rémunéré. Cette avance de trésorerie serait remboursée par les loyers payés par la SASU pour l'usage du local (on tourne en rond...).
   

   Je me dis que certains d'entre vous ont forcément étaient confrontés à ce problème (j'ai déjà lu pas mal de posts ici sur ce sujet, mais j'en tirais la conclusion qu'il valait mieux sortir l'argent de la SASU en dividende pour qu'il soit net d'impôts, et le placer soi-même ensuite, chose que je ne peux pas faire), aussi j'implore votre aide. Quel montage conseilleriez-vous ? Et vers quel type de professionnel me tourner ?
   Je me dis aussi qu'il vaut peut être mieux placer la trésorerie de la SASU différemment (compte à terme ? pff, et si la taxation des dividendes évolue à l'avenir ?).

Merci d'avance pour vos conseils.