Crédit immobilier à partir de la 4ème année

Hello,


Je partage mon expérience personnelle pour le financement depuis mon statut d'indépendant en 2010 de

- 1 appartement en nom propre seul (financement obtenu en 2012 soit avec seulement 2 bilans révolus)
- 1 appartement en Indivision à 50/50 avec ma conjointe Salariée d'un groupe du CAC (financement obtenu en 2013)
- 1 résidence secondaire en indivision avec mes parents et mon frère dont je détiens 50% (financement obtenu en 2014)
- 1 prêt travaux pour financer la reno + extension de cette maison (en indivision sur la responsabilité, mais je paie seul la mensualité) (financement obtenu en 2015 mais lancé en 2014)
- 1 petit prêt travaux pour financer des rajouts à ce projet pendant les travaux (financement obtenu en 2015) moi seul.

Pour "l'usage" du 3 bilans, il s'agit pour la banque de "vérifier" la solidité de votre entreprise en considérant statistiquement
- 1 bon bilan
- 1 mauvais bilan
- 1 bilan moyen

Pour précision, les banques demandent ces 3 bilans, mais dans le cadre d'un prêt immobilier, le crédit logement vous en demandera 5 (sauf dérogation que je n'ai en ce qui me concerne jamais obtenue malgré un bon patrimoine immo + actifs)

Autre chose à retenir, certaines banques, lors de la constitution de votre dossier vont "regarder" la cotation banque de france de votre société. Si vous êtes comme moi, en EURL à l'IS, vous provisionnez certainement des charges en fin d'exercice que vous réintégrez au suivant (pour le social), résultat, vous comptabilisez une dette sociale qui "pourrie" votre cotation et baisse le scoring effectué par les banques dans l'étude de votre financement. (en tant que gérant, vous avez le droit de demander à la banque de france cette cotation pour vous informer).

Pour revenir sur votre question, la réponse est la suivante. Plus vous donnerez d'arguments à votre demande, mieux ce sera. Si vous fournissez les 3 bilans secs, la banque analysera (via votre interlocuteur) analytiquement.

Il faut savoir que selon votre statut, encore une fois dans mon cas, je suis géré par un conseiller professionnel qui a dans son portefeuille plusieurs centaines de clients, tous professionnels ayant pour la plupart des besoins pro (financement de matériel pour leur affaires, locaux,...) bref, le conseiller pro n'est plus vraiment au fait de la constitution d'un montage pour un prêt immo particulier.

Ainsi, en tant que freelance, êtes vous entre 2 mondes, le pro et le particulier... résultat, c'est le bordel :D

Pour reprendre ce que m'avait dit le courtier qui m'avait obtenu le financement en 2012 alors que je n'avais pas 3 bilans, il faut "forger une histoire" au banquier qui tient la route.
Ce qui signifie, que pour démontrer votre solidité financier et votre projet, il faut que vous ayez une continuité dans votre évolution, qui démontre que notre activité est pérenne (pour mon exemple, je suis mono client annuel, car jusqu'à présent, je n'ai eu que des régies longues chez 1 seul et unique client à la fois --> Pour une banque, c'est une hérésie car trop risqué).

Il faut donc convaincre que dans nos situations à nous (par exemple Directeur d'un projet pluriannuel chez un client lambda en régie a x centaines d'euros jours, c'est bien plus sécuriser que jongler entre X clients au forfait ou il faut considérer un temps de prospection bien plus grand, un risque de se retrouver sans mission également...)

En conclusion, il est important que vous ayez le bon interlocuteur, qui aura l'écoute et la compréhension adéquate à votre situation, ne surtout pas hésiter à escalader quand on vous raconte n'importe quoi (je me suis retrouvé 2 fois devant des directeurs de groupe de la banque d'un monde qui change ces 3 dernières années) afin de mettre en exergue les défauts de montage de mes dossiers, et les défauts de conseil des conseillers lambdas.

Dans tous les cas, je pourrai en écrire des pages sur le monde bancaire pour y avoir travailler longtemps et avoir approuvé leur process sur l'ensemble des mes projets immos. Si vous souhaitez plus de précision et notamment des 'astuces" pour passer vos dossiers vous pouvez me contacter en pv.

Bon courage dans ce chemin de croix.

Merci BT Service pour le retour d'experience.

Alors, concernant ma banque, mon conseiller fait à la fois les particuliers et les pros. Le problème est qu'il ne comprend rien à mon métier. A chaque RDV je dois résumer mon activité, les rapports avec les clients...

J'avance en parallèle avec un courtier.

🙄 A suivre...