Défiscalisation IS et IR

emilie949 a écrit : Bonjour,

Connaissez vous les défiscalisation GIRARDIN ?

Elles peuvent porter à la fois sur l'IS pour une girardin entreprise et sur IR pour une girardin particulier.

Pour la girardin particulier je pense qu'il n'y a pas photo, celle-ci peut effacer notre IR.

Mais bien sûr... Sauf qu'en investissant dans un montage défiscalisant, on n'achète pas une réduction d'impôt : ce qu'on achète, c'est, en l'occurrence, un bien immobilier.
Les questions à se poser dans ce cas est "ce bien immobilier sera-il rentable ? dans quelles conditions pourra-t-il être revendu ?" etc.
L'aspect fiscal doit rester secondaire.

Et en pratique, on se rend compte que les biens proposés sont rarement de bonnes affaires, et pour cause : le principe de tout investissement dit "défiscalisant" est de faire financer par des investisseurs privés des projets jugés trop risqués ou pas assez rentables pour que l'Etat les finance lui-même.

emilie949 a écrit : Par contre pour la girardin IS je me pose la question si cela est avantageux dans notre profession pour des TPE avec un CA de 100 K € / ans ?

Vraiment ?
Moi je ne me pose pas la question de savoir si votre post est un spam très grossièrement déguisé : j'en suis convaincu.

non ce n'est pas un spam déguisé... j'ai donné ce site à titre d'exemple car il y avait une définition de la loi girardin IS.

Personelement je paie 10 K€ d'IR par ans donc voir un appartement financé par l'état et par des locataire sans aucun effort de participation de ma part peut savérer une opération trés rentable. Mais il est vrais que les appartements sont payés le prix fort 😉 et qu'il n'y a pas de bonne affaire.

Au niveau d'une girardin IS je pense que les entreprises y ont recours lorsqu'elle réalise un résultat net de 200 ke minimum...

GIRARDIN : à fuir
cela entraine systématiquement des contrôles fiscaux

emilie949 a écrit : Personelement je paie 10 K€ d'IR par ans donc voir un appartement financé par l'état et par des locataire sans aucun effort de participation de ma part peut savérer une opération trés rentable. Mais il est vrais que les appartements sont payés le prix fort 😉 et qu'il n'y a pas de bonne affaire.

Mmmh, vous dites tout et son contraire : très rentable ou pas de bonne affaire ?

Pour l'argument de l'appartement "financé par l'état et par des locataire sans aucun effort de participation de ma part" ça c'est ce que vous vendent les promoteurs de ce type d'investissement.

En pratique, acheter un appartement a un coût (frais d'acquisition, charges, frais de gestion locative, charges de copro) et éventuellement remboursement d'emprunt.

Ces coûts sont étalés dans le temps et, point important, sont incompressibles.

En face, pour couvrir ces charges, vous avez :
- les loyers payés par les locataires,
- une économie d'impôt (en pratique, au lieu de payer 100 d'impôt vous payez 80 et les 20 qui restent vous les utilisez pour payer une partie de l'acquisition de votre appartement).

Sur le papier (i.e. les prospectus des promoteurs), les loyers et l'économie d'impôt couvrent parfaitement les charges, et 10 après vous avez un appartement à vous sans avoir sorti un sou. C'est magique !

Sauf que :
- en pratique, les cas où le loyer et l'économie d'impôt suffisent sont rares et/ou louches. Notamment parce que les loyers sont plafonnés par exemple.
- en cas de dégradation du bien, vous aurez des frais supplémentaires de remise en état, d'autre part vous ne pourrez parfois pas louer le bien pendant les travaux.
- en cas de défaut d'un locataire (non paiement des loyers) c'est vous qui devez 'payer le loyer' puisqu'encore une fois, les charges, elles, continuent à courir
- si votre situation change (mariage, enfants, arrêt d'activité, etc.) et que vous devenez moins imposable (voire, non imposable) vous 'perdez' en même temps l'économie d'impôt (pour reprendre l'exemple ci-dessus, au lieu de payer 0 d'impôt, vous devez sortir 20 pour payer les charges)
- je passe sur les difficultés de revente, s'agissant de biens peu liquides dans des zones a priori mal développées et dont on ne sait pas du tout ce qu'elles seront dans 10 ans...

findus a écrit : GIRARDIN : à fuir
cela entraine systématiquement des contrôles fiscaux

Quel rapport ? Un contrôle fiscal ce n'est pas une punition, c'est un contrôle.
Si votre compta est en règle vous n'avez aucune raison de le craindre.

on a des choses à se reprocher findus ? 😃

ils se déplacent jamais pour rien dans un contrôle, faut toujours avoir un truc à se reprocher 😉

J'ai fait réaliser une simulation par un cabinet de défiscalisation.

Ils me proposent un appart sur cayenne ou la demande en logement est très forte. J'ai appelé quelques agences de location on me dit que les appart ce loue très vite.

Le logement est géré par une agence de location.

En cas de loyer impayé il y a une assurance.

L'investissement couvrirait 100% de mon IR pendant 5 ans.

Par contre oui la revente risque d'être difficile, mais je paie 1000 euros par mois d'ir donc je préfére peut etre les mettres dans un crédit plutot que pour l'etat.

a voir 😕

Je me pose la question si il est pas préférable de faire construire directement une maison sans passer par tous ces programmes immobilier ou le cout d'acquisition est plus onéreux que le marché.

La construction à l'avantage si on respecte les conditions de pouvoir etre défiscalisé elle aussi.

emilie949 a écrit : J'ai fait réaliser une simulation par un cabinet de défiscalisation.

Ils me proposent un appart sur cayenne ou la demande en logement est très forte. J'ai appelé quelques agences de location on me dit que les appart ce loue très vite.

On ne vous dira jamais le contraire 🤣
Quel est le rendement locatif ? (brut et net) N'oubliez pas que vous aurez des impôts à payer sur ces revenus fonciers. Ce que l'Etat vous "donne" d'une main il le reprend de l'autre.

emilie949 a écrit : Le logement est géré par une agence de location.

En cas de loyer impayé il y a une assurance.

Combien coûtent les frais d'agence ? Comment coûte l'assurance loyers impayés ? Que couvre-t-elle exactement ? (généralement, les assurances loyers impayés ne prennent le relais qu'au bout d'un certain délai d'impayé - plusieurs mois - et pendant une durée limitée).

emilie949 a écrit : L'investissement couvrirait 100% de mon IR pendant 5 ans.

Je ne comprends pas bien le sens de cette phrase. De plus, comment pouvez-vous connaître 5 ans à l'avance le niveau de votre IR ?

emilie949 a écrit : Par contre oui la revente risque d'être difficile, mais je paie 1000 euros par mois d'ir donc je préfére peut etre les mettres dans un crédit plutot que pour l'etat.
a voir :?

Etes-vous déjà allé à Cayenne ? Connaissez-vous le quartier où vous investissez ?
On n'achète que ce que l'on connaît. C'est valable en bourse. C'est a fortiori vrai pour l'immobilier, autrement moins liquide...

Bonjour,

Il faut aussi se renseigner sur le prix de l'immobilier où vous achetez et le prix des loyers pour ce type de biens.

On ne vous propose pas de limiter vos sorties de trésorerie, mais de payer une partie d'un bien plutôt que de l'irpp. Comme dit plus haut, ce n'est rentable que si vous pouvez le revendre, que vous le louez (si vous ne le louez pas dans les 12 premiers mois, vous perdez le bénéfice de la mesure), qu'il n'y a pas d'aléas...

Généralement :
- cela peut aller jusqu'à 50% du prix pour rémunérer la commercialisation dans ce type de biens. Donc l'agent est très impliqué.
- on vous vend un bien en banlieue parisienne quand vous vivez à Perpignan et un bien à Perpignan quand vous vivez à Paris. On joue sur votre ignorance du terrain.