Achat appartement perso/pro

Bonjour,

Vous ne pouvez pas créer une indivision ainsi. Il faut créer une société (SCI généralement) pour porter le projet.

Quel intérêt y voyez vous ?

Rappel : C'est rarement intéressant. Cela l'est par exemple si une affaire peut vous passer sous le nez par manque de liquidités ou si l'on est dans un contexte de revente supposée à perte ou sans plus value dans le futur.

Bonjour,

Le gain serait d'amortir la valeur de la partie appartenant à la société, en même temps cela va constituer son adresse pro autant que je sache on peut loger la société dans la résidence principale dans la limite de 5 and. Qulle est la taxe sur la plusvalue d'une revente futur, est-ce la valeur comptable qui est prise en compte ou la valeur venale ? On est forcément obligé de passer par la création d'une SCI ?

Merci

A moins que votre profession l'interdise, ce qui n'est pas le cas pour les freelances en informatique, vous pouvez indéfiniment domicilier votre entreprise chez vous.
Dès lors qu'un bien est amorti, la plus-value se calcule sur la valeur comptable.

Bonjour

vous ne pouvez scinder l'acquisition de l'immeuble sur 2 personnes (personne physique et personne morale)

Soit vous faites l'acquisition à titre personnel soit vous le faites par l'intermédiaire d'une SCI

Par contre il est totalement deconseille de l'acquérir par l'intermédiaire de votre société.

C CORNEC

Merci pour vos réponses.
De ce que je comprend du moment où on veut scinder la propriété d'un bien immobilier il faut passer par une SCI.

Après une recherche je comprend qu'il est possible de créer une SCI dont les associés vont être mon EURL et moi même (parts de chaque partie à définir) de ce fait il est possible d'enregistrer la SCI sous le regime de la TVA car une partie des revenus de la SCI vont être à titre pro (les loyés) de l'EURL). La distribution des benefices n'est pas forcément proportionelle aux parts de chaque associés, j'imagine donc le scénario suivant: j'achète un bien neuf avec la SCI donc je peux donc recupérer la TVA (la totalité ?) sur l'achat, l'EURL verse des loyers à la SCI, après la SCI enleve de ces loyers les charges liées au bien : frais de copropriété et autres (la totalité des charges ou juste la part de l'EURL ?), les intêrets de l'emprunt (au nom de la SCI), je verse 99% des bénefices resultants de la SCI à mon propre nom (je les déclare donc comme revenus fonciers) et 1% à l'EURL. J'utilise aussi le bien pour y vivre mais à titre gratuit (je ne verse pas de loyers à la SCI). Gains : TVA du bien, charges liées au bien et l'emprunt qui sont équivalents à une dépense pour l'EURL. Est-ce que mon raisonment est correct ?

icomp a écrit : J'utilise aussi le bien pour y vivre mais à titre gratuit (je ne verse pas de loyers à la SCI). Gains : TVA du bien, charges liées au bien et l'emprunt qui sont équivalents à une dépense pour l'EURL. Est-ce que mon raisonment est correct ?

Ca me paraît bien compliqué et plusieurs points me laissent perplexe. En particulier comment justifiez-vous le fait que votre EURL paye le loyer de votre habitation principale ?
Avez-vous aussi estimé les coûts et charges liés à ce montage ? (coûts de structure de la SCI, impôt sur les revenus fonciers, impôt sur la plus value lors de la revente après amortissement, etc.) ?

Le siège de l'EURL est enregistré à cette même adresse, c'est équivalent au cas classique d'enregistrement de l'EURL dans sa résidence principale.
Autant que je sache pour une SCI il n'y a pas d'amortisement comptable du bien immobilier (ou uniquement de la part possédé par l'EURL ? ) alors la plus value serait uniquement sur la différence appreciation/depreciation veinale du bien par rapport au prix d'achat ?

icomp a écrit : Après une recherche je comprend qu'il est possible de créer une SCI dont les associés vont être mon EURL et moi même

J'ai un post en attente de modération (c'est de plus en plus pénible !), je vais donc juste reprendre l'essentiel : les charges et intérêts d'emprunts ne seront déductibles que pour la part correspondant à l'utilisation "pro", puisque côté "perso", aucun loyer ne sera versé.

icomp a écrit : Le siège de l'EURL est enregistré à cette même adresse, c'est équivalent au cas classique d'enregistrement de l'EURL dans sa résidence principale.

A mon sens ce n'est pas du tout équivalent. Le cas classique c'est que vous (à titre personnel) êtes propriétaire ou locataire de votre résidence principale, et vous louez ou sous louez une partie de ce logement à votre EURL qui prend à sa charge une quote part du loyer (*). Cette partie de votre logement étant dédiée à votre activité professionnelle (poste de travail, documents, livres, imprimante, etc.) la quote part du loyer constitue bien une dépense professionnelle déductible.
(*) dans le cas où vous êtes propriétaire, le "loyer" sera une estimation raisonnable de la valeur locative de votre résidence principale, et la quote part payée par l'EURL sera à déclarer à l'IR en revenus locatifs.

Ici, la SCI est propriétaire. Si l'EURL est seule occupante, ok pour qu'elle paye le loyer (là encore estimé à partir des prix du marché), encore faut-il justifier cette dépense par rapport à l'activité professionnelle !
Mais si vous utilisez aussi ce logement à titre de résidence privée, ça ne marche plus ! Vous devez à titre personnel payer une part du loyer, ce qui réduit d'autant la part payée par l'EURL.
C'est en tout cas ma vision des choses. Je me trompe peut être (c'est rare mais ça arrive).

Comment est calculée la part pro pour les charges ? Par rapport aux parts detenus par l'EURL ? Donc comment est defini la part de l'usurfruit, par rapport à la part de la nu propriété ou est-il fixé dans le bail ?
Et puis pour la TVA ?

Pour olivierM

Comment est calculée la part pro pour les charges ? Par rapport aux parts detenus par l'EURL ? Donc comment est defini la part de l'usurfruit de l'EURL, par rapport à la part de la nu propriété ou est-il fixé dans le bail ?
Et puis pour la TVA ?

Pour repndre à KZG : la SCI n'a pas t'elle droit de faire un bail avec l'EURL pour une partie du bien et que le reste du bien soit occupé à titre gratuit ?

icomp a écrit : Comment est calculée la part pro pour les charges ?

Je ne peux pas répondre avec certitude. A mon avis, à partir du moment où il y a un bail et un loyer avec l'EURL, il y aura une surface de mentionnée, donc on peut en déduire un prorata.

Ex : le bien fait 100 mètres carrés et vous louez une pièce de 25 mètres carrés à titre de bureau à l'EURL. L'occupation est donc 25% pro et 75% perso.

Si vous indiquez dans le bail que la totalité du bien constitue le bureau de l'EURL et que vous l'occupez en plus vous-même à titre gratuit (ou payant d'ailleurs), vous risquez de voir le tout requalifié : 1/ une chambre ne constitue certainement pas un bureau, 2/ une surface de 100 m2 n'est pas nécessaire à l'exploitation de votre EURL et 3/ n'oubliez pas qu'un appartement à usage d'habitation ne peut pas être utilisé comme bureau si le plan local d'urbanisme ne l'autorise pas.

Vous ne pouvez pas a priori (je ne veux pas être trop catégorique !) utiliser la référence à l'usufruit et à la nue-propriété puisque vous n'êtes pas dans le cadre d'un démembrement de propriété.

Dis plus simplement : soit de manière plus classique le bail de l'EURL indique les parties de l'appartement qui sont utilisées à titre purement professionnel, et il est facile de déterminer la part pro et la part perso, soit vous vous retrouvez à "vivre dans votre bureau" et vous risquez des ennuis si l'on s'en aperçoit.

Quelques remarques :

- Pour récupérer la TVA, il faut que la SCI facture des loyers avec TVA et tienne une comptabilité complète : coût à intégrer au calcul.

- Pour que des charges soient déductibles (frais, intérêts d'emprunt), il faut que le bien produise des revenus. Vous êtes logé à titre gratuit : il faut donc a priori déterminer la quote-part du logement utilisée à titre perso et à titre pro. Seule la fraction des charges correspondant à cette occupation pro sera déductible.

- 99% des bénéfices pour vous et 1% pour la SCI : si la disproportion avec les apports en capital est trop grande (à l'appréciation du contrôleur !), cela peut être remis en cause par le fisc.

- Si les loyers perçus par la SCI ne permettent pas de couvrir les mensualités d'emprunt, il ne faut pas oublier qu'il sera alors nécessaire d'apporter de l'argent frais à la SCI pour qu'elle puisse honorer ses traites… tout en payant quand même de l'impôt parce que fiscalement elle aura peut être un résultat bénéficiaire.

Et il faudra bien faire valider le montage par un professionnel compétent si vous le mettez en place !

icomp a écrit : Pour repndre à KZG : la SCI n'a pas t'elle droit de faire un bail avec l'EURL pour une partie du bien et que le reste du bien soit occupé à titre gratuit ?

Au niveau de l'EURL, du moment que le loyer qu'elle prend en charge correspond à la partie du bien qu'elle occupe, ça doit aller.
Au niveau de la SCI j'ignore si un de ses actionnaires peut occuper le bien dont elle est propriétaire à titre gratuit.

Bonjour,

Dans un contexte de sci familiale, oui. Pas dans une sci avec une société, ce serait un abus.

Si on doit résumer :

Point blocant pour faire le montage:
Si la SCI percoit des loyers professionels de l'EURL et en même temps héberge gratuitement sera considérée comme un abus : quelle loi ? quelle pénalité ? Et si à titre personnel on ne perçoit qu'une faible partie des revenus de la SCI (par exemple 1%) ?

Pour les autres points:
La distribution des bénéfices n'est pas proportionnelle aux parts detenues
La SCI est enregistrée à la TVA car elle percoit des loyers avec la TVA ..
Le montant des loyers et fixé dans un bail avec l'EURL.
Les charges de copropriété et frais de crédit + intérets peuvent être des charges proportionnelles aux parts detenus.

Seule inconnue : la part de TVA obtenue, est-ce la totalité de l'achat ou proportionnelle à la part de l'EURL ?

Bonjour,

Usage gratuit, à nouveau : NON !!!

Wikipedia a écrit : l'abus de biens sociaux est un délit qui consiste, pour un dirigeant de société commerciale, à utiliser en connaissance de cause les biens, le crédit, les pouvoirs ou les voix de la société à des fins personnelles, directes ou indirectes.

Ce n'est même pas seulement un abus de droit. C'est un abus de bien social (pénal).

Vous devez payer un loyer sur la même base que le societe en fonction de la surface.