Il y a aussi le cas de la réduction de capital par attribution d'une immobilisation ou actif. Je me demande dans ce cas comment la plus-value sur les parts est-elle calculée : sur la valeur brute veinale de l'actif ou sur sa valeur net comptable ?
Il m'arrive souvent quand je poste un message d'avoir le message masqué ! Pourtant après plusieurs vérifications il n'y a rien de particulier dans mon message, je supprime aussi des caractères plus spéciaux comme #, % etc. et le message est toujours masqué. C'est ennervant et pennible, quelqu'un aurait-il une explication ?
Je reviens sur ce sujet, avec une configuration légèrement différente.
Je souhaite acheter un appartement dans le neuf en indivision avec ma société qui va devenir ma résidence principale. Je fais un partage un quart ou un cinquième pour ma société et le reste (trois quarts ou quatre cinquièmes) à mon propre nom. La partie de la société sera achetée en cash. Dans ma partie j'aurais un apport et le reste à crédit.
La partie de la société sera utilisée pour son activité (comme un cabinet pour du télétravail) et donc sera amortie et en plus bénéficier de la TVA immobilière. Je compte pas y déplacer son siège, ainsi si je souhaite louer cet appartement je n'aurais pas à changer le siège encore.
Plus tard si je souhaite devenir propriétaire à 100 pourcents je peux faire une reduction de capital par attribution d'immeuble. (Question restante: la plus-value de la revente des parts se calcule t'elle sur la valeur brute ou nette de l'immeuble, logiquement cela doit être la valeur brute)
Déjà est-ce que uniquement une réduction de capital pourrait être considérée comme un abus de droit ?
Est-qu'il est possible de faire une réduction de capital en se transmettant un bien immobilier au lieu de la trésorerie ?
Est-ce que le plan suivant serait considéré comme abus de droit par l'administration :
Je crée une société avec 10k de capital. 4ans après mon activité se développe et la trésorerie s'accumule. Je fais une augmentation de capital par incorporation des reserves et le capital social devient 100k. Je profite par cette occasion de la possibilité de me verser 10k de dividendes sans payer des cotisations sociales. Dans encore 4ans je fais une réduction de capital sans motif de pertes de 50%, la valeur de l'entreprise étant maintenant 200k. Je me verse donc 100K et la plus value nette est de 100K-50%×100K. Je paie des prélèvements sociaux de 17.2% sur 50K (8.6K) et bénéficiant de l'abbattement de 85% je rajoute 7.5K à mes revenus IR.
Avec les valeurs de rendements comme les SIIC les dividendes son evidemment imposées à l'IS. Mais si vous investissez dans des valeurs (ou ETFs) qui ne distribuent pas des dividendes mais font par exemple des buybacks (rachat de leur propres actions) alors vous ne payez pas de IS sur la plusvalue. Vous paieraient au moment de la revente, ceci vous donne la flexibilité de choisir le moment de revente pour rentrer par exemple dans la tranche des 15% d'IS.
Etant freelance pendant un long moment avec une SSII je souhaite changer de projet chez le même client et par la même occasion la SSII. Je libère le poste et j'aide la SSII à retrouver un remplaçant. Donc la SSII ne perds pas de CA par contre je ne souhaite plus rester avec la même SSII. Dans la "clause de respect de la clientèle" c'est bien marqué qu'on est lié par un projet donc elle saute. Par contre la SSII fait jouer la "clause de non sollicitation de personnel ". Et là je ne comprends pas trop puisque dans notre cas il n'ya aucune sollicitation de personnel ?
Les domages étant de 12 mois de remunération de collaborateur embauché ou débouché ? Autant que je sache je ne peux pas m'embaucher moi-même ? Est-ce que cette clause est valable ?
Clause de respect de la clientèle:
Le Prestataire s'engage, pendant la durée du contrat ainsi que pendant les douze mois qui suivent la fin, quelle qu'en soit la cause, de la mission, à ne pas fournir directement ou indirectement et sous quelque forme que ce soit ses services et/ou les services d'un tiers au Client Final et/ou à un tiers pouvant être impliqué directement ou indirectement dans le projet pour lequel il a été missionné par SSIIX
Le fait que je change de projet (je change de département chez le client final et la nature de la préstation est différente) , alors que dans la clause c'est explicitement noté qu'il s'agit d'un projet précis n'annule t-il pas cette clause ?
Dans le cas freelance(EURL) --> SSII --> client on tombe dans le droit commercial donc la clause de concurrence déloyale et/ou détournement de clientèle. Comment pourrait on evaluer la valeur de cette cause ? Je me dis que quitte à négocier je pourrais payer les domages de la SSII pour m'en débarasser, par exemple un an (200jours) de marge pour la societe ?
Est-ce que la clause de non concurrence rentre en jeu dans ce type de schema ? De même quid de la clause de non solicitation ou loyauté ?
Est-ce que le fait qu'on était longtemps en mission avec le même client et la même SSII peut jouer dans la négociation et comment ?
J'ai l'oportunité de changer de poste au sein du client actuel mais j'ai envie de me séparer de mon intermédiaire (ils se sont engraissés pas mal sur mon dos...)
J'ai contacté d'autres intermédiaires qui me proposent des tarifs plus avantageux. On m'a expliqué qu'il n'y a pas de problèmes, ils ne peuvent rien contre moi, je suis un sous-traitant et la clause de non-concurrence est invalide etc.
Mais je sais que d'autres ont fait cela et c'était pas aussi simple. Quelle serait la meilleure manière de faire ? Par exemple je dis directement à mon intermédaire que je ne souhaite plus travailler avec eux ? Ou dire que j'ai trouvé une autre mission ailleurs mais en restant secretement chez le client. Sachant qu'il y a un mois de préavis si c'est à mon initiative (2 semaines à l'initative du client).
Si cela dérape quels risques et portes de sortie ?
Un moyen pour amortir le choc et éviter la faillite est de prendre un credit conso. Par exemple 20k sur 48mois avec des excelents taux en ce moment, ceci equivaut à une mensualité de 400 euros environs, puis verser le nécésaire via le compte courant d'associé.
Est-ce qu'il y aurait quelqu'un qui a été confronté à cette situation ?
J'ai eu des infos comme quoi les banques n'accompagnent pas ce type de projets : des dossiers complèxes à faire pour au final ne pas gagner grande chose ...
Une astuce pour eventuellement éviter de perdre les dérnières factures et d'attendre la fin de l'année et d'envoyer les factures de novembre et décémbre bien en avance vers fin novembre (sous pretexte qu vous avez de la visibilité jusqu'à la fin de l'année), certains clients s'acquitent plus rapidement de la facture de décémbre pour cloturer l'année.Normalement ces factures seront payées courant janvier. Vous prenez 2-3 semaines de vacances en janvier et à votre retour si tout se passe bien vous êtes à zero avec le préstaire et vous pouvez commencer "l'opération" client en direct ;)
Est-ce que la cause de non concurrence est infinie dans le temps ? Si on reste par exemple 10ans chez le même client, est-ce que cette clause est toujours valable ?
Si on crée la SCI avec une participation de 90% pour le dirigeant et 10% pour la SASU et puis la majeure partie du capital de la SCI est amenée par la SASU (via un apport en compte courant d'associé) est-ce que la disproportion participation/apport pourrait être classé comme abus de bien social / faute de gérance ?
dans mon exemple les 20KE de loyers c'est des loyers net ( d'intêrets de crédit, de taxe foncière etc.).
Il n'y a pas de frais d'agence car j'achète directement du propriaitaire.
Il reste effectivement les frais de notaire, si j'amorits ces frais sur 10ans séparement je pourrais ralonger un peu les amortissments des travaux et du bâti de sorte qu'à la fin l'annuité soit de 10KE par an. ( en sorte que d'avoir par exemple 1% de dividendes pour la personne morale par rapport à la somme investie). Il y a aussi la valeur du terrain que je n'ai pas soustrait qui n'est pas amortissable.
Pour le déficit foncier oui, mais c'est positif pour les personnes physiques, pas d'impôts ni de PS sur 5ans ...
Pour les taux d'intêrets des versments en compte courant il existe des plafonds maximum déductibles (c'est du 1,19% en ce moment) mais je pense qu'on peut faire du 0% sinon le minimum serait de combien ?
Sur plusieurs posts et sur internet j'ai vu des articles qui expliquaient qu'on peut moduler les loyers différement des pourcentages de participation, mais peut-être il y a une différence entre les sa/sas et les sarl/sci.
Un exemple pour éclaircir encore mieux le sujet.
montage EURL/SCI IR
dont 10 pourcents des parts sont possédées par l'EURL (dans ce cas les parts de la SCI sont consdérés comme des titres de participations dans le bilan)
dont 90 pourcents des parts sont des personnes physiques
Achat d'immobilier locatif : 300K (200K pour le bati et 100K de travaux)
dont 200K par crrédit (annuités = 12K/an)
dont 100K apport de trésorérie via le compte courant d'associé de l'EURL
Loyers net de charges+intérets = 20K par an.
Calcul du résultat pour l'EURL:
Le bâtit est amorti sur 40 ans. Amortissments = 5K/an
Le travaux sont amortis sur 20 ans. Amortissments = 5K/an
Résultat net 20k-5K+5K=10K.
Dividendes pour l'EURL = 10K x 0.1= 1K (qui s'ajoutera dans le résultat de l'EURL)
Calcul du résultat pour les personnes physqiues:
20K x 0.9 = 18K
Le déficit foncier pour les personnes physqiues est de 90K (100K x 0.9). Donc pendant 5ans ils ne vont pas payer des iimpots fonciers et des PS (90K=5ans x 18K).
Les flux de trésorerie de la SCI IR vont se repartir de la manière suivante:
20K de loyers nets
12K annuité du crediit
1K dividendes pour L'EURL
Solde de 7K. On pourra verser le solde (ou une partie) pour le remboursement de l'EURL.
Est-ce que vous pouvez détailler la signification d'une convention de trésorerie. Est-ce qu'il ya des règles spécifiques (hormis le fait que la trésorerie doit être remboursée) de l'apport de trésoreire (via par exemple compte courant d'associé) ?
Comment est calculé l'amortissement puisqu'il s'agit uniquement pour l'associé personne morale ? Par exemple je crée la SCI IR avec 99% pour moi et 1% pour mon EURL. Dans ce cas s'agit-il juste de 1% de la valeur du bien ? En plus on peut moduler les loyers en ne respectant pas le ratio 99/1. Dans ce cas on calcule le bénéfice en fonction des loyers vérsés pour chaque partie(et pour l'associé IS on prends en compte les amortissments). A travers le temps on aura des variations permanentes des loyers vérsés, comment on calcule dans ce cas à la vente du bien la plusvalue ?
Est-ce que le fait que la SCI IR est créée avec un ratio 99/1 peut-être classé come un abus de droit, puisque l'associé IS minoritaire va au final verser plus d'argent par compte courant d'associé (sa trésorerie dormante) que l'autre associé alors qu'il ne possède uniquement 1pourcent des droits ?
Si on fait des travaux, on a droit à un déficit foncier. Comment le déficit focncier est pris en compte dans le montage SCI IR avec un associé IS ? Peut on amortir le coût des travaux ?
Cela fait plaisir d'entendre qu'on peut à tout moment switcher d'une EURL à une SASU et vis-versa. De toute façon le mieux qu'on puisse faire au niveau des impots et taxes à payer avec tous ces montages est de 15% IS puis 17.2% PS + IR. Cela fait environs 30%+IR avec un petit bonus de 6.8% CSG-CRDS déductibles sur l'IR en n+1. (on parle que des revenus net de frais et charges bien sur).
On peut faire du IS 15% en investissant la trésorrie pendant un long moment puis quand l'IR baisse passer à l'étape PS +IR. Cela permettra de lisser l'IR dans le temps.
En effet il a y aussi l'augmentation des loyers mais l'impact reste limité. J'ai regardé l'évolution de l'IRL pendants les 10 dernières années et son augmentation en moyenne est de 1pourcent. Si on calcule le gain sur 20ans de cette évolution pour 6K bruts de loyers on obtient 13.5K (avec 1.5 c'est 20K). Ce gain va être taxé IR+PS=0.5. Ainsi l'effet de cette augmentation est de 13.5*0.5 / 20ans / 128K = 0.26pourcents (avec 1.5 cela fait 0.39).
Récapitulation sur la rentabilité d'un investissment en LMNP qui est le plus rentable dans la phase du starting.
Hyptheses:
Rendement des loyers : 6pourcents brut (cet exemple à été repris dans l'article explicant le TRI).
Apréciation du bien en 20ans: 40pourcents (dans l'exemple du TRI on avait 20pourcents sur 10ans)
Credit sur 20ans à taux moyen de 1.3pourcents en ce moment
Assurance du prêt sur 20ans 0.36pourcents (ce qui correspond à une tranche d'age 40-45ans)
Taxe d'habitation: 0.5pourcents de la valeur du bien
Charges de copropriétés: 0.5pourcents (cela reste assez conservateur)
Usure réelle du bien (aménagements, ravalement, pannes etc.): cela depend beaucoup de l'immeuble, je pense que 1pourcents est proche de la réalité
Coût engendré par les vacances: c'est le coût de l'assurance = 8pourcents des loyers bruts.
Frais de notaires: 8pourcents du valeur du bien
Amortissments sur 33ans (pour simplifier les calculs)
Autres coûts qu'on va apprécier juste qualitativement puisqu'il restent optionnels:
-Si revente pour réaliser le gain en général il faut supporter des frais d'agence pour trouver l'acheteur (5pourcents du prix).
-Les taxes despluvalues en cas de revente.
-Cout du temps perdu pour gérer son bien = frais d'agence de gestion 10pourcents de loyers bruts
Impots IR:30pourcents et PS: 17.2pourcents
Faison le calcul pour un bien de 100K.
Loyers bruts:6K
Taxe foncière + charges: 0.5+0.5 = 1K
Assurance:0.5K
Usure réélle:1K
Credit+Assurance 20ans: environs 20K
Notaire:8K
Amortissements: 3K
L'argent qu'on investi est donc de 100K+8K+20K = 128K
Loyers nets: 6K-1K-0.5K-1K = 3.5K
Revenus imposés = 3.5K-3K = 0.5K donc environs 0.25K d'impôts (30pourcents+17.2pourcents)
Loyers net nets=3.5K-0.25K=3.25K
Appreciation du bien par an=40K | 20ans = 2K
Le rendement de cette opération est donc de 4pourcents net (si on compte les coûts optionnels décrits plus haut le rendment peut chuter entre 3pourcents et 3.5pourcents).
Avec ce rendement on double le capital investi en 20ans. Si on emprunte aujourd'hui 500K on en aura 1M dans 20ans. Le credit nous permet de "compresser le temps", on dispose du capital maintenant. Si le rendement des loyers bruts est de 4pourcents alors on trouve un rendement de 2.7pourcents net net. (mais peut-être dans ce cas l'appréciation du bien est plus importante: immobilier de value et un effet déficit des amortissments qui permet de payer moins d'impôts). Si les loyers bruts sont de 8pourcents alors le rendement net net est de 4.9pourcents mais il faudra peut-être augmenter l'assurance:biens plus risqués, diminuer l'appréciation : immobilier de rendement.
Il faut avoir aussi en tête que ce rendement est calculé avec l'inflation comrise. Le rendement réel serait autour de 2pourcents. Le 1M dans 20ans qu'on aura sera équivalent en effet à 750K d'ajourd'hui.
Il serait trop beau, peut-être il y a des spécialistes qui peuvent nous éclaircir sur ce sujet. La luiquidation de l'EURL prend plusieurs mois (j'ai entendu environs 6mois), de plus un commissaire est chargé de la luiquidation qui je crains éxigera le remboursement de la dette, donc la vente du bien avant qu'il valide la luiquidation de l'EURL et la luiquidation durera tant qu'il ne la validera pas.
_lael : La SARL dans le montage sera en déficit structurel jusqu'à la retraite de mon père (peut-être existe-il une astuce d'optimisation lors de la transmission ?)
C'est quoi l'avantage de la quote part pour "frais et charges" dans le régime mère/fille (je suis plutôt novice)
jmolive: L'objectif du montage et tout de même d'utiliser la trésorerie de l'EURL. Si l'EURL ferme je pense qu'à tous les coups on passe par la case boni de liquidation ... Le but serait donc soit de transformer l'EURL ou qu'elle se fasse absorber par une autre structure pour éviter le boni.
Quand vous investissez dans les box en RP comment vous les trouvez et avec quels critères ? L'offre des box étant limitée il me semble pas facile de trouver des affaires, en plus l'invesstisment étant d'un petit montant "ça part comme des petis pains".
Dans ce poste il a été mentioné des investissements avec un rendement de loyers de 10-12% /an dans l'immoblier. Le rendement moyen des actions sur le long terme tourne autour de 7%-9% dividendes réinvestis et c'est considére l'un des meilleurs des investissments. Si on réinvestit les loyers de notre placement immobilier à 10%-12% plus l'augmentation des prix des biens d'au moins 2% /an on va arriver à un rendement de plus de 15% /an. La moyenne de Warren Buffet est de 19% sur 50ans, là on a réussi à faire du quasi Buffet avec le bon vieux immoblier à la française ;).
Où est l'erreur de mon raisonnement ?
tu peux voir le poste :
"SCI IR et frais pour les associés personne morale"
Le titre n'est pas très prometteur mais le sujet traite pratiquement du même montage mais avec EURL/SCI IR
Je pense que la proportion 30/70 n'aurait pas d'impact sur l'apport en compte courant depuis la SASU (mais cet apport doit être remboursé).
Pour le résultat il faut faire le calcul de 2 manières:
-IR: rétirer les frais (ou laisser en brut puis appliquer du -30% en régime micro foncier )
-IS: appliquer l'amotissement et enlever les frais
Si on respecte le ratio 30/70 lors de la distribution du résultat (ce qui n'est pas obligatoire et pourrait être modulé lors de l'AG) cela nous fait :
30% résultat IS -> benefice pour la SASU qui s'ajoutera aux bénéfices de l'activité et donc pour le calcul de l'IS.
70% résultat IR -> va s'ajouter comme un revenu foncier aux autres revenus et application de 17.2% de prélevement sociaux (regime micro-foncier si résultat < 15K)
Je crée une holding qui a pour sociétés filles mon EURL, la SARL de mon père qui est en perte, et une SCI pour le placement de la trésorerie.
Je suis en régime d'intégration fiscale. Du fait des pertes cumulées dans la SARL je compense le résultat de mon EURL avec les pertes qui fait que je n'ai plus de IS à payer. Après je transfère le cash à la SCI. Est-ce que ce montage pourrais être classé avec un objectif "majoritairement fiscal" ?
"Car en EURL la sortie de dividendes c'est 12.8% IR et RSI (45% du net).
Alors que la sortie de dividendes via une holding SASU ça serait "seulement" 30%."
Je pourrais transfomer l'EURL en SASU le moment oppurtun pour avoir la taxe de 30% ...
Je suis curieux de savoir dans quels supports financiers vous investissez votre trésorerie : immobiler en direct, SCPI, fonds obligataires, actions-bourse ou autres formes alternatives ?
Ma question de départ c'était les avantges d'une Holding par rapport à une participation directe de l'EURL à une/des SCI.
Le montage est le suivant je crée la SCI avec associé l'EURL et à minima moi. L'EURL verse le cash à la SCI soit par apport en capital soit par apport en compte courant d'associé. La SCI achète le bien immobilier et a des revenus locatifs qu'elle distribue à l'EURL ...
On gagne 2-3K/an de frais pour la Holding.
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