SCI IR et frais pour les associés personne morale

Il faut tenir une comptabilité de SCI à l'IS pour la personne morale (si elle-même à l'IS) en plus de la comptabilité de SCI à l'IR.

Donc prise en compte des charges et des amortissements comme pour SCI à l'IS et il n'y a pas d'abattement forfaitaire.

Pour les associés personne physique si elles sont toutes en micro-foncier il suffit de reporter les loyers bruts sur l'avis d'imposition.
Par ailleurs l'abattement forfaitaire est rarement une bonne idée sauf dans certains cas comme l'absence d'emprunts en cours.


A faire confirmer par un comptable, mais il me semble bien que c'est comme ça que ça marche.

_lael a écrit : Il faut tenir une comptabilité de SCI à l'IS pour la personne morale (si elle-même à l'IS) en plus de la comptabilité de SCI à l'IR.

Je pensais qu'une SCI IR est translucide/transparente donc pas de comptabilité à faire (mais une compatabilité seulement côté l'associé à l'IS).

Autant que je comprend dans le formulaire 2072 C on détérmine le résultat net de la SCI de deux manières: selon la methode se réferant aux revenus fonciers des particuliers. Puis le résultat net selon la methode IS. Si les particuliers sont au micro-foncier est-ce nécaissaire de déterminer le résultat net ? De toute façon on a besoin que des loyers bruts ?
Pour l'IS j'imagine que le résultat net au pro-rata de la participation est compabilisé comme un produit au sein du résultat de l'associé IS ?

icomp a écrit : Pour l'IS j'imagine que le résultat net au pro-rata de la participation est compabilisé comme un produit au sein du résultat de l'associé IS ?

La SCI devra payer de l'IS pour les dividendes versés à l'associé personne morale (si elle-même à l'IS).
Ensuite si cet associé détient plus de 5% du capital social de la SCI il peut bénéficer du régime mère-fille permettant une exonération d'IS à hauteur de 95% sur ces dividendes perçus.
Ce qui évite une double imposition : IS au niveau de la SCI puis à nouveau IS au niveau de l'associé personne morale.

En gros, pour 10k€ de bénéfices distribués à l'associé personne morale ça donnerait :
- 10k€ x 15% = 1500€ d'IS à payer au niveau de la SCI et donc 8500€ de dividendes versés.
- 8500 x 5% x 15% = 64€ d'IS à payer au niveau de l'associé personne morale si elle bénéficie du régime mère-fille.
Si elle ne bénéficie pas du régime mère-fille elle repaiera l'IS plein pot : 8500€ x 15% = 1275€




Bon bien-sûr c'est énormément simplifié et ne tient pas compte des charges, amortissements, paliers d'IS, etc...


Bon après faut pas me demander comment ça se matérialise d'un point de vue comptable.
C'est à ça que je paie mon comptable :D

Edit : En fait j'ai confondu, ce que j'ai mis plus haut est valable que si la SCI avait été à l'IS.
La SCI à l'IR est transparente et c'est l'associé personne morale à l'IS qui est apparemment imposée à l'IS sur sa quote-part des bénéfices.

Oui mais moi je suis interéssé par une SCI IR dont l'associé est IS pas la SCI, dans ce cas il n'y a pas de IS à payer au niveau de la SCI, la SCI est translucide.

Il parrait que dans ce cas on definit le bénefice de la SCI avec deux methodes IR (pas d'amortissment) et IS (prise en compte des amortissements).

Pour la partie IR on inscrit la QP des loyers brutes dans les déclarations des associés physiques si c'est le regime micro-foncier. Si c'est le regime réel on inscrit la QP du bénefice net de charges de la SCI caclculé dans 2072 C.

Pour les associés personne morale on calcule le bénéfice avec la methode IS toujours dans la 2072 C(donc on prend en compte les amortissements ?)

Et donc ma question est comment on comptabilise la QP de ce bénéfice net dans le compte de résultat de l'associé IS ?

Bonjour,

Transparente pas translucide. :)

Le résultat n’est pas comptabilisé.

Il est pris en compte directement sur le feuillet de calcul de l’is.

Il n’y a comptabilisation qu’en cas de perte de valeur de l’investissement ou mouvements de trésorerie.

S'il n y a pas de movement de trésorerie de la SCI vers l'associé IS que devient cette trésorerie dans le temps ? Reste dans le compte de la SCI ?
S'il y a movement qui me parait logique (la SCI transfert la QP de résultat à son associé IS) le bilan de l'associé va changer, la QP sera comptabilisé comme un produit d'immobilisation ? Est-ce que dans ce cas la declaration du feuillet résultat IS change ?

Bonjour,

La trésorerie reste dans la sci sans impact.

Quand il y a mouvement de trésorerie, cela n’influe pas le résultat fiscal de la société puisque la quote part a déjà été prise en compte l’année d’avant.

Merci pour ces réponses.
Si la trésorerie de la SCI s'accumule qu'est-ce qui nous empecherait de la reverser en totalité aux personnes physiques ?

ok, je crois que j'ai compris

je reponds à moi même :

Avec les AG on décide de distribuer ou non les bénéfices de la SCI.
Si on décide de les distribuer on verse la partie aux associés physiques. On verse aussi la partie calculée avec la méthode IS aux associés personne morale IS. Dans ce cas il y a mouvement de trésorérie mais qui ne change en rien le résultat (des associés IS). Bien sur le bénéfice est inscrit aux impôts IR (revenus fonciers) ou IS respectivement.
Si on décide de ne pas distribuer. Il n'y a pas de versement. La tresorerie s'accumule dans la SCI.
J'imagine que dans une AG on peux décider de verser une partie et une autre de la mettre en réserve.
J'imagine qu'il n'est pas possible de décider dans une AG de distribuer uniquement aux associés IR et non aux associés IS ?

Dans le cas des associés IS le bénéfice est net d'amortissement. Ce qui implique que si par exemple on décide de distribuer la totalité du bénéfice on versera la somme net d'amortissement mais la partie correspondante à l'amortissement restera dans le compte de la SCI. Quel est le statut de cette trésorerie ? Est-il possible de la sortir des comptes de la SCI ?

Bonjour,

Quand la sci transparente calcule son résultat, la répartition entre associés est définitives. Un associé qui verse à un autre ses dividendes, cela correspond à un versement direct de cet associé renonçant à l’autre. Il faut donc une raison et éventuellement des impôts et charges à payer.

Un grand père renonce à ses dividendes pris par un petit enfant : cela entre dans le contingent des dons possibles par période de 10 ans.

Une société IS renonce à ses dividendes pris par une personne : cela correspond soit à une rémunération de cette société pour l’associe Soit des dividendes, soit des frais à rembourser..


Sur le fait de distribuer uniquement aux associés irpp en laissant le reste de la trésorerie dans la sci, c’est un choix des associés IS de laisser l’argent en compte courant. Attention cependant à l’abus de droit en prenant toutes les liquidités pour les personnes physiques et en bloquant les sommes pour les personnes à l’is.


La trésorerie issue de l’amortissement peut permettre de payer l’emprunt ou de rembourser l’apport en compte courant d’associes

Bonjour,

Quant au remboursements de l'apport en compte courant quelles sont les règles ? Est-ce qu'on peut pendant 10ans ne pas effectuer de remboursement et faire ensuite ? Est-ce les remboursements doivent être reguliers ou peuvent être variables ?

Bonjour,

icomp a écrit : Bonjour,

Quant au remboursements de l'apport en compte courant quelles sont les règles ? Est-ce qu'on peut pendant 10ans ne pas effectuer de remboursement et faire ensuite ? Est-ce les remboursements doivent être reguliers ou peuvent être variables ?

Aucune règle sur le rythme du remboursement.

Mais attention, pour quelle raison une société bloque de l’argent dans une sci sans que cela lui rapporte quelque chose ? Souvent, des intérêts de compte courant sont comptés.

Par exemple la QP des loyers sera versée à l'associé IS mais pas de remboursement immédiat de l'apport en compte courant. Finalement cela peut-être vu comme un mechanisme standard d'obligation. Le principal de l'obligation c'est l'apport en compte courant. Les coupons de l'obligation ce sont les versements de la QP des loyers. Le principal est remboursé à une echéance donnée ...

Bonjour,

icomp a écrit : Par exemple la QP des loyers sera versée à l'associé IS mais pas de remboursement immédiat de l'apport en compte courant. Finalement cela peut-être vu comme un mechanisme standard d'obligation. Le principal de l'obligation c'est l'apport en compte courant. Les coupons de l'obligation ce sont les versements de la QP des loyers. Le principal est remboursé à une echéance donnée ...

Comparaison n'est pas raison.

Bonjour,

Une autre question sur la durée des amortissements.
Pour un bien immobilier la durée varie entre 20ans et 50ans mais comment on fixe la durée exacte, quels critères ?
Si par exemple une société investi dans un bien immobilier de 100K dont les loyers sont de 5K et amorti ce bien sur 20ans alors le bénéfice serait nul (loyers=amortissements). Est-ce que dans ce cas l'administration peux classer cet investissement comme inintéressant pour la société (abus de droit ?) Si en revanche la société amortie le bien sur 50ans alors le bénéfice serait de 3K (5k-2k) donc de 3% sur les 100K invesits et dans ce cas l'investissement aurait du sens pour l'administration ?

Bonjour,

Rappel : les biens immobiliers vont des préfabriqués industriels aux immeubles d’habitation.

20 ans correspond aux bâtiments de production industriels avec une durée de vie limitée.

Pour les bâtiments d’habitation, lisez le bofip. C’est le taux fiscal retenu pour un contrôle.

Vous verrez que :
- amortissement des habitations 1 a 2% pas an (soit entre 50 et 100 ans).
- amortissement des maisons dites ouvrières 3 à 4% (soit entre 25 et 33 ans).
- amortissement des bâtiments commerciaux de 2 à 5% (soit entre 20 et 50 ans).
- amortissement des bâtiments industriels de 5% (soit 20 ans).

Reste à se pencher sur la définition de maison ouvrière par rapport à maison classique et le fait que le bien soit récent ou non.

A mon avis, pour une habitation (àvoir au cas par cas pour ajuster) :
- pas moins de 30 ans.
- ne pas oublier la part de terrain non amortissable (il peut atteindre un pourcentage important du bien dans certaines villes, le 50% pour l’administration n’est pas exceptionnel). Dans les zones tendues, les actes notariés doivent indiquer le pourcentage ou la valeur de la partie terrain (de mémoire). Donc regardez l’acte avant de faire une évaluation farfelue.

J'ai essayé de lire le bofip et ça fait mal au crâne 😃

D'autant que pour les amortissements ils parlent de "durée d'utilisation réelle" mais aussi de "durée d'usage" qui peut faire baisser significativement la durée d'amortissement

cf examples du §200 du https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216 (cas n°1 entre autres où la durée d'amortissement est abaissée à 30ans)

Mais la notion de "durée d'usage" est assez floue.
J'ai lu des trucs comme quoi dans certaines cas, sous certaines conditions et justifications, que la durée d'usage pouvait être assimilée à la durée d'emprunt.
Mais ça semble pas possible pour un local d'habitation par exemple.

Et ils ne parlent pas non plus de l'âge de l'immeuble lors de son acquisition car clairement un immeuble qui a déjà 50ans s'amortirait logiquement sur une durée plus courte qu'un immeuble neuf.

Bonjour,

Attention : ce sont les taux donnés par l’administration qui sont déductibles.

Il ne faut pas les confondre avec les taux utilisés en comptabilité.

Dans la plupart des tpe, les taux d’usage sont adaptés pour coller aux taux fiscaux. Mais ce n’est pas obligatoire. Il y a alors des retraitements pour passer du résultat comptable au résultat fiscal.

Fiscalement, il est rare de voir l’administration s’écarter des taux qu’elle a indiqué.

Je vous mets directement le lien vers les taux :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4520-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-30-20130923

_lael a écrit : J'ai essayé de lire le bofip et ça fait mal au crâne 😃

D'autant que pour les amortissements ils parlent de "durée d'utilisation réelle" mais aussi de "durée d'usage" qui peut faire baisser significativement la durée d'amortissement

cf examples du §200 du https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216 (cas n°1 entre autres où la durée d'amortissement est abaissée à 30ans)

Mais la notion de "durée d'usage" est assez floue.
J'ai lu des trucs comme quoi dans certaines cas, sous certaines conditions et justifications, que la durée d'usage pouvait être assimilée à la durée d'emprunt.
Mais ça semble pas possible pour un local d'habitation par exemple.

Et ils ne parlent pas non plus de l'âge de l'immeuble lors de son acquisition car clairement un immeuble qui a déjà 50ans s'amortirait logiquement sur une durée plus courte qu'un immeuble neuf.

Bonjour,

Ce point est important, et en pratique, il y a très souvent des confusions concernant ces règles.

Il faut savoir qu’au niveau fiscal, ce sont les « durées d'usage » (issues des conventions) qui peuvent être prises en comptes pour l’amortissement d’une immobilisation.

La règle est différente sur le plan comptable (réglementation comptable diffère de la régl. fiscale).
En effet, l’entreprise doit appliquer sa propre durée d'amortissement (« durée d’utilisation ») qui va être fonction de l'utilisation qui va en être faite réellement (qui n’est pas la même d’une entreprise à l’autre si les rythmes d’utilisations sont complétement différentes) ! Il s’agit de la réalité économique !!!

Dans la plupart des cas la durée d’utilisation est plus longue que les durées d’usage (fiscales).
Afin de ne pas pénaliser les entreprises l’administration fiscale permet à ces dernières de déduire selon le rythme des durées d’usages (fiscales), qui sont plus courtes en principe (et donc favorables : car on déduit plus de charges).
Cette charge supplémentaire (appelée amortissement dérogatoire) est comptabilisée en charge exceptionnelle. Il s’agit simplement d’un avantage fiscal.

Mais, cet amortissement dérogatoire n’est pas obligatoire au plan fiscal. Ce qui veut dire au plan fiscal que les durées d’usage (fiscales) ne sont pas obligatoires. On peut déduire selon les durées d’utilisation (économiques/comptables. Les durées d’usage (fiscales) constituent simplement la limite de charge déductible (amortissement déductible): article 39 1-2° CGI :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006307555

Cordialement,

Compta'2Min

https://www.youtube.com/channel/UCMnsllTt8hTDZftogvMZsQw

hmg a écrit : Je vous mets directement le lien vers les taux :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4520-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-30-20130923

Typiquement on voit un taux de 1 à 2% pour une maison d'habitation ce qui correspond à un amortissement sur 50 à 100ans et me parait énorme.
Mais on voit aussi que la partie s'appelle "A. Construction", on doit donc comprendre que ça s'applique que pour du neuf ?
Ou aussi pour l'ancien ?

Car typiquement pour l'amortissement de mes appartements dans l'ancien en LMNP ou SCI j'ai des durées d'amortissements de 30ans en moyenne sur le bien après "décomposition" similaire au §200 du https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216#200_089
et après avoir bien entendu retiré la quote-part de 10-20% correspond au terrain qui n'est pas déductible.

Bonjour,

_lael a écrit :

hmg a écrit : Je vous mets directement le lien vers les taux :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4520-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-30-20130923

Typiquement on voit un taux de 1 à 2% pour une maison d'habitation ce qui correspond à un amortissement sur 50 à 100ans et me parait énorme.
Mais on voit aussi que la partie s'appelle "A. Construction", on doit donc comprendre que ça s'applique que pour du neuf ?
Ou aussi pour l'ancien ?

Car typiquement pour l'amortissement de mes appartements dans l'ancien en LMNP ou SCI j'ai des durées d'amortissements de 30ans en moyenne sur le bien après "décomposition" similaire au §200 du https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216#200_089
et après avoir bien entendu retiré la quote-part de 10-20% correspond au terrain qui n'est pas déductible.

10-20% pour le terrain, c'est peu. Selon les endroits, c'est même très peu.

30 ans en moyenne, cela reste défendable si le bien n'est pas neuf. Moins ce serait ridicule.

_lael a écrit :

hmg a écrit : Je vous mets directement le lien vers les taux :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4520-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-30-20130923

Typiquement on voit un taux de 1 à 2% pour une maison d'habitation ce qui correspond à un amortissement sur 50 à 100ans et me parait énorme.
Mais on voit aussi que la partie s'appelle "A. Construction", on doit donc comprendre que ça s'applique que pour du neuf ?
Ou aussi pour l'ancien ?

Car typiquement pour l'amortissement de mes appartements dans l'ancien en LMNP ou SCI j'ai des durées d'amortissements de 30ans en moyenne sur le bien après "décomposition" similaire au §200 du https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-40-10-20131216#200_089
et après avoir bien entendu retiré la quote-part de 10-20% correspond au terrain qui n'est pas déductible.

Bonjour,

Pour info, si cela peut vous aider, voici le tableau d'amortissement sur un « immeuble placement- habitation » (ancien) en petite couronne en IDF avec la répartition par composants qui a été retenue :

Coût d’acquisition : 4 M€
Q/P terrain : 50% (dépend beaucoup du lieu)
Valeur terrain non amortissable : 2M€
Valeur construction 2 M€ avec la ventilation suivante : structure + 3 composants


Nature des composant / % et montant des composants / Durée réelle/ Amortissement

Structure / 50 % / 1 000 000 € / 50 ans / 20 000 €
Façades & toitures / 25 % / 500 000 € / 20 ans / 25 000 €
Installations diverses/ 15 % / 300 000 € / 15 ans / 20 000 €
Agencements intérieurs/ 10 % / 200 000 € / 10 ans/ 20 000 €

Total 2 000 000 € / /// 80 000 €



Cordialement,

Compta'2Min

https://www.youtube.com/channel/UCMnsllTt8hTDZftogvMZsQw

Si on considère ces deux cas d'apports dans une SCI IR : apports en capital social et apports en compte courant d'associé (par exemple avec intérêts=0%) en réalité il n'y a pas de grandes différences, quels sont les avantages/inconvénients ?

Dans le cas d'un associé IS, est-ce qu'il y a des règles/exigences spécifiques quant à l'apport à la SCI IR en compte courant d'associé ?

Bonjour,

Un apport en capital n’est pas récupérable sans modification des statuts ou cession des parts.

Un apport en compte courant peut être remboursé sans autre condition que d’avoir la trésorerie (sauf si c’est une condition d’un prêt immobilier de conserver le compte courant).

Attention (je préfère rappeler ces notions) :
- l’apport de l’associé IS devra lui être remboursé.
- cet apport n’est pas une charge pour l’associé IS.

hmg a écrit :

Attention (je préfère rappeler ces notions) :
- l’apport de l’associé IS devra lui être remboursé.

Ok, et si on rembourse à un rythme lent : 50ans=2% voire pour 100ans=1% est-ce que cela pourrait poser des problèmes ?

Bonjour,

icomp a écrit :

hmg a écrit : Attention (je préfère rappeler ces notions) :
- l’apport de l’associé IS devra lui être remboursé.

Ok, et si on rembourse à un rythme lent : 50ans=2% voire pour 100ans=1% est-ce que cela pourrait poser des problèmes ?

Intéressant pour votre expert comptable (avocat, banquier, assureur...) : 100 ans d’honoraires assurés sur 2 sociétés. :)

Plus sérieusement, combien de temps pensez vous que votre société existera ?
Combien de temps devrez vous la faire fonctionner ?

La société pourrait être transmise plus tard ...
Et aussi le remboursement pourrait se faire par exemple à 1% un certain temps puis
au moment opportun la SCI pourrait vendre le bien et rembourser le reste en une fois.
Si les seuls revenus de l'associé IS viennent des loyers de la SCI et plus de son activité d'origine quel sera le reclassement possible ?

Bonjour,

Sur d'autres forums je constate un engoument pour des montages avec la création d'Holding et des sociétés filles dont des SCI. Ceci pour pouvoir transférer des bénéfices de la société d'activité vers la/les SCI. A condtion que la société d'activité peut être un associé à la SCI, je ne vois pas l'intêret de la Holding. On peut transférer directement de l'argent en tant qu'associé par le baiais de compte courant d'associé ou en apport en capital, quel est l'intérêt de la Holding ?

Par exemple si on considère le montage suivant :
EURL avec un bénéfice de 100k€+ (avant rémunération dirigeant)
Holding détenant 95-100% de l'EURL
Holding détenant une SCI

EURL seule (cas standard)
Si on verse les 100k€ de bénéfice en rémunération ça donne :
Charges sociales (~45% du net) : ~31k€
Rémunération nette = ~69k€
Impôts (IR) = ~13k€
Il te reste donc environ 56k€ (56%) dans la poche et 44k€ dans celle de l'Etat.
Ce qui veut dire que si tu veux investir dans un projet immobilier (SCI) avec des fonds personnels tu n'as "que" 56k€ à y consacrer
Biensûr il faut garder de l'argent pour assurer son niveau de vie, on ne va pas tout investir dans la SCI, c'est juste un exemple.

HOLDING détenant l'EURL
Pour simplifier je vais considérer qu'on remonte ces 100k€ de bénéfice dans la holding.
En vrai une partie est pris en rémunération dans l'EURL et le reste remonté en dividendes dans la holding, à chacun d'ajuster le curseur où il veut pour assurer ses dépenses courantes et son niveau de vie et ce qu'il veut investir pour développer son patrimoine.
IS (15% jusqu'à 38120€ puis 28%) : 18k€
Dividendes (après IS) : 82k€
IS Holding (15% sur 5% du montant) : 615€
Ce qui veut dire que si tu veux investir dans un projet immobilier (SCI) avec les fonds de la holding tu as désormais environ 81.4k€


Après tu as également d'autres avantages :
Intégration fiscale au niveau de la holding qui peut te permettre d'imputer le déficit de la SCI lors de l'acquisition pour réduire l'IS dans l'EURL et faire remonter encore davantage de cash dans la holding.
Prêt de trésorerie à l'intérieur du "groupe de sociétés" : utiliser le "cash" de l'EURL pour acheter des meubles via la SCI par exemple.
Convention de services avec refacturation aux filiales.
Versement de dividendes via la holding moins imposés que si tout pris en rémunération dans l'EURL (en comptant IS + PS/CS + IR).
Si on se projette à plus long terme : Exonération d'IFI sur les immeubles détenus par des SCI elles-mêmes détenues par des holding animatrices.


Bon par contre de mon point de vue ça se fait dans une logique de développement du patrimoine et de préparation à la retraite.
Tu te constitues un patrimoine de cette façon en préparation de la retraite ou de devenir rentier par exemple.
Et faut pas se leurrer, tu paies peut-être moins d'impôts sur le moment mais ce que tu n'as pas payé tu le paieras à un moment donner quand tu voudras sortir l'argent du montage.
Le principal avantage c'est surtout d'augmenter le cash disponible pour des investissements.
Mais il faut pas oublier de se verser de quoi subvenir à ses besoins et de ne "bloquer" dans la holding que ce que l'on souhaite réinvestir.
Et il faut faire super gaffe à la façon dont tu fais le montage car il y a plein de subtilités à prendre en compte pour ne pas te faire taper sur les doigts par les administrations fiscales et sociales, c'est mieux de se faire accompagner par des professionnels.

Ca peut aussi être adapté pour investir dans entre chose que de l'immobilier et des SCI : participations dans des sociétés, etc...

Et comme à chaque fois, c'est pas forcément transposable, en phase avec les objectifs de chacun, ni même avantageux pour tout le monde, c'est à voir au cas par cas en fonction de chaque situation.