indépendant et crédit immobilier

oloman a écrit : Est-ce plus difficile d'obtenir un crédit de manière générale? Quels sont les pièges à éviter?

Oui, sans conteste, surtout si on débute dans cette activité. Malheureusement, la pluspart des banques et organismes de crédits vous rigole au nez (quand vous ne vous faites pas carrément insulter).

Heureusement, certaines banques se spécialisent sur le créneau des PME et créateurs, ou font des campagnes marketing a leur intention, il faut en profiter.
Ce qu'il leur faut (BNC): 2035 et 2042 prouvant que vous avez une activité qui vous rend solvable par rapport au niveau d'emprunt. Et normalement, ils comprennent qu'il puisse y avoir des hauts et des bas dans votre activité.
N'hésitez pas à changer de banque.

Un dirigeant d'eurl qui ferait environ 100 k de résultat net (avec 1 à 2 ans de bilan) peut espérer obtenir quel montant de prêt immobilier?

Après charges sociales et prélèvements, et IR?
Combien de personnes à charge?

Pour faire simple, disons sans personne à charge, célibataire...


Par exemple,

Une EURL option IS qui réalise 130 000 euros de bénéfices.
30 000 euros sont versés en salaire (21000 net?)
et
100 000 euros - IS de (38000 *0.15 +62000*0.33)=>26160 = 73 840 de dividendes

Il reste donc avant IR environ 21000 de salaire+73840 de dividendes= 94 840 euros.

Si on va voir la banque avec ce genre de bilan, que va t-elle nous proposer en terme de crédit? Va-t-elle regarder ce qui reste après l'IR?

Si je fais une simulation sur lesechos.fr pour l'IR, il reste:94 840-21202=73 638 euros (soit 44% qui s'évapore par rapport au 130k)

Bon, il y a sans doute des erreurs dans mes calculs, mais c'est à peu près cela?


A savoir que pour les salariés CDI, les banques prennent en compte le revenu net avant impôt pour appliquer la règle des 1/3 (mensualité par rapport au revenu mensuel).


J'espère avoir été clair:)

Ca va dépendre des taux, durée de remboursement, cautions, garanties, apport perso, etc...
Je dirais de l'ordre de 400KE sur 25 ans (basé sur mon expérience perso).

Un ami banquier spécialisé dans la gestion de patrimoine m'a dit d'etre prudent quant à la rémunérationq ue l'on se verse. Pour un crédit immo à titre personnel, le banquier ne regardera pas le CA!

UltraEURL- qu'entends-tu par "être prudent"?
Le banquier regarde en priorité le salaire que l'on se verse?

Heureusement, certaines banques se spécialisent sur le créneau des PME et créateurs, ou font des campagnes marketing a leur intention, il faut en profiter.


Pourriez vous nous donner quelques noms de banques ? :)

Merci beaucoup

Idem bastos merci.

Interessé aussi par les banques spécialisés indep 😉

Beau déterrage de topic, à 1 an - 2 jours ! 🤣

Pas mal en effet.
Calimero, je n'avais pas vu que tu étais passé Grand Maître. Effort remarquable.

mixomatose a écrit : Pas mal en effet.
Calimero, je n'avais pas vu que tu étais passé Grand Maître. Effort remarquable.

Ouais, j'en raconte des conneries ! 🤣

🙂

Ca ne répond pas à la question :!:

Quelles sont les banques réputées "prêteuses" aux indeps ?

le CIC m'a octroyé un pret immobilier...

Merci 😉

Fais toi aider par un courtier (genre empruntis ou abcourtage), cela m'a aidé (il faut en essayer plusieurs, le premier a franchement ri au nez de mon épouse ... indépendant? un crédit immobilier? vous voulez rire, chère madame, c'est ridicule, vous me faites perdre mon temps...).

Oui en fait je suis déjà proprio depuis 2ans, à l'époque je suis passé par un courtier (meilleurtaux.com) puis ensuite avec ma propal j'ai fait le tour des banques en faisant baisser à chaque fois le taux.

A la fin je suis tombé à la BNP qui m'ont dit "voilà le taux mini qu'on peux faire, je l'envoi au service prêt, on verra si ça passe ou si ça casse". Et c'est passé.

Depuis j'ai pris un credit voiture, je lui ai demandé de me montrer sa grille de taux et d'essayer le taux mini, du coup j'ai eu un credit conso avec un taux de 1% inférieur à ce qu'il me vendait de "base".

En fait le banquier décide rien, il évalue un taux pour l'envoyer à son service crédit et que ça passe à 100%. Mais en fait il pourrait envoyer n'importe quel taux, c'est pas lui qui décide au final.

Aujourd'hui, nouvellement indep, mon projet c'est acheter un studio dans le neuf pour le louer en loi scellier et emprunter sur assez longtemps pour ne rien débourser quand c'est loué (genre crédit sur 20 - 30 ans ou en négociant ferme le prix d'achat : vive la crise). L'idée c'est de faire ça chaque foi s que j'arrive à mettre de coté un apport suffisant (meme si le scellier ne marchera que sur le 1er achat) et tant qu'une banque accepte de me prêter.

Sur ce dernier point je ne sais pas jusqu'a combien une banque accepte de prêter.. parce que bon si j'emprunte 1 million d'euros, je peux acheter 9-10 studios et ne "rien" payer car tout peut être couvert par les locataires. J''imagine qu'à un moment donné il y aura une limite non ? En dehors du fait que ça prend du temps à gérer et que le temps libre n'est pas illimité ;)

De plus quel est le taux enviseagle en indépendant ? car si le TEG dépasse les 5% ça devient vraiment plus difficile de ne rien mettre chaque mois...

OK. c'est du crédit pour investissement locatif.

Faut voir ce qui est rentable pour toi parmi les diverses solutions, et faut surtout voir en fonction de la fiscalité:
- crédit amortissable ou in-fine
- utilisation de l'apport sur l'achat, ou bien nantissement au profit de l'établissement financier ...
...

Ta ou tes banques actuelles (perso/pro) n'ont rien à proposer ?

Bonjour,

pour un crédit in-fine, les banques demandent souvent de nantire la somme prêtée.

Donc il faut déjà avoir des sous...

Il y a plusieurs solutions pour acheter des bien, en SCI (IR ou IS) ou pas, seul ou à plusieurs,...

une banque regarde vos revenus et les revenus potentiels du bien et divise par 3 (dans un premier temps).
Il ne faut pas que la somme de tous vos crédits dépasse ce montant.

les banque ne sont pas des capital risqueur, pour 1 euros prêté elle essaye de se cautionner au moins 2 fois (exemple hypothèque + assurance)

Quand à emprunter 1 million d'euros, si vous savez comment faire accepter ça à une banque, je suis preneur....

jblemee : MP

Cordialement,

Pascal

Et clairement faire attention à la fiscalité. Le foncier est méchamment taxé (taux marginal + PS = on est vite à 43%).

Dans le cas d'un crédit amortissable, les intérêts déductibles baissent progressivement et on a donc un revenu foncier imposable de plus en plus important (alors que le flux de trésorerie n'a pas augmenté d'un iota): il faut donc augmenter l'effort d'épargne pour compenser.

Bref, faut faire chauffer le classeur Excel. Et c'est sans oublier tous les aspects patrimoniaux / familiaux ...

Acheter à crédit, même si on a les moyens de payer cash, n'est pas forcément une mauvaise idée (si le coût reste raisonnable): on garde des liquidités, l'assurance a un vrai rôle pour "ceux qui restent" s'il devait arriver un événement très fâcheux à l'emprunteur-assuré...

Bons calculs, JB ! 😃

Ha oui effectivement, tout n'est pas si simple, ce serait trop beau ;)

Merci pour votre aide, je vais continuer mes recherches ...

oloman a écrit : Bonjour

J'ai une question sur le crédit immobilier lorsqu'on est un dirigeant eurl ou indépendant.
Pour un salarié CDI, les banques calculent les mensualités maximales (et donc le montant du crédit) en fonction du revenu net. Mais qu'en est-il pour un entrepreneur?
Est-ce plus difficile d'obtenir un crédit de manière générale? Quels sont les pièges à éviter?

Merci pour votre aide

Bonjour.

Pour ceux qui se posent la même question, il est important de faire jouer la concurrence entre les banques. C'est dans votre intérêt.

Bonjour,


Je profite du fait que déterrer ce post que j'ai initié il ya quelques temps soit une spécialité nationale (cf. un mois en arrière.

Désormais mon passage en indép est effectif depuis 1 an et 9 mois (le temps passe vite). Mon activité est stable et j'ai sous le coude un contrat renouvelable à échéance initiale fin fevrier 2013.

Ma chère banque actuelle (la banque postale) m'a refusé un prêt. Meilleur taux m'a refusé un prêt.

JE reviens donc vers vous avec une question déjà posée dans ce poste mais donc la réponse a pu changer depuis : quelles seraient à ce jour les banques réputées ouvertes à prêter de l'argent à un indépendant n'ayant qu'un bilan + 1 prévisionnel ?

Merci de vos retour 🙂

Bonjour,

C'est difficile de trouver.

Cela peut dépendre de l'agence, de votre relation, du désir de la banque de vous avoir comme client, du fait que vos comptes soient ou non faits par un expert comptable, de la politique générale de la banque, du fait de pouvoir présenter un contrat à long terme au banquier...

Vous ne pouvez que faire des essais dans plusieurs banques en demandant à chaque fois les éléments nécessaires.

Bonjour,

La difficulté d'emprunter est un problème classique chez les néo-indépendants.

En ce moment, je suis en train de discuter avec une banque afin de trouver des pistes pour les gens que ça intéresserait.

Je ne peux rien promettre mais si mes tuyaux peuvent aider les freelances qui cherchent à emprunter, je leur en ferai profiter.

A suivre.

Bonjour,

merci pour vos réponses. "A suivre" : quelle serait la date de diffusion de l'épisode 2 ? Parce que je suis effectivement intéressé 😃

Cordialement

🤣

Très bientôt, peut-être, mais pour le moment, j'ai une piste mais je vous dirai, dès que je le pourrai, si elle est concrète.

Pour les emprunteurs, n'oubliez pas non plus la Loi Lagarde qui permet de souscrire l'assurance décès-incapacité-invalidité liée à l'emprunt, ailleurs que chez son banquier. Economies liées.

cladsam a écrit : Bonjour,


Je profite du fait que déterrer ce post que j'ai initié il ya quelques temps soit une spécialité nationale (cf. un mois en arrière.

Désormais mon passage en indép est effectif depuis 1 an et 9 mois (le temps passe vite). Mon activité est stable et j'ai sous le coude un contrat renouvelable à échéance initiale fin fevrier 2013.

Ma chère banque actuelle (la banque postale) m'a refusé un prêt. Meilleur taux m'a refusé un prêt.

JE reviens donc vers vous avec une question déjà posée dans ce poste mais donc la réponse a pu changer depuis : quelles seraient à ce jour les banques réputées ouvertes à prêter de l'argent à un indépendant n'ayant qu'un bilan + 1 prévisionnel ?

Merci de vos retour :)

Bonjour,

J'ai contracté un crédit en 2010 pour l'achat d'un appartement loi Scellier. Le meilleur taux m'a été proposé par ma banque, celle qui gère mes comptes perso et mon compte pro. Je pense que cela soit y faire beaucoup :D
A l'époque du crédit je n'avais qu'une année d'exercice en tant que EURL (avant j'étais en EI et ai changé courant 2009).
Afin de mettre toutes les chances de mon côté j'ai opté pour une approche pro de ma demande de crédit.
Je suis allé voir ma conseillère de l'époque avec un projet : explication du pourquoi et du comment de la raison d'être d'acheter un appartement, moultes détails : plan de financement, activité en cours + prévision d'activité => CA et bénéfices à venir...
Bref un petit dossier qui à défaut d'être facilement vérifiable par le banquier montre au moins que l'on ne fait pas les choses à la légère.
Comme ce que recherche un banquier c'est être rassuré, c'est déjà un bon début, je pense, comme démarche et approche.
J'ai d'ailleurs réitéré en début d'année pour un crédit à la conso (à peu près 40 K€) pour changer de voiture avec un plan de remboursement du crédit en 2 ans s'appuyant sur les dividendes perçues.
Je n'ai eu aucun problème pour l'obtenir en ayant même un transfert de garantie d'un contrat Déces, invalidité ITT en lieu et place de l'assurance de la banque.
A défaut de pouvoir la nommée explicitement je pourrais dire que c'est la banque jaune et bleue du tour de France.

En résumé je dirais que cela est plus facile si :
- une grande partie de vos comptes sont dans la même banque
- vous adoptez une démarche pro avec un vrai projet à présenter
- vos perspectives business sont plutôt favorable (mais ça c'est juste une évidence)