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Loyer.bureau
laurentdu93
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31 octobre 2015
Bonsoir à tous
Suite à mon aménagement de ma nouvelle ville je loue un bureau actuellement 400 € hors-taxe pour 10 mètres carrés ce qui fait vraiment cher sans tél ....
J'ai vu avec mon banquier qui est d'accord pour me suivre pour l'achat éventuellement une chambre de bonne qui coûte aux environs de 30000 € 10 m2.
C'est qui sera assez vite rentabilisé vu le prix du montant du loyer.
Une chambre de bonne se loue aux alentours de 300 € par mois hors charge au minimum ce qui me suffit amplement.
Si je comprends bien si je me met loue à moi-même je pourrai le déduire de mes charges donc payé du RSI en moins.
Cependant je devrai payer sur les 3600 € de loyer de la CSG hauteur de 70 % du loyer perçu car micro-foncier ce qui ferait environ 300 € sur un ans.
Sur 3600 € et j'enlève environ 1200 € de RSI mais je payerai environ 300 € csg soit un gain de 900 euros.
Concernant l'impôt sur le revenu avec ma grande famille j'en paie pas
D'après ce que j'ai compris quand un amortissement c'est au minimum 30 ans ? donc pas intéressant.
Est-ce que dans le cas d'une location à soi-même on paie unetaxe d'habitation
Merci de vos retour
Laurent 🙂
Suite à mon aménagement de ma nouvelle ville je loue un bureau actuellement 400 € hors-taxe pour 10 mètres carrés ce qui fait vraiment cher sans tél ....
J'ai vu avec mon banquier qui est d'accord pour me suivre pour l'achat éventuellement une chambre de bonne qui coûte aux environs de 30000 € 10 m2.
C'est qui sera assez vite rentabilisé vu le prix du montant du loyer.
Une chambre de bonne se loue aux alentours de 300 € par mois hors charge au minimum ce qui me suffit amplement.
Si je comprends bien si je me met loue à moi-même je pourrai le déduire de mes charges donc payé du RSI en moins.
Cependant je devrai payer sur les 3600 € de loyer de la CSG hauteur de 70 % du loyer perçu car micro-foncier ce qui ferait environ 300 € sur un ans.
Sur 3600 € et j'enlève environ 1200 € de RSI mais je payerai environ 300 € csg soit un gain de 900 euros.
Concernant l'impôt sur le revenu avec ma grande famille j'en paie pas
D'après ce que j'ai compris quand un amortissement c'est au minimum 30 ans ? donc pas intéressant.
Est-ce que dans le cas d'une location à soi-même on paie unetaxe d'habitation
Merci de vos retour
Laurent 🙂
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kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
"Assez vite" ? En tablant sur une revente au même prix il faudra au moins 2 ou 3 ans compte tenu des frais de notaire et autres taxes. Si vous êtes certain de conserver ce bien plus longtemps, ok.laurentdu93 a écrit : J'ai vu avec mon banquier qui est d'accord pour me suivre pour l'achat éventuellement une chambre de bonne qui coûte aux environs de 30000 € 10 m2.
C'est qui sera assez vite rentabilisé vu le prix du montant du loyer.
Oui. Vu de votre société, vous continuez à payer un loyer qui est une charge déductible. L'identité du propriétaire à qui vous louez importe peu (en l'occurrence ce sera vous).laurentdu93 a écrit : Si je comprends bien si je me met loue à moi-même je pourrai le déduire de mes charges donc payé du RSI en moins.
Exact. Il y a sans doute mieux à faire en louant la chambre meublée (à vérifier si c'est compatible avec un usage professionnel ?). Dans ce cas vous pouvez louer un peu plus cher (et donc déduire davantage côté société) et à titre personnel vous avez un abattement de 50% au lieu de 30% si mes souvenirs sont bons (à vérifier aussi).laurentdu93 a écrit : Cependant je devrai payer sur les 3600 € de loyer de la CSG hauteur de 70 % du loyer perçu car micro-foncier ce qui ferait environ 300 € sur un ans.
Amortissement ? 😲laurentdu93 a écrit : D'après ce que j'ai compris quand un amortissement c'est au minimum 30 ans ? donc pas intéressant.
Hors sujet à mon avis, vous achetez à titre personnel.
Le locataire paye la taxe d'habitation. Dans votre cas ce serait à la charge de votre société (déductible)laurentdu93 a écrit : Est-ce que dans le cas d'une location à soi-même on paie unetaxe d'habitation
Merci de vos retour
Laurent :-)
A titre personnel, en tant que propriétaire vous aurez à payer la taxe foncière.
Pour résumer, c'est un montage intéressant pour acheter un bien que vous pourrez relouer facilement à quelqu'un d'autre le jour où vous n'en aurez plus l'usage (vous faites un investissement locatif à moindre coût -indirectement- en louant le bien à votre propre société).
Dans le cas d'une chambre de bonne de 10m2, prenez le temps de bien y réfléchir... - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015bonjour
Merci beaucoup de votre réponse cest très clair.
J'ai regardé pour louer en meublé apparemment il faut se déclarer en tant que BIC LMNP
Mmi en tant qu'agent commercial je suis déclaré au statut de BNC agent commercial régime tva simplifiée mais j'ai déjà un SIRET.
Ça me paraît improbable d'être statut bic et bnc ?
Donc si je comprends bien l'avantage c'est que j'ai un abattement de 50 % et que je paye la CSG sur les 50 % c'est bien ça
Merci - Contacter en MP
BertrandV
Nombre de posts : 7Nombre de likes : 0Inscrit : 2 mai 2016Bonjour,
J'espère pouvoir apprter quelques éléments complémentaires.
Comme dit auparavant, il ne faut pas oublier :
- entre 8 et 10% de frais de notaire, c'est même plus pour les petites montants il me semble mais la loi macron modifie, justement cela. A voir de plus près
- Les frais éventuels d'agence (re plombage)
- Ne pas oublier les charges locatives que tu omets il me semble
- Les taxes foncières, habitation, ordure ménagères
- Bien vérifier avant ton achat les travaux prévus dans la copropriété (ravalement de facade) etc qui peuvent plomber ton opération.
- L'affectation du local qui serait à usage de bureaux ( voir l'impact sur la taxe habitation - supprimée ou pas)
- L'éventuel impact de la localisation sur la CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Et effectivement le temps que tu comptes y passer qui te dira si oui ou nom c'est un bon calcul.
Bonne journée - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Bonjour
Frais de notaire 4000 euros environ
Charges par mois eau comprise chauffage 22 euros
Taxe foncière 150 euros par ans
Appartement enfin studette refaite
Pas de frais d'agence particulier
Maintenant louer un bureau 400 euros HT par mois ça fais mal
Donc par mois 15 + 22 + EDF 10 euros environ + assurance 10 euros + internet 20 euros ( et encore car je peux prendre mon mobile en 4g avec mes 20 go suffit amplement
soit 77 euros belle baisse voir 57 euros sans internet
Le temps très longtemps je ne me voit pas partir , au pire je pense que ça se revend.
Maintenant le régime LMNP ou micro foncier à voir ?
Maintenant comme j'ai droit à l'APL encore cette année es ce que j'y aurais le droit en étant propriétaire ?
Merci - Contacter en MP
BertrandV
Nombre de posts : 7Nombre de likes : 0Inscrit : 2 mai 2016Re,
Pour la revente ou la location kzg pointe dans la bonne direction, je ne suis pas expert immobilier mais effectivement attention à la surface interdit de louer sous 9m2 loi carrez.
N'oublie pas d'ajouter les éléments que nous t'avons mentionné pour calculer ton rendement locatif (j'imagine que c'est ce à quoi tu pensais en parlant d'amortissement). Et surtout n'omets pas les travaux de copropriétés.
Il est difficile de te donner pour nous une réponse claire, beaucoup d'éléments rentrent en jeux : durée du crédit, sortie envisagée, croissance de ta société si s'en est une ... apport etc... si tu veux tu as des forum immobiliers dans lesquels tu pourras peut être trouver des personnes qui répondront mieux que moi en tout cas.
De même, il y a sur internet des calculateurs qui permettent de savoir s'il vaut mieux acheter ou louer. Cela concerne souvent la résidence principale mais tu dois pouvoir l'adapter pour les bureaux.
De vais surement me faire jeter mais une solution triviale peut être simplement de faire de chez toi si tu es seul non ? Tu pourrais utiliser de temps à autre un espace de coworking par exemple pour garder du lien social ou recevoir tes clients si tu en as besoin ? - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
Dans ce cas ça vaut probablement le coup.laurentdu93 a écrit : Bonjour
Frais de notaire 4000 euros environ
Charges par mois eau comprise chauffage 22 euros
Taxe foncière 150 euros par ans
[...]Maintenant louer un bureau 400 euros HT par mois ça fais mal
[...]
Le temps très longtemps je ne me voit pas partir , au pire je pense que ça se revend.
Les coûts liés à l'achat sont amortis en un peu plus d'1 an. C'est à dire que si vous revendez au meme prix d'ici 12 ou 15 mois l'opération vous aura coûté autant qu'une location à 400€ par mois.
Si vous restez 3 ans (toujours sous l'hypothèse de revendre au meme prix) le loyer equivalent tombe à 200-250€.
Vérifiez bien que le prix est correct et qu'il y a une demande suffisante pour ce type de bien. Une moins value à la revente pourrait plomber le montage. Idem si vous envisagez de relouer.
(je note que 300€ de loyer pour un bien de 30000€ ça fait 12% de rentabilité brute, c'est beaucoup, êtes-vous sûr de vos chiffres ?) - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Bonjour oui ça peut démarrer au minimum hors charges à 250 euros les moins chères mais la moyenne tourne entre 280 et 320 euros hors charges.
Des rentabilité de 10 pour cent brut c'est les chambres à cotés des université.
je loue un bureau sans téléphone sans aucun service mise à part EDF EAU Electicité taxe foncière pour 10 m2 j'ai négocié à 400 euros HT et j'ai eu du mal la moyenne c'est 500 euros HT
C'est énormément d'argent perdu
D'autant plus avec 5 enfants je ne paie d'impots par contre je vais être largement gagnant car ca va passer en frais comme un loyer classique. - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Bonjour j'ai vu des petits studio neuf aux alentour de 80.000 euros
Je voulais savoir si je me fais un pret sur X année au lieu de payer 500 euros par mois et que je prend le statut de LMNP
Je le louerais et faisant un bail à mon nom pour mon activité
Pourrais je récuperer la tva
Merci - Contacter en MP
Tap
Nombre de posts : 1678Nombre de likes : 6Inscrit : 31 mai 2013Il n'y a pas de TVA sur une location.. - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015pourquoi alors dis t'on qu'avec le statut lmnp nous pouvons récuperer tva dans le neuf pour l'achat du bien
merci - Contacter en MP
freesas
Nombre de posts : 566Nombre de likes : 9Inscrit : 21 décembre 2010je crois que c'est lié au truc foireux genre Pinel, Duflot...
si t'achetes un studio neuf et décide d'en faire un meublé la TVA tu peux t’asseoir dessus me semble-t-il... - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
Pour récupérer la TVA sur l'achat d'un bien, il faut d'abord la payer (sinon il n'y a rien à récupérer !)laurentdu93 a écrit : pourquoi alors dis t'on qu'avec le statut lmnp nous pouvons récuperer tva dans le neuf pour l'achat du bien
merci
Ensuite voir quelles sont les conditions qui permettent de la récupérer.
Google est votre ami
3w.google.fr/#q=r%C3%A9cup%C3%A9ration+tva+lmnp+conditions - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Je sais mais le faite de le louer à moi même
Loué meublé pour mon activité
Pourrais je la récupérer car avec 20 pour cent en moins le neuf et l'ancien c'est le même prix sauf pour le confort et l'écologie
Merci - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
Vous ne louez pas à vous même, vous louez à la société laurentdu93 EURL, personne morale distincte de vous, laurentdu93.laurentdu93 a écrit : Je sais mais le faite de le louer à moi même
Loué meublé pour mon activité
Quant à savoir si vous remplissez les conditions, à nouveau : google est votre ami (ou forums spécialisés, là on est un peu hors sujet) - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26858Nombre de likes : 415Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
La TVA pour l'hébergement des salariés et dirigeant N'EST PAS déductible.Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Merci hmg je penche pour une petite chambre de bonne pour u bosser tranquillement.
Ca ce loue en moyenne 320 eurso par mois hors charges au minimum.
Mettre au micro foncier et donc payer la CSG sur les loyers perçus.
Je pourrais déduire les loyer en benefice.
Puisque cette chambre de bonne me servira uniquement pour mon activité et rien d'autre est-ce que je pourrais déduire également entièrement les charges communes edf internet assurance habitation soit environ 80 euros de plus du loyer hors charges
Merci - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
Bien sûr, vous déduisez tout ce qui est à la charge du locataire.laurentdu93 a écrit : Puisque cette chambre de bonne me servira uniquement pour mon activité et rien d'autre est-ce que je pourrais déduire également entièrement les charges communes edf internet assurance habitation soit environ 80 euros de plus du loyer hors charges
Merci
En pratique il est peut être possible (à vérifier) d'appliquer un forfait pour simplifier la gestion : vous faites un contrat de location avec un loyer qui inclue un forfait pour ces charges diverses (edf, internet, assurance). Raisonnable, le forfait ! - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015J'ai environ 80 euros d'après mesc calculs de charges et 320 c'est le minimum que ca se loue hors charges donc sachant que je paie a deux rues a coter la même surface 400. Euros ht
Je pourrais me fairele même loyer charges incluses sans tva.
Je dois signerle compromis c'est un super prix car la personne Part a.l'étranger et dois sen débarrasser moins de 31000 euros j'espère que c'est bon frais de notaire inclus.
Merci - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015J'ai appelé plusieurs agence qui m'estime 360 charges comprise et une autre 370 charges comprise
Les charges sont de 40 euros par mois chauffage eau eau chaudes ..
Le bien coute 37000 euros car les autres était très mauvaise états et la refait à neuf et partie communes refaite et ascenseur changé et à 200 métres de la maison.
La superficie de la chambre de bonne fait 10.6 m2 es ce que ca parait correct pour un bureau seul ?
Si je me fait louer la chambre à moi même pour pas qu'en cas de contrôle on dise que j'aurais du prendre plus petit
Merci - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015bonjour
toujours en négociation de bien pour mon activité ensuite le faire louer à moi même.
Le mobilier pour mon bureau
bureau chaise armoire pour mon activité aurais je le droit de la passer en frais ?
autre choses
frais de notaire ?
frais d'agence pour l'achat de bien je suppose que non ?
merci - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007
c'est le minimum quand même, non ?laurentdu93 a écrit : Le mobilier pour mon bureau
bureau chaise armoire pour mon activité aurais je le droit de la passer en frais ?EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Oui mais on sais jamais en se moment avec les lois qui changent et vu le climat en se moment sais t'on jamais merci beaucoup - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
Ca depend. Si vous achetez ce mobilier à titre personnel et que vous louez le bien meublé : non (en revanche les meubles vous appartiennent et vous pouvez louer un peu plus cher).laurentdu93 a écrit : bonjour
toujours en négociation de bien pour mon activité ensuite le faire louer à moi même.
Le mobilier pour mon bureau
bureau chaise armoire pour mon activité aurais je le droit de la passer en frais ?
Si vous louez le bien nu et laissez à la charge de la société de le meubler alors oui, mais dans ce cas les meubles appartiennent à la société (il faudra les revendre le jour où vous déménagez).
Vous supposez bien. C'est l'acheteur (le futur propriétaire) qui paye les frais de notaire et les frais d'agence. Donc vous, à titre personnel.laurentdu93 a écrit : frais de notaire ?
frais d'agence pour l'achat de bien je suppose que non ?
Dans ce schema votre société n'est que locataire, cela ne la concerne pas.
Dans le même ordre d'idée, vous paierez la taxe foncière, votre société paiera la taxe d'habitation. - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Que me conseillez vous ?
Car je compte aussi si ca ce passe l'achat pas encore sur
Ca ce loue 300 à 320 euros hors charges + 50 euros de charges ( chauffage, eau , edf tout compris ). soit 360 euros d'après plusieurs agent immobilier et le voisinage.
Je dois aussi y poser un évier et refaire le sol donc cela est à la charges de ma société ou moi car c'est pas très joli si je reçois du monde ?
j'ai environ 50 euros de charges dessus par mois
je paie un bureau actuellement 400 euros HT dans un quartier moins prisé - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
Bah, vous relire avant de poster, déjà 😉laurentdu93 a écrit : Que me conseillez vous ?
???laurentdu93 a écrit : Car je compte aussi si ca ce passe l'achat pas encore sur
Si un bien se loue 100 selon l'agent immobilier qui vous le vend, tablez au mieux sur 80... 😉laurentdu93 a écrit : Ca ce loue 300 à 320 euros hors charges + 50 euros de charges ( chauffage, eau , edf tout compris ). soit 360 euros d'après plusieurs agent immobilier et le voisinage.
Avez-vous fait une etude de marché digne de ce nom ? Avez-vous parcouru les annonces et/ou visité des biens comparables proposés à la location ? C'est un meilleur moyen de connaître le vrai prix de marché que de demander à l'agent immobilier.
Pour ma part, un bien tel que celui que vous décrivez, à 12% de rentabilité brute, j'ai de gros doutes... Je connais des investisseurs immobiliers chevronnés qui pour atteindre une telle rentabilité, visitent des dizaines de biens, négocient le prix au maximum, et optimisent tout ce qui peut l'être.
Soit vous avez beaucoup de chance d'être tombé dessus (soit le vendeur a eu beaucoup de chance d'être tombé sur vous ?) 🤣
laurentdu93 a écrit : Je dois aussi y poser un évier et refaire le sol donc cela est à la charges de ma société
Qui paye la refection du sol d'un appartement : le propriétaire ou le locataire ? - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26858Nombre de likes : 415Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Pour le sol, on ne parle pas de moquette, ici, mais de réfection. Je pense donc plutôt propriétaire.
Attention, vous ne devez pas oublier dans vos calculs :
- l'imposition du foncier.
- le prélèvement social sur ces revenus.
- ...
Donc ne tablez pas sur un solde intéressant. Si le coût est couvert, ce sera bien.
Pour ce qui est du loyer, si vous vous louez à vous même, vous avez une certaine garantie. Le soucis se posera si vous devez louer à un tiers.Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015kzg a écrit :
Bah, vous relire avant de poster, déjà 😉laurentdu93 a écrit : Que me conseillez vous ?
???laurentdu93 a écrit : Car je compte aussi si ca ce passe l'achat pas encore sur
Si un bien se loue 100 selon l'agent immobilier qui vous le vend, tablez au mieux sur 80... 😉laurentdu93 a écrit : Ca ce loue 300 à 320 euros hors charges + 50 euros de charges ( chauffage, eau , edf tout compris ). soit 360 euros d'après plusieurs agent immobilier et le voisinage.
Avez-vous fait une etude de marché digne de ce nom ? Avez-vous parcouru les annonces et/ou visité des biens comparables proposés à la location ? C'est un meilleur moyen de connaître le vrai prix de marché que de demander à l'agent immobilier.
Pour ma part, un bien tel que celui que vous décrivez, à 12% de rentabilité brute, j'ai de gros doutes... Je connais des investisseurs immobiliers chevronnés qui pour atteindre une telle rentabilité, visitent des dizaines de biens, négocient le prix au maximum, et optimisent tout ce qui peut l'être.
Soit vous avez beaucoup de chance d'être tombé dessus (soit le vendeur a eu beaucoup de chance d'être tombé sur vous ?) 🤣
Pourtant j'ai été questionné les voisins chacun paie ses loyer j'ai appelé plusieurs agences
La personne vend ses deux bien atteinte d'un cancer malheureusement et donc elle vend rapidement.
Sinon le prix du marché c'est plus 40.000 euros0
laurentdu93 a écrit : Je dois aussi y poser un évier et refaire le sol donc cela est à la charges de ma société
Qui paye la refection du sol d'un appartement : le propriétaire ou le locataire ? - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Donc en gros frais d'agence et frais de notaire à mes frais .
Sol pour que ca soit plus chaleureux pour recevoir à mes frais ?
Kitchnette à mes frais ?
Pour me le louer à moi même je devrais un contrat de bail ?
Avec des quittances de loyer ?
Bureau, chaise,canapé 2 places , meuble pour dossier ou armoire en frais ?
Immobilisation si chaque élément dépasse 500 euros ou si tout dépasse 500 euros HT
merci - Contacter en MP
kzg
Nombre de posts : 2927Nombre de likes : 4Inscrit : 2 mai 2012
En toute rigueur, oui.laurentdu93 a écrit : Pour me le louer à moi même je devrais un contrat de bail ?
Avec des quittances de loyer ?
Pour le reste: déjà répondu.
😉 - Contacter en MP
laurentdu93
Nombre de posts : 496Nombre de likes : 0Inscrit : 31 octobre 2015Plutot un bail commercial locative ?
comme je suis sur de mon achat merci beaucoup
