Vente de sa RP à sa société...

L'achat de la RP directement par la société d'exploitation moyennant la modification des statuts pour ajouter une activité immobilière me parait dangereux à deux égards :

• sur le plan fiscal, l'administration pourrait y voir un abus de droit, invoquant une opération motivée par un but principalement fiscal
• sur le plan économique, si votre société d'exploitation rencontre des difficultés et fait faillite (peu probable dans le conseil informatique mais on ne sait jamais), vous perdrez à la fois la résidence et la trésorerie de la société accumulée par la suite

Un schéma plus propre consisterait à :

1. apporter votre société d'exploitation à une holding à l'IS; vous bénéficierez d'un report d'imposition sur la plus value liée à l'apport (article 150-0 B TER)
2. remonter les dividendes en franchise d'impôt de la société d'exploitation à la holding (régime mère-fille)
3. réinvestir la trésorerie remontée dans la holding dans une SCI ou SARL de famille, soit sous forme d'apport en numéraire, soit sous forme d'apport en compte courant d'associé
4. vendre votre RP à cette SCI ou SARL de famille

Ainsi vous serez "réglo" au niveau fiscal (l'impôt sur la plus-value n'est pas éludé, il est simplement mis en report; vous pourrez toutefois le faire disparaitre ultérieurement en donnant les titres de la holding à vos enfants par exemple) et vous mettez à l'abri la résidence d'un aléa dans la société d'exploitation. En bonus, vos trois sociétés ont chacune un objet social clairement défini (holding/informatique/immo)

Le principal inconvénient de cette technique est le coût de structure associé car les frais sont multipliés par 3 (compte bancaire, comptable, éventuellement CFE, etc) mais si vous raisonnez à long terme et dans une logique patrimoniale, cela peut être un bon calcul.

Il faut en discuter avec un conseiller en gestion de patrimoine voire plusieurs, ils pourront vous aiguiller dans les choix adaptés à votre situation. Une question importante à se poser me semble être la suivante : souhaitez vous réellement déménager ET conserver la RP dans votre patrimoine car c'est seulement si ces deux conditions sont remplies que le schéma exposé ci dessus est intéressant. Si vous ne souhaitez pas déménager, ce n'est pas une bonne idée de vendre la maison à votre société, et si vous préférez investir dans d'autres biens que cette RP, autant vendre celle-ci à un tiers plutôt qu'à votre société

Toboli94 a écrit :
L'avantage que j'y vois serait :
- De récupérer "cash" ces 300k, afin de les allouer à d'autres projets (achat nouvelle RP, investissements divers, etc...) sans passer par la case IR (30% environ d'économie si versement en dividendes, soit près de 100k..)

Au niveau des inconvénients :
- Est-ce légal déjà ?
- Quelques lourdeur administratives liées aux changements dans les statuts.. (si c'est possible bien évidemment)
- Si revente du bien, plus value imposée à l'IS dans la société ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements :)

Déjà l'achat d'immobilier via une société à l'IS est un très mauvais calcul, vous allez amortir une partie du bien chaque année et
le jour où la société va revendre le bien, la plus-value sera calculée sur le prix de vente - valeur comptable ( proche de 0 au bout de X années ) et non pas prix de vente - prix d'achat.

Ensuite il faut que les statuts le permettent, que le prix de vente soit celui du marché et que le loyer que vous allez verser soit un loyer au prix du marché et réellement versé à la société.

Sans oublier les frais de notaire que vous allez devoir payer, la CFE qui va augmenter ...

Merci pour vos réponses, c'est très clair 🙂

Inversement puis-je acheter à titre perso un bien immobilier (studio ou 2 pièces) et le louer à ma société (EURL) ? L'idée étant de financer un bien immobilier en le louant à ma société qui s'y domicilierait.

Bonjour,

Pourquoi votre société payerait pour un bien d'habitation ? Ne serait-il pas plus logique de louer à quelqu'un d'autre si c'est louable ?

Edit : erreur "bien" au lieu de "société".

Inversement puis-je acheter à titre perso un bien immobilier (studio ou 2 pièces) et le louer à ma société (EURL) ? L'idée étant de financer un bien immobilier en le louant à ma société qui s'y domicilierait.

si le bien acquis est à usage exclusivement professionnel (par exemple un simple bureau de 10m2), c'est tout à fait possible et cela ne pose pas de problème

si le bien acquis est à usage d'habitation et que la société paye un loyer proportionnel à la surface du bien que vous utilisez à titre professionnel (par exemple un bureau de 10m2 dans un logement de 100m2), pas de problème non plus

si en revanche votre société paye un loyer pour la totalité du logement d'habitation dans lequel vous habitez sans rien reverser à la société, en cas de contrôle il y aura certainement des problèmes :

• l'administration fiscale refusera la déductibilité de la charge pour le loyer versé au titre de la surface du logement non affectée à l'activité professionnelle
• elle pourrait en outre considérer que la société vous consent un avantage en nature puisque vous bénéficiez du logement qu'elle paye pour vous, et vous imposer personnellement à ce titre
• à cela il faut ajouter les probables majorations et pénalités pour absence de déclaration ou déclaration incomplète de vos revenus personnels
• ainsi que l'abus de bien social qui pourrait éventuellement être invoqué

Merci pour vos réponses, ça ne serait pas un bien d'habitation (j'ai déjà plusieurs biens d'habitation), mais bien un bureau pour mon entreprise (c'est pour ça que je parle de studio ou 2 pièces sachant que comme la majorité ici je suis consultant IT) pour bosser au calme tout en investissant. L'idée serait de le financer avec l'argent de la boîte, dont les éventuels travaux.

L'idée serait de le financer avec l'argent de la boîte, dont les éventuels travaux.

la formulation que vous employez exprime très clairement une intention fondée sur la recherche de votre intérêt personnel, et non celui de la société. En effet, si l'opération aboutit à ce que la société finance la totalité de l'acquisition via les loyers, pourquoi n'achèterait-elle pas le bien directement, plutôt que de vous le louer ? Utiliser les fonds de la société dans votre intérêt et au détriment de celui de la société est la définition même de l'abus de bien social

s'agissant des travaux que vous envisagez de faire financer par la société, sachez qu'en fin de bail, vous serez imposé personnellement sur ceux-ci (voir BOI-RFPI-BASE-10-30, article 20)

bendk97 a écrit : Merci pour vos réponses, ça ne serait pas un bien d'habitation (j'ai déjà plusieurs biens d'habitation), mais bien un bureau pour mon entreprise (c'est pour ça que je parle de studio ou 2 pièces sachant que comme la majorité ici je suis consultant IT) pour bosser au calme tout en investissant. L'idée serait de le financer avec l'argent de la boîte, dont les éventuels travaux.

Bonjour,

Si on suppose que ce bureau est pris pour désengorger votre résidence principale (donc limitation des frais mixtes dans cette dernière) pour avoir un bureau ailleurs, soit.

Le problème est que dans la plupart des grandes aglomérations, les m² pro sont réglementés et changer la destination d'un bien n'est pas qu'une question comptable ou de bail. Je vous propose de lire cette page du ministère de l'économie :
https://www.economie.gouv.fr/entreprises/logement-local-professionnel