HELP!! Cession droit au bail créé et imposition

Bonjour,

j'écris sur ce forum car je suis perdue dans la fiscalité de la cession du droit au bail d'un local professionnel, et plusieurs organismes me donnent des réponses divergentes.

Je ne sais pas si ma cession est considérée comme une plus value ou comme une vente classique rentrant dans les BIC ou comme un revenu exceptionnel...

Afin que vous puissiez m'apporter les réponses les plus fiables possibles, je vous décris l'ensemble des faits.

Merci d'avance de prendre le temps de me lire en intégralité.

Les faits:

1) Septembre 2014:

Je trouve un local inoccupé et délabré que je loue à la propriétaire pour créer une activité commerciale.

Je crée mon entreprise individuelle sous le régime fiscal de la micro entreprise.

(Détail qui a peut être de l'importance, une EI sous le régime de la micro à l'époque n'avait pas besoin d'avoir un kbis, juste une inscription par le CFE qui m'ont attribué un SIREN.)

Le local étant abandonné depuis plus d'1 an, je n'achète pas de fond de commerce et ne paye pas de droit au bail. En contrepartie, je fais 10 000 € de travaux (Remise aux normes électrique, etc...)

2) Janvier 2016:

Ayant une marge trop faible sur mes produits, je décide de changer de régime fiscal pour passer au réel simplifié, plus intéressant car mes frais réels étaient bien plus gros que les frais forfaitaires en micro entreprise. N'ayant que très peu de revenus, je décide de faire ma compta moi-même (avec l'aide de ma cousine comptable) donc pas de CGA.

3) Février 2019:

Mon activité ne générant quasiment pas de revenus (1853 € de bénéfice en 2018...), je décide de me séparer du local en vendant le droit au bail et continuer l'activité de mon domicile en installant mes marchandises chez moi et en développant un site web marchand.

Je vends à cette date le droit au bail 25 000€ et je me renseigne sur l'imposition chez la comptable de mon mari et là c'est la panique !! Elle nous explique que c'est dommage, à quelques mois près j'étais exonérée de plus value, car j'ai vendu le bail avant les 5 ans pour l'exonération concernant les petites entreprises (Article 151 septies). Ce qui fait environ 7500 € d'imposition, avec peut-être même une majoration car je n'étais pas adhérente à un CGA.

En gros, je ne me suis pas donné de salaire pendant 4 ans, j'ai fais 10 000€ de frais qui restent au bénéfice de la propriétaire et je dois 7500€ d'impôts voir plus...

[Petit détail qui j'espère n'a peut être pas d'importance:

Au moment de la cession, le notaire me dit que je n'ai pas de kbis et me demande de m'enregistrer au registre des commerces au plus vite, ce que je fais.

Du coup mon début d'activité au kbis est daté de février 2019 et non septembre 2014.]

Je vais donc voir mon centre des impôts qui me dit que cette cession n'est pas une plus value et qu'elle rentre dans les bénéfices de l'entreprise.

Est ce que dans ce cas mes cotisations RSI vont être calculées par rapport à ce montant ? Ce qui ferait 8000 € par an de cotisations avec en plus l'impôt sur le revenu.

Je cherche sur le net et fouille dans un extrait du Bulletin officiel des finances publiques et je trouve ceci:

Je cite :

"Lorsque la même activité est exercée au sein de plusieurs fonds, établissements ou exploitations, que ce soit successivement ou conjointement, les délais d'exploitation des différents fonds, établissements ou exploitations sont cumulés pour l'appréciation du délai de cinq ans prévu pour l'application de l'article 151 septies du CGI."

Et surtout, ceci : " Le délai de cinq ans court à compter de la date du début de l'exercice effectif à titre professionnel de l'activité et s'achève à la date de clôture de l'exercice ou à la fin de la période d'imposition au titre duquel ou de laquelle la plus-value nette est déterminée".

Est-ce que vous comprenez comme moi que le délai de 5 ans s'achève à la fin de l'exercice comptable, ce qui dans mon cas est le 31 décembre de l'année où la cession a été faite?

N'ayant pas radié mon entreprise à la cession du bail mais transféré l'adresse commerciale à mon domicile, le fait que mon entreprise soit toujours en activité me fait il entrer dans le cadre de l'exonération ?

Bref pour résumer mes interrogations, et savoir à quelle sauce je vais être mangée :

Est ce que cette vente est considérée comme une plus value ? (même si à la base c'est une création)

Dans ce cas, est ce que je rentre dans le cadre de l'exonération par rapport au délai ?

Ou alors est ce juste un BIC de l'entreprise et dans ce cas, est-ce un revenu exceptionnel qui ne rentre pas dans le calcul des cotisations RSI?

Et dans un cas comme dans l'autre, comment faire apparaître cette cession sur le bilan que je m'apprête à faire.

Merci infiniment à ceux qui auront lu en entier et pour qui la réponse semblerait évidente !!