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SASU / Domiciliation bureau à domicile et type de contrat loyer

Eji37 · 02/20/2023

Bonjour,Ayant récemment démarré mon activité, je bloque un peu sur la façon dont je peux me reverser un petit loyer (quote-part). C'est principalement sur le type de contrat/bail/convention que je sèche.Je suis aujourd'hui proprio d'une maison, un bureau dédié, pas de réglement de copro, et je fais du conseil en informatique.Mon comptable m'a dit de réaliser un bail commercial, sauf que j'ai du mal à faire le parallèle avec mon statut / activité. J'ai peut-être mal compris mais il me semble que le bail commercial implique 9 ans de bail minimum, et surtout un changement de destination du bien, ce que je ne souhaite pas pour une maison à usage d'habitation. J'ai lu que lors de la revente, la partie "pro" pouvait également être soumise à la plus value, cela me paraît peu enviable dans un contexte ou le bien a pris de la valeur ces dernières années...J'ai parcouru pas mal de posts mais je ne trouve pas de ligne directrice claire et nette sur ce qu'il faut mettre en place.Certains sites évoquent même l'absence d'écrit (bail oral), dans le cas d'un dirigeant seul.Bref, je ne suis pas certain que le bail commercial demandé par mon comptable soit la bonne solution.Une simple convention d'occupation peut-elle faire le job ? cela semble assez peu contraignant ne serait-ce que sur la durée du bail.Cordialement.

Eji37

20 février 2023 11:48

Bonjour,

Ayant récemment démarré mon activité, je bloque un peu sur la façon dont je peux me reverser un petit loyer (quote-part). C'est principalement sur le type de contrat/bail/convention que je sèche.

Je suis aujourd'hui proprio d'une maison, un bureau dédié, pas de réglement de copro, et je fais du conseil en informatique.

Mon comptable m'a dit de réaliser un bail commercial, sauf que j'ai du mal à faire le parallèle avec mon statut / activité. J'ai peut-être mal compris mais il me semble que le bail commercial implique 9 ans de bail minimum, et surtout un changement de destination du bien, ce que je ne souhaite pas pour une maison à usage d'habitation.

J'ai lu que lors de la revente, la partie "pro" pouvait également être soumise à la plus value, cela me paraît peu enviable dans un contexte ou le bien a pris de la valeur ces dernières années...

J'ai parcouru pas mal de posts mais je ne trouve pas de ligne directrice claire et nette sur ce qu'il faut mettre en place.

Certains sites évoquent même l'absence d'écrit (bail oral), dans le cas d'un dirigeant seul.

Bref, je ne suis pas certain que le bail commercial demandé par mon comptable soit la bonne solution.

Une simple convention d'occupation peut-elle faire le job ? cela semble assez peu contraignant ne serait-ce que sur la durée du bail.

Cordialement.

Droopyann 20 février 2023 13:28

Avez-vous fait le calcul et est-ce vraiment intéressant ?
Pour ma part, ce que j'économisais d'un côté partait en partie en fumée en impôts sur les revenus fonciers. Et la lourdeur administrative faisait partir le reste.

-- Yann EURL IS depuis 2019
Eji37 28 février 2023 18:04

Hello,
J'avais raté la réponse désolé. Il y a normalement un gain dans mon cas (que je dois quantifier avec mon EC, je n'ai fait qu'une approximation).
Je pense que ce sera peut-être différent en fin d'ARE, si je passe en EURL full rémunération.
Eji37 8 mars 2023 10:12
Bonjour,
Je me permets de revenir sur le sujet, ayant un peu de mal à quantifier le comparatif entre loyer / pas de loyer, si quelqu'un peut m'aiguiller / corriger svp ? :-)
Pour contextualiser :
SASU IS
ARE, pas de rémunération
Dividendes prévus à terme (possiblement 120k CA annuel si renouvèlement ok)
Loyer annuel prévu 2736€ (19 (prix m²) x 12 (surface bureau) x 12 (mensualités))
J'ai pu définir qu'ajouter un loyer allait augmenter mon imposition de 900€ (simulateur des impots)
Cas 1 : Loyer en charge
Reçu du loyer : +2736€
Surcharge impôts : -904€
Benefice net d'impôts : 1832€ (2736€ - 904€)
Cas 2 : Pas de loyer
Le montant du loyer reste sur SASU, IS à 25% (2736€ * 0.25) = 684€
Fin d'exercice, coût du versement des dividendes (2736€ * 0.3) = 820.80€
Coût global IS + dividendes : 684€ + 820.80€ = 1504,80€
Bénéfice net d'impôts : 1 231.2€ (2736€ - 1504.80€)
Avec ce raisonnement, il y a 600€ en faveur du loyer (et plus l'an prochain, cause degressivité ARE), mais je ne sais pas si le raisonnement est bon ?
Cordialement.
ComeCha 8 mars 2023 16:58

J'ai vu que d'autres faisaient en "remboursement / ndf", donc sans déclaration ensuite : https://www.free-work.com/fr/tech-it/forum/t/choix-de-la-domiciliation

hmg 9 mars 2023 11:00

Bonjour,
Attention : La situation d'un locataire n'est pas la même que celle d'un propriétaire. Un locataire est remboursé d'une partie de son loyer (si calcul justifié au m²), tandis qu'un propriétaire doit déclarer un revenu foncier.

Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.

ComeCha 9 mars 2023 11:04

Je suis locataire (bail vide) et mon ancien comptable m'a demandé de déclarer le revenu des 9 m2 que je sous loue à ma société.
Ce serait une erreur ?
C'est vrai qu'ainsi, je paye des taxes sur un appartement déjà taxé entre moi et le propriétaire... pas de sens..
NC_EB 9 mars 2023 09:30

Les notes de frais sont réglementées. Il me semble que c'est sur la base de ce que propose l'ursssaf dans le cadre du télétravail.
https://www.urssaf.fr/portail/home/employeur/calculer-les-cotisations/les-elements-a-prendre-en-compte/les-frais-professionnels/le-teletravail/les-frais-engages-par-le-salarie.html

hmg 9 mars 2023 11:01

Bonjour,
Les règles des salariés ne s'appliquent pas aux dirigeants qui sont assimilés salariés même quand ils ne sont pas TNS.

Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
Eji37 9 mars 2023 09:38

Quelqu’un saurait-il me dire si mon raisonnement est à peu près bon ?
Car pour le moment le seul retour de mon comptable c’est que ce n’est pas intéressant, car l’augmentation d’impôts est supérieure à l’IS économisé…ce qui me paraît un peu léger comme argumentation ?
Merci à vous :)

hmg 9 mars 2023 11:05

Bonjour,
Si on s'arrête à l'IS, en effet.
Maintenant, allons plus loin : Ce n'est pas une comparaison entre un loyer net dans votre poche et un résultat net dans dans l'entreprise qu'il faut comparer.
C'est une comparaison entre : un loyer net dans votre poche (en micro foncier) et un dividende dans votre poche après IS et flat tax au minimum.
Autre point à considérer : le loyer vous l'avez tout de suite, les dividendes c'est après l'exercice (conseillé après dernier versement are).

Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
Eji37 9 mars 2023 11:28

@hmg : merci, c’est bien ce que j’essaye de mettre en avant auprès du comptable, qui s’est juste arrêté à : impôts > à loyer * 0,15.
La partie conseil me semble un peu juste.

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