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Investir notre trésorerie sur des SCPI ?
Hello
Une bonne année à tous les lecteurs, et les participants que je connais ;)
Je souhaiterais investir ma tréso sur des SCPI, est ce que vous l'avez déjà fait ? On peut trouver du 6 à 7%... Non négligeable du coup.........
Vous le faites en nu propriété ? ça me semble plus avantageux fiscalement..
Sinon, j'achète des actions Freelance pour booster le compte d'Aurélien ;)
A+
Findus
Une bonne année à tous les lecteurs, et les participants que je connais ;)
Je souhaiterais investir ma tréso sur des SCPI, est ce que vous l'avez déjà fait ? On peut trouver du 6 à 7%... Non négligeable du coup.........
Vous le faites en nu propriété ? ça me semble plus avantageux fiscalement..
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Findus
EURL / IS depuis 2008
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Indep2013
Nombre de posts : 154Nombre de likes : 11Inscrit : 22 juin 2013
Tu peux aussi investir dans les options binaires, c'est très lucratif.findus a écrit : ... mais bon après tout, pourquoi pas......... je vais réfléchir !
Pas mal de personnes se sont enrichis rapidement. - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007Ou dans le forex 😲 - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007le but de faire fructifier la tréso, c'est pas pour gagner 50% ou perdre 100% ...
juste une petite renta de père de famille entre 5 et 10% 🙂EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
Indep2013
Nombre de posts : 154Nombre de likes : 11Inscrit : 22 juin 2013Je vois des médisants dans la salle donc j'explique mes propos concernant l’investissement de la trésorerie dans les options binaires :
Étape 1 - Création d'une société de courtage d'option binaire avec l'argent de la trésorerie dans un pays exotique (question de climat, on travaille mieux quand il ne pleut pas)
Étape 2 - Création d'un call center dans ce même pays dont la fonction est de faire découvrir via des appels incessants, les joies de l'enrichissement rapide, sans risque et sans effort. La cible sera Mme Michu.
Étape 3 - Mettre des frais de retrait de fonds aux clients de 80%. Le but étant de les dissuader de faire une erreur de jugement en retirant leur fonds.
Étape 4 - Fermer la société, arroser l'administration locale et garder les sous.
Vous voyez donc bien que l'on peut s’enrichir avec les options binaires 🙄 - Contacter en MP
icomp
Nombre de posts : 238Nombre de likes : 1Inscrit : 14 octobre 2011Petite remarque quant à l'achat d'usufruit SCPI pour optimiser la trésorerie.Les sociétés de gestion proposent de trouver des nu-propriaitaires vendeurs d'usufruit, il y a donc un marché, peu importe si on considère que ce n'ai pas rentable pour les nu-proprétaires du moment oú ils vendent !
Je pense que le problème c'est le rendement qu'on obtient avec. L'achat d'usufruit temporaire comprend le transfert du risque de baisse des dividendes/loyers vers l'usufruitier. Si Les dividendes baissent dans les 5 ans (usufruit de 5 ans) le rendement sera impacté sérieusement voire pourrait devenir négatif si la baisse est importante. Pourquoi les dividendes vont baisser : par exemple correction du marché immobilier qui est au plus haut en ce moment. Il est tout de même difficile d'estimer ce risque.
Une question que je me posais est le rachat de parts par la société avec sa trésorerie à l'associé. En valorisant la société grosso modo à son actif net (plus eventuellement une prime) la société peut-elle racheter 50% des parts à l'associé ? Ca sera imposé comme une plusvalue mobilière taxée à 17.2% de PS et IR ou flate taxe ? - Contacter en MP
Julie.M
Nombre de posts : 38Nombre de likes : 0Inscrit : 4 octobre 2014
Bonjour,_lael a écrit : Juste une petite remarque.
Si vous détenez l'usufruit en société et la nue-propriété du même bien de manière directe ou indirecte vous êtes presque sûr de vous faire redresser pour abus de droit.
Pour rappel, la nouvelle clause anti-abus (datant de juillet 2019 il me semble) prévoit de sanctionner les montages légaux mais à but "majoritairement fiscal".
Si vous possédez à la fois la nue-propriété et l'usufruit d'un bien ou de parts de SCPI c'est dur de démontrer que vous n'avez pas fait ce montage pour réduire votre imposition.
Que ce soit bénéficier de l'amortissement de l'usufruit, éviter l'IFI ou autres.
Je doute que des articles parus après cette date conseillent ce genre de montage.
Il faut donc arriver à trouver un tiers qui accepte d'acheter la nue-propriété des parts sans toucher le moindre bénéfice pendant 10/20ans.
Bon courage pour trouver ce genre de personne.
D'autant que la valeur des parts de SCPI, hors SCPI de capitalisation, augmente très peu, donc ce tiers n'a quasiment rien à y gagner.
On remarquera d'ailleurs que beaucoup de CGP et sociétés spécialisées proposent d'acheter la nue-propriété de biens immobilier mais jamais l'usufruit. Et part là je n'entends pas des "viagers" classiques, mais bien des démembrements sur des durées fixes définies à l'avance.
Egalement, les SCPI c'est pas trop fait pour placer de la trésorerie, entre les frais d'entrée et de sortie.
Et il y a aussi les frais cachés (pour les non initiés) en noyant le client sous les terminologies : "prix de souscription, valeur de retrait, valeur de réalisation, etc..." qui sont autant de termes mal détailés dans les prospectus et qui permettent de ponctionner des frais supplémentaires à l'achat/revente.
Ce qui fait qu'il faut en général au moins 2/3ans pour être ne serait-ce qu'à l'équilibre à la revente.
Et au-delà on peut enfin bénéficier des rendements plus ou moins attendus.
Sachant que les SCPI ont aussi la possibilité de ne pas distribuer les bénéfices et de les mettre "en réserve" dans un "report à nouveau".
Ce qui leur permet de verser "artificiellement" de gros rendements sur une certaine période pour attirer des clients avant de les réduire fortement ensuite.
Je déterre le sujet des SCPI , L'usufruit détenu par l'EURL et la Nue-Propriété en perso , quand je me connecte sur les site d'achats SCPI , les clés de démembrements sont déjà validées donc le gérant de l'EURL n'interfère absolument pas dans le % , je n'arrive toujours pas à comprendre pourquoi c'est un abus de bien ? est ce qu'on se fait des nœuds au cerveau pour rien ou avons-nous quelque chose de factuel à ce sujet? un retour d'expérience? - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007Il y a un risque d'abus de droit, à vous de voir si vous le prenez ou non :
https://clubscpi.com/peut-on-acheter-lusufruit-de-scpi-au-travers-dune-societe-a-lis-et-la-nue-propriete-en-direct-2/ - Contacter en MP
lael
Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018
C'est géré de manière différente et surtout "indépendante"Julie.M a écrit : Bonjour,
Je déterre le sujet des SCPI , L'usufruit détenu par l'EURL et la Nue-Propriété en perso , quand je me connecte sur les site d'achats SCPI , les clés de démembrements sont déjà validées donc le gérant de l'EURL n'interfère absolument pas dans le % , je n'arrive toujours pas à comprendre pourquoi c'est un abus de bien ? est ce qu'on se fait des nœuds au cerveau pour rien ou avons-nous quelque chose de factuel à ce sujet? un retour d'expérience?
Ca revient à acheter de l'usufruit d'un côté et de la nue-propriété de l'autre sans qu'il y ait forcément de lien entre les deux ni que cela corresponde au même bien.
Le fait de ne pas pouvoir lier les deux évènements change tout.
Alors que s'il y a un lien direct entre les deux évènements, le but "majoritairement fiscal" est très présent et dur à sortir de l'équation.
Après comme indiqué par Freelance91 c'est un risque, à vous de voir si vous l'acceptez ou pas.
La fiscalité c'est pas une science exacte, c'est hautement jubjectif et sujet à interprétations et jurisprudences. - Contacter en MP
Paul92
Nombre de posts : 1754Nombre de likes : 336Inscrit : 1 avril 2012
J'ai pris des SIIC. La fiscalité est bien plus intéressante puisqu'elles ne sont pas soumises à l'IS.findus a écrit :
OK, 4% net, c'est toujours mieux que rien... il faut envisager l'investissement sur 10 ans je pense. Sous quelle forme ?kzg a écrit : Compte tenu des droits d'entrée très élevés et de la fiscalité mieux vaut tabler sur du 4% net, et n'envisager ce placement que pour du long terme pour amortir les frais.
Le principal intérêt des SCPI est de pouvoir les acheter à crédit, avec de la trésorerie disponible il y a mieux à faire (foncières cotées, actions de rendement).
actions de rendement, ça me branche pas trop... vous mettez quoi ? Total ? AirLiquide ? si la bourse chute de 50%......... bon je suis pas chaud pour ça.
Par contre les événements récents ont montré les limites de cet investissement. C'est de la pierre papier en théorie, mais soumise aux aléas de la Bourse. - Contacter en MP
lael
Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018Sur quoi vous vous basez pour dire que ce n'est pas soumis à l'IS ?
A ma connaissance toute plus-value sur des parts détenues ou dividendes versés sont bels et bien soumis à l'IS.
Le seul cas où l'IS se trouve fortement réduit (abattement de 95%) c'est si vous détenez par exemple plus de 5% d'une SCI et optez pour le régime mère-fille.
Mais je suis toujours preneur d'informations au cas où je me trompe 🙂 - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007Ce sont les SIIC elles-mêmes qui ne sont pas soumises à l'IS.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4487-PGP.html/identifiant%3DBOI-IS-CHAMP-30-20-40-20210303 - Contacter en MP
lael
Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018Effectivement c'est pas la même chose 😱
Une société détenant des parts de SIIC paiera donc bien de l'IS dessus à chaque distribution.
Et je viens de me rendre compte qu'en fait les SIIC c'est ce que j'avais l'habitude d'appeler les "Foncières".
D'ailleurs les Foncières c'est probablement mon meilleur investissement de 2020.
Elles ont pris très cher en bourse avec la fermeture des centre commerciaux et de certains bureaux.
C'était possible d'en acheter certaines à même pas 20% du prix d'avant la crise.
Ce qui fait de bonnes plus-values de 200-250% dessus en l'espace de 9mois.
D'autant qu'elles continuent de verser des dividendes confortables autour de 7-10%, voire même 15-25% si je ramène ça au prix où j'ai payé les actions.
J'ai par exemple en portefeuille : Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Mercialys.
Le seul inconvéniant c'est qu'on ne peut pas les placer dans un PEA 🙁
Je les trouve encore très sous-évaluées même si elles ont bien repris depuis quelques semaines/mois avec les annonces de déconfinement.
A l'inverse on pourra s'étonner des parts de SCPI qui n'ont pas été réévaluées à la baisse.
Pourtant c'est du pareil au même. Pourquoi les Foncières perdraient 80% de leur valeur mais les parts de SCPi resteraient inchangées ?
La seule différence c'est que c'est le gestionnaire du fond qui fixe le prix de la part d'une SCPI alors que pour les SIIC c'est la bourse.
C'est vraiment une grosse arnaque les SCPI.
Et je parle même pas des divers frais "annoncés" et ceux "cachés" à l'entrée/sortie qui plombent totalement le rendement annoncé, rendement d'ailleurs largement inférieur à celui versé par la plupart des foncières. - Contacter en MP
Paul92
Nombre de posts : 1754Nombre de likes : 336Inscrit : 1 avril 2012
Oui c'est ça, au moins on ne paie pas l'IS une seconde fois comme avec les autres actions.Freelance91 a écrit : Ce sont les SIIC elles-mêmes qui ne sont pas soumises à l'IS.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4487-PGP.html/identifiant%3DBOI-IS-CHAMP-30-20-40-20210303
Par contre leurs parcours depuis le confinement sont très décevants. - Contacter en MP
icomp
Nombre de posts : 238Nombre de likes : 1Inscrit : 14 octobre 2011Avec les valeurs de rendements comme les SIIC les dividendes son evidemment imposées à l'IS. Mais si vous investissez dans des valeurs (ou ETFs) qui ne distribuent pas des dividendes mais font par exemple des buybacks (rachat de leur propres actions) alors vous ne payez pas de IS sur la plusvalue. Vous paieraient au moment de la revente, ceci vous donne la flexibilité de choisir le moment de revente pour rentrer par exemple dans la tranche des 15% d'IS. - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007Faux, les ETF sont considérés comme des OPCVM, il y a donc chaque année une taxation de la plus-value latente ( contrairement aux actions, obligations et autres VMP ). - Contacter en MP
Ozymandias
Nombre de posts : 119Nombre de likes : 25Inscrit : 27 novembre 2017
En tant que particulier, un gros avantage des SCPI c'est qu'on peut en acheter en faisant un prêt immobilier. Donc pour un investissement long terme ça peut être une alternative ou un complément à l'investissement locatif standard._lael a écrit : C'est vraiment une grosse arnaque les SCPI.
Et je parle même pas des divers frais "annoncés" et ceux "cachés" à l'entrée/sortie qui plombent totalement le rendement annoncé, rendement d'ailleurs largement inférieur à celui versé par la plupart des foncières.
Par contre, pour un investissement via une société comme les notres, je ne saurais pas dire si les SCPI peuvent être intéressantes par rapport aux SIIC. En tout cas si on veut éviter les montages qui semblent flirter avec l'abus de droits (cf messages plus anciens). - Contacter en MP
Paul92
Nombre de posts : 1754Nombre de likes : 336Inscrit : 1 avril 2012Les SIIC apportent la flexibilité et le rendement. Sur le plan de la gestion de trésorerie d'entreprise elles ont leur place et on ne pourra pas vous reprocher cet investissement.
Par contre, malgré le côté rassurant d'un investissement dans la pierre, elles n'ont d'immobilier que le nom. Ca reste des actions, soumises à des variations de cours violentes et imprévisibles. - Contacter en MP
franck.fremert
Nombre de posts : 180Nombre de likes : 1Inscrit : 22 février 2011Bonjour,
Je me permet de déterrer ce topic en remetant en cause l'hypothèse de départ, qui est nécessairement de placer sa trésorie d'entreprise.
Je pars du postulat qu'il n'y a pas de besoin de trésorie (pas des dizaines de K€ en tout cas), la logique doit donc être uniquement d'optimiser la fiscalité.
Avantages de placer sa trésorerie
- Possibilité d'amortir l’usufruit de SCPI (de ce que j'ai compris)
- Diminution de la rémunération sur l'année N en augmentant le repport à nouveau, donc réduction de l'IR
Inconvénients
- Ce qui constitue la trésorie a déjà été taxé à l'IS (15% mini)
- Les plus-values seront taxées à l'IS
- Pour toucher sa trésorie/plues-values, il faudra repasser par le circuit standard (rémununération ou dividendes)
Est-ce la liste est exaustive ?
Si oui, cette possibilité d'amortissement couvre t-elle finalement les inconvénients de paiement de l'IS ?
Ou est-il préférable de se verser une rémunération maximum pour investir à titre personnel ?
Merci ! - Contacter en MP
lael
Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018
Sauf que ce qui vient en augmentation du report à nouveau est préalablement taxé à l'IS.franck.fremert a écrit : Avantages de placer sa trésorerie
- Diminution de la rémunération sur l'année N en augmentant le repport à nouveau, donc réduction de l'IR
Donc si on compte sortir plus tard cet argent sous forme de rémunération cela revient à subir une dobule imposition.
Et si on le sort en dividendes c'est dans la plupart des cas moins avantageux que le sortir directement en rémunération.
Du coup je vois plus ça comme un onconvénient que comme un avantage.
Quelle plus-value ?franck.fremert a écrit : Inconvénients
- Les plus-values seront taxées à l'IS
L'usufruit a une durée limitée et si elle est revendue avant l'échéance (sous réserve qu'il y ait un marché suffisament liquide le permettant ce qui est rarement le cas) il y a forcément moins value. - Contacter en MP
franck.fremert
Nombre de posts : 180Nombre de likes : 1Inscrit : 22 février 2011
J'avais rajouté cette double peine aussi en inconvénient.Inconvénients
- Ce qui constitue la trésorie a déjà été taxé à l'IS (15% mini)
Merci pour ce retour Lael.
Cela confirme ce que je pensais, d'un point de vu fiscal, il n'y a aucun intérêt à conserver une trésorerie importante, au contraire même. - Contacter en MP
Philgood20
Nombre de posts : 360Nombre de likes : 110Inscrit : 4 juillet 2020
Pourquoi ? la trésorerie n'est taxée qu'une fois à l'IS.franck.fremert a écrit : Cela confirme ce que je pensais, d'un point de vu fiscal, il n'y a aucun intérêt à conserver une trésorerie importante, au contraire même.
Sur une opération d'achat d'usufruit de SCPI, l'amortissement vient en déduction des loyers versés, donc l'IS ne s'applique que sur la différence, qui doit être posiitve dans l'idéal.
De mon point de vue, le plus intéressant est que le dirigeant achète la nue propriété des parts simulatément, idéalement sur une SCPI dont la part est régulièrement réévaluée. à la fin du démembrement il peut revendre les parts et n'être soumis qu'à la taxe sur les plus value immobilière, ou bien les conserver pour le rendement, ou bien en donner la nue propriété à ses enfants.
Bien sur ça reste une opération de long terme... - Contacter en MP
Pragmateek
Nombre de posts : 1246Nombre de likes : 8Inscrit : 10 décembre 2014Bonjour à tous,
Ayant également des velléités de placer une partie de la trésorerie de ma société j'envisage d'investir dans des instruments immobiliers type SCPI ou SIIC (alias foncières côtées), ou autres dont je n'ai pas encore entendu parler.
L'idée n'est pas de faire du 20%/an net mais un 5%/an net serait déjà très appréciable.
Selon le capital investi ça permettrait de générer l'équivalent d'1 ou 2 jours de CA.
Pour les SCPIs, suite au passage sur leur site, j'ai été contacté par Louve Invest qui semble compétitif sur les frais d'entrée qui sont l'un des points noirs historique des SCPIs, et ils ont évoqué les SCPI en usufruit, piste confirmée ici.
Qu'en pensez-vous ?
Avez-vous déjà mis des billes dedans ?
Concernant les foncières côtées il semble qu'elles n'aient pas encore récupéré de la dégringolade de 2020 mais est-ce simplement un retour à un prix plus raisonnable suite à une bulle pré-covid, ou bien une opportunité ?
Merci pour tout élément de réflexion ou piste d'investissement. 🙂 - Contacter en MP
Philgood20
Nombre de posts : 360Nombre de likes : 110Inscrit : 4 juillet 2020Bonjour Pragmateek,
J'ai mis quelques billes l'an dernier sur de l'usufruit temporaire de SCPI Européennes.
L'intérêt est double:- on peut amortir l'investissement sur la durée de l'usufruit (5 ans dans mon cas).
- les revenus de l'usufruit sont taxés localement dés lors qu'il y a une convention fiscale. La fiscalité allemande étant moins forte il y a pas mal de SCPI spécialisées.
Sur une échéance aussi courte que 5 ans il y a peu de risque de forte baisse de la rémunération dés lors que la SCPI est mature, elle a des baux diversifiés et est peu exposée au risque de taux. - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007Acheter l'usufruit via la société et garder la nue propriété en perso = abus de droit. - Contacter en MP
Philgood20
Nombre de posts : 360Nombre de likes : 110Inscrit : 4 juillet 2020Dés lors que les clefs de répartitions déterminés par la société de gestion sont respectées il n'y a pas d'abus. Et il ne s'agit pas d'une cession d'usufruit temporaire de la part du dirigeant propriétaire. - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007L'utilité du montage est dans l'acquisition d'un usufruit temporaire ( amortissement ... ) mais si vous détenez en perso la nue propriété, alors c'est un abus de droit.
https://cms.law/fr/fra/publication/usufruit-temporaire-et-abus-de-droit-fiscal - Contacter en MP
Philgood20
Nombre de posts : 360Nombre de likes : 110Inscrit : 4 juillet 2020Désolé mais l'article que vous citez est à propos d'un cas d'espèce où le mandataire social cède l'usfruit temporaire d'une SCI dans laquelle il est associé à sa société d'exploitation. Cela n'a rien à voir avec la SCPI où la clef de répartition est déterminée par la société de gestion et est appliquée à tous les acquereurs. - Contacter en MP
lael
Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018
Les foncières françaises / européennes n'ont pour la plupart effectivement pas recouvré leurs niveaux d'avant crise contrairement à leurs consoeurs US.Pragmateek a écrit : Concernant les foncières côtées il semble qu'elles n'aient pas encore récupéré de la dégringolade de 2020 mais est-ce simplement un retour à un prix plus raisonnable suite à une bulle pré-covid, ou bien une opportunité ?
Par contre elles sont en croissance depuis 2020 (+10 à +150%) et continuent de verser des dividendes élevés (5-9%) et elles ont encore une bonne marge de progression surtout depuis la baisse liée à la guerre en Ukraine.
A l'inverse les SCPI sont artifiellement chères et n'ont pas été réévaluées à la baisse car la fixation du cours dépend du gestionnaire qui n'a pas d'intérêt à faire fuir les investisseurs en dévaluant fortement la valeur.
Du coup ils comptent sur les pigeo... nouveaux arrivants pour renflouer les caisses et sur les réserves pour continuer à verser des dividendes en espérant que ça remonte rapidement avant de vider leurs réserves.
Dans d'autres circonstances on pourrait presque appeler ça un système de ponzi.
Juste pour le soucis du détail, même si je pense pas que ce soit votre cas, on ne place pas sa "trésorerie" dans un placement qui nécessite à minima 2 voire 3 ans avant de commencer à rapporter quelque chose.Ayant également des velléités de placer une partie de la trésorerie de ma société j'envisage d'investir dans des instruments immobiliers type SCPI
On peut éventuellement y placer ses réserves par contre mais aucun montant dont on pourrait avoir besoin à court terme. - Contacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3123Nombre de likes : 676Inscrit : 17 janvier 2007Sans oublier que les SCPI orientées bureaux et commerces, vont morfler. - Contacter en MP
Pragmateek
Nombre de posts : 1246Nombre de likes : 8Inscrit : 10 décembre 2014
Bonjour Philgood20,Philgood20 a écrit : J'ai mis quelques billes l'an dernier sur de l'usufruit temporaire de SCPI Européennes.
Merci beaucoup pour cette piste très intéressante que je vais creuser.
Je ne sais pas si Louve en propose par contre.
C'est bon à savoir pour l'usufruit, mais ça ne devrait pas être un souci car c'est un placement à long terme..
