Investissement locatif via EURL ou SCI

Les réponses m'intéressent aussi 🙂

bonne question, je suis aussi intéressé par la réponse

je me demandais si je crée une SCI, il vaut mieux que mon EURL ou que moi (personne physique) soit actionnaire de la SCI?

Bonjour,

Aussi intéressé par la réponse.

Je suis dans le même cas; je me demandais de plus si si les associés de la SCI pouvaient être l'EURL et l'associé unique de l'EURL ?

Je vous explique par un exemple me concernant:
je souhaites faire l'aquisition via SCI d'un logement utilisé à titre perso d'habitation + bureau (siege social) de mon EURL. L'EURL versera donc un loyer à la SCI. Jusque la pas de souci.

Néanmoins, si mon apport perso est trop juste pour la banque (capacité d'endettement), je vais devoir sortir de l'argent de la tréso en rémunération et donc payer tout plein de charges sociales et d'impots sur le revenu.

L'idée serait alors que l'EURL soit aussi au capital de la SCI; au 50 000€ de mon apport perso je pourrais ajouter 40 000€ de la SCI.
J'aurais donc un apport pour l'achat du bien de 90 000€ tout en ne payant ni charges sociales ni IR.

Néanmoins, dans ce cas, est-ce que l'EURL peut verser un loyer à la SCI chaque mois ?

c'est ce que je pensais aussi si mon EURL est actionnaire de ma SCI: apport plus important sans retirer les charges sociales et impôt sur le revenu.

Quelqu'un a déjà fait ce genre de montage?

Petit article interessant trouvé sur le net :
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S’associer avec une EURL dont on détient 100 % des parts.
J’ai l’intention de monter une SCI à capital variable pour acheter un bien immobilier. J’ai par ailleurs une EURL dont je détiens bien entendu, 100 % des parts. Puis-je monter cette SCI avec pour associé, moi à 50 % et ma EURL ?

NON, vous ne le pouvez pas. En effet, une société doit être composée d’au moins 2 personnes, et les parts ne peuvent pas être réunies en une même main. Autrement dit, vous ne pouvez directement ou indirectement 100 % des parts d’une société.

Il en aurait été autrement avec une SARL, à condition de ne pas y être majoritaire. Toutefois, les services fiscaux veillent aux abus. Il faut éviter ces montages.
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Donc je suppose que l'association de 2 personnes physiques + l'EURL est OK.
Je pense donc aux associés suivant poru une SCI :
- le gérant de l'EURL (1ère personne physique),
- 1 héritier du gérant (1ère personne physique),
- l'EURL (personne morale)

A voir si cela est considéré comme un abus ..

tu aurais le lien/URL de la citation?

Bonjour,

Même si cela semble faire perdre de l'argent, il est préférable d'investir directement ou par SCI que de prendre une société en intermédiaire (pour plusieurs raisons différentes).

Regardez notamment :
- la fiscalité lors de la cession des biens en SCI selon que l'associé soit à l'IR ou à l'IS
- le fait que l'EURL doit vivre autant de temps que la SCI (sinon plus value lors de la cession des parts)
- le fait que l'EURL payera IS, puis vous IR pour récupérer les sommes alors qu'en ayant investit directement, la plus value immobilière n'est pas imposable au bout d'un certain nombre d'années.

C'est bien ce que je pensais.
Au final, autant prendre ses dividendes et les utiliser en perso.

Merci HMG.

l'EURL ne pourrait elle pas tous les ans faire une donation à un autre associé de la SCI ?
Ce qui permettrait donc à l'EURL de sortir doucement du capital de la SCI.

Une EURL qui fait une donation à un particulier ?

Pas vraiment, simplement un associé d'une SCI qui fait une donation à un autre associé.

Il me semble que c'est tout à fait legal dans le cadre d'un héritier (exemple : les parents qui donne leur fils tous les ans une part de la SCI afin de faciliter la succession).

yiihaaa a écrit : Pas vraiment, simplement un associé d'une SCI qui fait une donation à un autre associé.

A mon humble avis, une donation de parts de SCI c'est une donation avant tout. Donc le fait que ce soit entre associé, je sais pas si ca change beaucoup de chose à la question.

yiihaaa a écrit : Il me semble que c'est tout à fait legal dans le cadre d'un héritier (exemple : les parents qui donne leur fils tous les ans une part de la SCI afin de faciliter la succession).

Oui mais il s'agit de personnes physiques, et la donation est alors soumise aux règles classiques des donations (abattements, période de X années pour certaines franchises ...).

Bonjour,

Comme Calimero l'indique une EURL n'est pas une personne physique. Les abattements liés aux donations ne concernent pas les personnes morales.

Cela s'analyserait pour les impôts comme une distribution de dividendes avec la fiscalité liée et au niveau de l'évaluation de ces "donations" et de leur imposition, cela sera évalué chaque année en fonction de la valeur du bien.

Snif snif ... tant pis .. 🙁 :-(

Encore un grand merci piur vos infos.

Encore une question, si j'achète un bien perso via SCI et que je loue la part pro à l'EURL, je dois avoir un bail entre l'EURL et la SCI.

1. Dois je avoir un bail entre la SCI et moi-même pour la part non pro ?
2. Puis-je opter pour la TVA ? dans le but d'economiser sur les frais d'agence à l'achat du bien ainsi que sur les travaux ?

Je rajoute une question en bonus, en corolaire:
- pour louer le bien à l'EURL, ne faut-il pas que le bien soit considéré comme local commercial ?

Bonjour,

Calimero : Tout dépend de l'activité de l'entreprise (voir objet dans les statuts).

yiihaaa : Mais pourquoi voulez vous que cela soit la société qui soit propriétaire ? Le mieux serait d'acheter vous (au moins 2 prsonnes physiques - même du même foyer fiscal) par SCI et de louer à la société d'un côté et à vous même de l'autre.

Bnjour Hmg,

J'ai du mal m'exprimer. Effectivement l'achat se fera via une SCI avec un autre associé (en l'occurence mon fils).

Donc si je comprends votre remarque, il faudra 2 baux :
- le premier à moi-même,
- le deuxième à mon EURL.
Pas de souci la dessus.

Mais si j'opte pour une SCI à TVA,
- les 2 baux devront-ils faire apparaître la TVA ?
- à l'achat du bien, j'aurais à regler la comission de l'agence immobilière; puis-je donc recuperer la TVA sur cette commission ?