La retraite...To be or not to be

Hello cyberXp, ne va surtout voir ni Gestionnaire de patrimoine. Ils sont élevés au grain pour vendre du pinel 🙂 censi bouvard, malraux et toutes ces conneries survendus.

les grands principes sont les suivants :

- Location nue : se mettre au réel et faire du déficit ; Autorisé max jusqu'à 10 700 euros par an puis deversement sur les mêmes revenus catégoriels les années suivantes. Intéressant pour refaire de vieux appartements puis passer LMNP,
- LMNP : location meublée non pro. Bail de un an. généralement 15% au dessus d'une location nue. Intérêt: amortissement de l'appartement, au régime BIC micro ou réel . permet de déduire les frais de notaire , les intérêts d'emprunts, taxe fonciere, charges, assurance habitation...et surtout amortissement. Le déficit s'impute aussi les années suivantes.
- LMP: conditions que les recettes brutes issues des loc. soient supérieures aux revenus pro et recettes supérieures à 23K. te permet d'imputer le déficit sur le revenu global et d'être exhonéré de plus values au bout de 5 ans.

tu as tout ce qui faut sur internet avec des comparatifs intéressants ;-)

On apprend avec le temps. tu verras c'est vraiment pas complexe.

Droopyann a écrit : Bonjour,

Je rejoins TheCyberXP et suis très impressionné par tout ça.
Je suis freelance depuis un peu plus d'un an, et je voulais voir où ça allait avant de me poser trop de questions pour la suite.
Ca marche plutôt bien, malgré le contexte sanitaire, j'envisage donc de continuer dans cette voie, et comme beaucoup, je me pose des questions sur la suite.
Je ne suis pas complètement perdu en lisant les propos de capito7, mais je ne suis pas complètement à l'aise non plus. Je suis preneur de quelques bonnes références de sites ou livres.

Pour ma situation, 40 ans, 15 ans de salariat avant d'être free, pacsé et 2 enfants. Taux Moyen d'Imposition à 30%, avec peu de risque (chance) de passer au dessus. Encore 13 ans de credit pour la résidence principale.
Je ne suis pas spécialisé sur un domaine, mais plutôt touche à tout sur l'ensemble des cycles d'un projet, de la conception jusqu'à la mise en production, et toute la phase run ensuite (TMA et exploitation). Fonctionnellement plutôt assurance (iard et santé) et beaucoup de RGPD ces dernières années.

Mon raisonnement actuel (mais vraiment à affiner) :

• Quel que soit le statut, salarié ou freelance, les droits à la retraite à taux pleins ne seront pas avant au mieux 65 ans
• Grosso modo, la retraite telle qu'actuellement calculée, avec aussi les plafonnements de PASS, font qu'une fois à la retraite, le revenu sera très fortement diminué. Et ce n'est pas le paiement de la résidence principale, et donc la fin du crédit, qui y changeront grand chose.
• J'estime avoir encore 10 à 15 ans de travail devant moi mais je pars du principe qu'à 55 ans, n'étant pas sur une niche particulière, il sera plus compliqué de trouver des missions. Et je n'aurais plus forcément la niaque pour bosser à plein temps
• Partant de là, je me dis qu'il faut que je profite des 15 prochaines années pour transformer au moins une partie de mes revenus de freelance en revenu de rentier 😆

Les placements sur les produits type assurance vie / PER me gênent beaucoup. La rentabilité me semble faible, les coûts (entrée, gestion de compte, CSG/CRDS ...) me paraissent important et s'il y a peut être un intérêt à la sortie, il faut attendre la retraite (en tous cas pour le PER) au plus tôt pour commencer à toucher une rente. Ce qui ne colle pas avec la diminution possible / probable / voulue de l'activité à partir de 55 ans.

L'immobilier m'attire beaucoup, et surtout des montages comme indiqué par capito7. D'où le très fort intérêt pour ces messages (encore merci pour toutes ces informations).
Les PINEL et autres produits avec défiscalisation présentent à mon sens beaucoup trop d'inconvénients et ne me semblent donc pas intéressant.
L'intérêt de l'immobilier est la possibilité d'acheter à crédit, et donc avoir une rente potentielle par rapport à une somme de départ que l'on n'a pas.
Si je prends un exemple basique. J'achète un immeuble de rapport en province à 150 000 euros, je rembourse 1000 euros / mois pendant 15 ans, avec de charges de 500 euros / mois et un revenu de location de 1500 euros / mois (très basique comme exemple évidemment). Au bout de 15 ans, j'ai un patrimoine de 150 000 euros et une rente de 1500 / mois, 15 000 / an, soit 10%. Je ne vois pas comment atteindre ça avec d'autres investissements.

Il reste 2 options à étudier :

• La bourse, mais j'y connais vraiment rien, ça me fait peur.
• Investir dans des entreprises, mais là aussi j'y connais rien, et je ne pense pas pouvoir m'endetter et profiter d'un effet de levier comme l'immobilier

A dispo pour affiner ces réflexions.
Et désolé capito7, on revient surement très en arrière par rapport à la maturité de vos réflexions.

Hello droopyann 🙂 Tout d'abord, merci pour tes "encouragements" . à vrai dire j'adore sensibiliser les freelances sur leur gestion de patrimoine. Je fais d'ailleurs des réunions dédiées dans le cadre de la plate forme que je gère.

J'ai un très bon pdf de la banque lazard (fiscalité du patrimoine 2019) qui n'est plus accessible sur internet, tellement il comporte l'essentiel. je peux te l'envoyer ;-)

Je le dis à tous... la fiscalité du patrimoine c'est simple et très accessible pour peu qu'on le veuille. souvenez, vous, quand vous appreniez les théorème de bolzano weierstrass ou quand vous bouffiez de la relativité restreinte ou de la méca quantique... vous en bouffiez des vrais équations. là c'est simple, c'est quelques postulats, des règles d'imposition en escaliers, des vases communicants entre revenus catégoriels et revenus globaux.

ll faut juste avoir la matrice en tête. pour se la créér, la faire sous excel. et après c'est un arbitrage par an.

tu as mon âge, deux enfants aussi. tu verras en free, tu dois pouvoir acheter un appart tous les deux ans . J'ai commencé en provinve avec des taux 25% inférieurs à paris . puis suis monter sur paris.

Personnellement je vise le Grand Paris en immo. Pourquoi ? car c'est l'investissement qui va m'assurer un TRI maximum :
https://support.rendementlocatif.com/hc/fr/articles/360010532119-Qu-est-ce-que-le-TRI-taux-de-rendement-interne- pour le calcul du TRI.

Je vise le "après revente". Donc je vise les projets du grand paris, près gare. Mon dernier investissement fait il y a 1 an a déjà pris 22% . j'ai eu le nez fin. sur la localisation, et le potentiel de l'appartement.

La bourse à part y passer ses journées, c'est à risque . tu as le trend following qui est intéressant (suivre les valeurs montantes comme tech par exemple) mais t'es pas à l'abri de louper une journée. j'ai perdu 20K comme çà cette année... j'ai pas le bon profil.

Par contre l'immo, si tu comprends bien les quelques dispositifs clés notamment LMNP, LMP Power (car non compris dans le plafonnement des niches fiscales de 10K annuels) c'est top. tu peux contrôler ton impot sur revenus locatifs en pratique le mettre à 0, tu peux sortir de l'assiette de l'IFI,en choisissant les bons supports. tu peux démembrer pour préparer la succession... tu peux copier/coller ton patrimoine en fin de carrière via la SCI OBO qui rachète tes biens...

En pratique en 10 ans de freelancing tu dois pouvoir te créer un 4K net tout payé. en 15 ans un 7K. et après tu enchaînes.

Pour ma part, j'ai fait le pari du LMNP régime réel à fort TRI (investissements IDF) + mixte province (LMNP toujours) pour avoir du rendement brut mixé à TRI fort. Ensuite je revendrai un jour les appart à fort TRI pour réinvestir en province sur des appart à cashlow>0.

Certains ont la stratégie d'avoir que du cashflow >0 et enchaîner les petites acquisitions province qui te permettent d'avoir du cashflow positif. Pour ma part, j'ai préféré, dans ma phase en bonne santé aller tapper du cashflow négatif mais acéquérir rapidement un patrimoine payé.

Pourquoi ? pour prouver à la banque que je sais closer. pour prouver que je peux avoir un taux d'endettement max mais un beau reste à vivre (ce qui prouve ma rentabilité pro), pour qu'elle me suive ensuite sur des projets d'envergure (immeuble de rendement à cashflow >0).

En pratique, je veux m'offrir le choix à 45 ans de m'arrêter et ne faire qu'investir. ce que je ne ferai pas bien sûr ... car je suis un drogué du conseil ahaha :D

mais le top pour moi c'est de m'offrir le sentiment de liberté. qui peut être : cette année je bosse que 6 mois... mais 6 mois je vais aller chercher des comptes que prestige, du goldman sachs (qui m'a proposé du taf un temps sur NY), du google , etc, etc...c'est aussi çà l'essence même du "free"lancing.

droopyann : on revient pas en arrière t'inquiète 😉 à chaque jour on apprend et c'est bien l'objet du forum.

Globalement interesse toi à la roue location nue (générer du déficit) > LMNP > puis arbitrage LMP pour revente pour produits patrimoniaux à fort TRI et le reste en SCI OBO.

En gros location nue : démarrage free, LMNP : entre 5 & 10 ans, LMP: au bout de 10 ans et avant la retraite , revente SCI OBO des biens à fort rendement brut (province) , le reste revente via LMP pour exo des plus values.

là t'as globalement, bon an mal an, une feuille de route patrimonale qui fait sens et qui est pas complexe à gérer.

capito7 a écrit : Lael , je comprends pas ton raisonnement sur 2/3 points:"Car on économise juste de l'IR alors qu'en déficit reportable on aurait économisé IR + CS/PS"
pour moi :

- sur l'année n : tu vas mettre à 0 ton BIC réel et le déficit va venir s'imputer sur tes revenus globaux. donc tu économises l'impôt sur le revenu en plus là où en LMNP tu vas économiser que la mise à 0 de ton BIC LMNP,
- sur l'année n+1 en LMNP tu vas juste creuser ton déficit n+1 qui du tout sera réimputé sur l'année n+2 creusant un puits dont le fond s'arrête le jour de la fin des amortissements. et qui ne sera jamais remboursé.

Normalement on est pas en déficit "indéfiniment" en LMNP.
Pour un bon investissement avec une rentabilité de 8-12% on commence à dégager un bénéfice à partir de 3-5ans en général.
Et ce déficit est reportable pendant 10ans et même indéfiniment pour les amortissements.

Donc cela revient au même que le déficit foncier pour moi :
Pour 1000€ de déficit en LMP on économise 300€ (uniquement l'IR à 30%, voire même potentiellement de l'IR à 11% ou même 0% vu qu'il n'y a pas de limite au déficit imputable sur le revenu global en LMP) l'imputant sur le revenu global alors qu'en LMNP en attendant N+1, N+2, N+3 voire davantage on aurait eu une économie de 472€ (30% IR +17.2% CSG).

capito7 a écrit : Comme expliqué dans mon raisonnement tant que tu es en phase d'amortissement ton bénéfice net est nulle voir en déficit donc tu vas pas payer de RSI dessus ni d'IR. et pareil que tu sois en SCI IS

Il y a 1000-1500€ de RSI "forfaitaire" même avec un bénéfice nul il me semble.

capito7 a écrit : Sinon il y a les meublés touristiques et classés qui ont d'importants abattements en LMP pour le calcul des cotisations mais j'ai pas encore approfondi le sujet.
Si je passe LMP ça sera probablement après avoir acheté un bien dans cette optique (mais une fois l'épisode covid passé par contre!)"

Oui tu as aussi les Malraux & Monuments historiques et tous les produits générant du déficit en bien phyisique ou SCPI. Mais ces biens sont peu liquides et les prix sont surévalués à l'achat.

Non non je ne parlais pas de Malraux ni de monuments historiques.
Un meublé touristique classé ça veut juste dire que tu as au moins 1 étoile pour bénéficier de l'avantage fiscal (abattement).
Et pour ça il suffit de proposer le petit déjeuner en plus de la nuité il me semble.

_lael, capito7, merci à vous pour le temps passé sur ces échanges, et la mine d'informations qu'ils représentent pour moi.
Effectivement, c'est une très bonne feuille de route.
Je continue de monter en compétences sur le sujet avant de me lancer, le contexte actuel étant assez critique, j'en profite pour bien affiner toutes ces idées.

Récapitulation sur la rentabilité d'un investissment en LMNP qui est le plus rentable dans la phase du starting.

Hyptheses:
Rendement des loyers : 6pourcents brut (cet exemple à été repris dans l'article explicant le TRI).
Apréciation du bien en 20ans: 40pourcents (dans l'exemple du TRI on avait 20pourcents sur 10ans)
Credit sur 20ans à taux moyen de 1.3pourcents en ce moment
Assurance du prêt sur 20ans 0.36pourcents (ce qui correspond à une tranche d'age 40-45ans)
Taxe d'habitation: 0.5pourcents de la valeur du bien
Charges de copropriétés: 0.5pourcents (cela reste assez conservateur)
Usure réelle du bien (aménagements, ravalement, pannes etc.): cela depend beaucoup de l'immeuble, je pense que 1pourcents est proche de la réalité
Coût engendré par les vacances: c'est le coût de l'assurance = 8pourcents des loyers bruts.
Frais de notaires: 8pourcents du valeur du bien
Amortissments sur 33ans (pour simplifier les calculs)
Autres coûts qu'on va apprécier juste qualitativement puisqu'il restent optionnels:
-Si revente pour réaliser le gain en général il faut supporter des frais d'agence pour trouver l'acheteur (5pourcents du prix).
-Les taxes despluvalues en cas de revente.
-Cout du temps perdu pour gérer son bien = frais d'agence de gestion 10pourcents de loyers bruts
Impots IR:30pourcents et PS: 17.2pourcents

Faison le calcul pour un bien de 100K.
Loyers bruts:6K
Taxe foncière + charges: 0.5+0.5 = 1K
Assurance:0.5K
Usure réélle:1K
Credit+Assurance 20ans: environs 20K
Notaire:8K
Amortissements: 3K

L'argent qu'on investi est donc de 100K+8K+20K = 128K
Loyers nets: 6K-1K-0.5K-1K = 3.5K
Revenus imposés = 3.5K-3K = 0.5K donc environs 0.25K d'impôts (30pourcents+17.2pourcents)
Loyers net nets=3.5K-0.25K=3.25K
Appreciation du bien par an=40K | 20ans = 2K

Rendement annuel = (3.25K+2K) | 128K = 4.1pourcents

Le rendement de cette opération est donc de 4pourcents net (si on compte les coûts optionnels décrits plus haut le rendment peut chuter entre 3pourcents et 3.5pourcents).

Avec ce rendement on double le capital investi en 20ans. Si on emprunte aujourd'hui 500K on en aura 1M dans 20ans. Le credit nous permet de "compresser le temps", on dispose du capital maintenant. Si le rendement des loyers bruts est de 4pourcents alors on trouve un rendement de 2.7pourcents net net. (mais peut-être dans ce cas l'appréciation du bien est plus importante: immobilier de value et un effet déficit des amortissments qui permet de payer moins d'impôts). Si les loyers bruts sont de 8pourcents alors le rendement net net est de 4.9pourcents mais il faudra peut-être augmenter l'assurance:biens plus risqués, diminuer l'appréciation : immobilier de rendement.
Il faut avoir aussi en tête que ce rendement est calculé avec l'inflation comrise. Le rendement réel serait autour de 2pourcents. Le 1M dans 20ans qu'on aura sera équivalent en effet à 750K d'ajourd'hui.

Juste une remarque, il ne faut pas oublier par contre que le loyer évolue mécaniquement d'environ 1-1.5% par an (indice IRL) donc un loyer de 6000€/an devient un loyer de 7300-7900€/an après 20ans ce qui change pas mal les calculs :)

Et si je voulais chipoter sur un autre point, les amortissements ne sont pas vraiment linéaires et on a plus de charges les premières années (frais de notaire, travaux d'aménagement, meubles, caution bancaire/frais de dossier, etc...) qui font qu'on ne paie pas d'impôts pendant plusieurs années, très peu ensuite puis de manière croissante (amortissements qui se réduisent, intérêts d'emprunt qui se réduisent et loyers qui augmentent)

Mais bon, cétait histoire de chipoter, c'est dur de faire une estimation en tenant compte du moindre détail.

En effet il a y aussi l'augmentation des loyers mais l'impact reste limité. J'ai regardé l'évolution de l'IRL pendants les 10 dernières années et son augmentation en moyenne est de 1pourcent. Si on calcule le gain sur 20ans de cette évolution pour 6K bruts de loyers on obtient 13.5K (avec 1.5 c'est 20K). Ce gain va être taxé IR+PS=0.5. Ainsi l'effet de cette augmentation est de 13.5*0.5 / 20ans / 128K = 0.26pourcents (avec 1.5 cela fait 0.39).