Location d'un local d'habitation pour un usage professionnel

Bonjour, après 3 ans de freelance en communication exercé dans mon habitation principale (+ femme et enfants…), je souhaite louer un bureau pour mon activité mais un studio me conviendrait mieux (cuisine pour les repas de midi, sdb pour une douche entre 2 rdv, choix plus large, etc.). Étant en EURL, puis-je louer un studio à usage d'habitation pour une activité pro et imputer tous les frais afférents à cette location (loyer, charge, assurance, etc.) sur ma société ? Et cela oblige-t-il le bailleur à établir un contrat de location spécial (sachant que je ne reçois pas de clientèle) ?
Merci d'avance pour vos réponses.