achat appartement en perso pour le louer à sa société

Bonjour,

1- je pense comme vous, l'usage du 100% pro étant justifié, en plus vous n'y habiterez pas !

2- je ne sais. Si vous organiserez des réunions de travail dans cet appartement il faudra probablement avoir l'autorisation de la copropriété.

Bonjour,

En micro : aucun intérêt.

Si vous franchissez les seuils cette année, vous pourriez rester en micro (calcul à faire si avantageux ou pas, ne pas oublier d'adhérer à un OGA si vous passez les seuils).

Donc la question est : cela vaut-il le coup si frais + location (que vous devrez déclarer en revenu) dépassent le seuil micro.

Le micro foncier est à 30% d'abattement + 17,2% de prélèvements sociaux.
Le micro est à 34% d'abattement + cotisations de +/- 22%.

Les écarts sont faibles.

En micro aucun intérêt nous sommes d'accord.
Je vais dépasser les 70K en juin.
Pour faire simple, admettons qu'au 1er janvier 2019, j'ai une EURL, mon calcul (naïf) est le suivant :
1 - pour 1000€ de salaire, le coût réel est d'environ 1400€ pour la société (40% de charges sur salaire versés).
Sur ces 1000€ perçus en salaire, je vais payer environ 300€ d'IR. Au final, pour 1400€ "payé" par la boite, il me reste perso et en net la moitié. En résumé, pour 1400€ prélevé sur ma boite, il me reste 700€, soit un coût total de 700€, 50% donc.
2 - ma société paye un loyer dans un appartement acheté en perso. Pour faire simple, et pour rester sur une base de comparaison cohérente,le remboursement de crédit s'élève au montant du loyer soit 1000€. En perso, je vais déclarer 1000€ de revenu foncier. Après abattement de 30%, je vais payer l'IR sur 700€, soit environ 200€. Au final, 20%.
Il s'agit évidement de calcul approximatif, mais à moins de m'être radicalement trompé, compte tenu du delta (30 points), ça ne me parait pas complètement déconnant comme optimisation.

Bobby75 a écrit : mais à moins de m'être radicalement trompé,

Pas radicalement, mais une somme de petites erreurs/omissions....

1) En dehors des sauts de tranche CIPAV, le taux marginal des charges est de 22% sur le net (et non pas 40%)

2) La rémunération d'EURL bénéficie (encore) d'un abattement fiscal de 10%

3) Les revenus microfonciers sont soumis à CSG/CRDS/etc.. au taux de 17,2% sur le montant abattu


Au final, il n'y a que 7% de différence en disponible après IR (avec tes hypothèses).

mixomatose a écrit : 1) En dehors des sauts de tranche CIPAV, le taux marginal des charges est de 22% sur le net (et non pas 40%)

??
En EURL IS pour 100 net versé, je paye 39,5 de charges sociales. Je viens de vérifier en faisant la moyenne de mes 5 années. Je pensais que c'était 38.
J'ai toujours eu en pense-bête 38% en dehors, et 28% en dedans.

D'ailleurs en EURL/IS, compter 50% de pouvoir d'achat de la partie du CA qui reste affecté à la rémunération est juste.

Une fois qu'on payé toutes ses charges, pour 100 € facturé, c'est 50 € de pourvoir d'achat.

Le mot important ici est "marginal".

Fais le calcul des charges pour 70k€ de rémunération et pour 80k€. Elles ne varient que de 2,1k€ (on reste dans la même tranche CIPAV).

Je veux simplement dire que quand on veut faire de l'optimisation, il faut faire le calcul exact pour son propre cas, pas se contenter de vagues ordres de grandeur.

Bonjour,

mixomatose a écrit : Le mot important ici est "marginal".

Fais le calcul des charges pour 70k€ de rémunération et pour 80k€. Elles ne varient que de 2,1k€ (on reste dans la même tranche CIPAV).

Je veux simplement dire que quand on veut faire de l'optimisation, il faut faire le calcul exact pour son propre cas, pas se contenter de vagues ordres de grandeur.

+1

mixomatose a écrit :

Bobby75 a écrit : mais à moins de m'être radicalement trompé,

Pas radicalement, mais une somme de petites erreurs/omissions....

1) En dehors des sauts de tranche CIPAV, le taux marginal des charges est de 22% sur le net (et non pas 40%)

2) La rémunération d'EURL bénéficie (encore) d'un abattement fiscal de 10%

3) Les revenus microfonciers sont soumis à CSG/CRDS/etc.. au taux de 17,2% sur le montant abattu


Au final, il n'y a que 7% de différence en disponible après IR (avec tes hypothèses).

Merci pour ton retour. Effectivement, ça fait une différence non négligeable entre nos méthodes de calcul 🙂 J'ai bien précisé que la mienne était approximative, cela dit je ne m'attendais pas à une si grande différence non plus. Sachant que j'ai un TJM de 550€. A l'année ça donne un CA de 120k environ. Je peux donc me verser un salaire net de 72K, on serait donc plutôt sur une base de 40% de charges sociales non ?

Exact...

Bonjour,

Bobby75 a écrit : Merci pour ton retour. Effectivement, ça fait une différence non négligeable entre nos méthodes de calcul 🙂 J'ai bien précisé que la mienne était approximative, cela dit je ne m'attendais pas à une si grande différence non plus. Sachant que j'ai un TJM de 550€. A l'année ça donne un CA de 120k environ. Je peux donc me verser un salaire net de 72K, on serait donc plutôt sur une base de 40% de charges sociales non ?

Au global, oui.

Mais n'oubliez pas que le taux pour les 1000 € de plus ne sera pas de 40%. Vous êtes d'ailleurs à 72k, 11k sous le seuil CIPAV suivant (à moins d'un gros contrat Madelin, vous avez une petite marge avant le changement de tranche).