Emprunt immobilier

Tu peux jeter un coup d'oeil à "se loger quand on est inépendant" sur mon site.... si ce n'est pas déjà fait 🙂 )

Mmmh, ok. On serait donc plutôt dans le beaucoup plus difficile voire impossible.
Bon à savoir.
Point à ajouter dans la balance, du côté du statut salarié donc.

Bonjour,

kzg a écrit : Mmmh, ok. On serait donc plutôt dans le beaucoup plus difficile voire impossible.
Bon à savoir.
Point à ajouter dans la balance, du côté du statut salarié donc.

Pour moi, c'est à peine un peu plus difficile.
Pour exemple, hier, j'ai un freelance (EURL IS) qui, avec moins de 5 mois d'activité, a obtentu son prêt bancaire (pour info : 3,7 sur 20 ans et une assurance de 0,228). Je lui ai simplement fourni une situation comptable sur les 5 premiers et un prévisionnel sur 3 ans.
Les banques veulent simplement avoir des garantis, donc lorsqu'ils ont des éléments provenant de professionnels (expert-comptable) , cela les rassure.

J'irai même plus loin car en passant en freelance et donc en augmentant vos revenus, vous aurez même votre capacité d'emprunt qui va augmenter.

Ca dépend surtout des relations que vous avez avec votre banquier. Le mien m'a prêté de l'argent durant mes études, et il a fait de même sans hésiter lorsque je suis devenu freelance, pour financer ma résidence principale, et quelques années plus tard, un investissement locatif.

Mais j'ai un compte dans la même agence depuis que j'ai 12 ans, alors le moins qu'on puisse dire est qu'il y a un bon historique de relation bancaire !

Bonjour,

Oui, c'est avant tout une bonne relation.

Autres éléments qui comptent :
- achat seul ou en couple
- apport
- patrimoine préexistant
- projet
- cautions
...

Après les documents sont souvent nécessaires pour que le dossier soit complet pour la direction. Et il est souvent important qu'ils soient réalisés par un tiers à l'entreprise (expert comptable dans ce cas).

Obtenir un emprunt, c'est un ensemble. Le moindre bémol peut servir de prétexte à la banque pour refuser.

Tcharly est en relation avec une banque pour étudier la possibilité d'emprunt accessibles à des nouveaux freelances. Voyez avec lui s'il a eu des nouvelles de ce côté.

CILEX a écrit : Bonjour,

Pour moi, c'est à peine un peu plus difficile.
Pour exemple, hier, j'ai un freelance (EURL IS) qui, avec moins de 5 mois d'activité, a obtentu son prêt bancaire (pour info : 3,7 sur 20 ans et une assurance de 0,228). Je lui ai simplement fourni une situation comptable sur les 5 premiers et un prévisionnel sur 3 ans.
Les banques veulent simplement avoir des garantis, donc lorsqu'ils ont des éléments provenant de professionnels (expert-comptable) , cela les rassure.

J'irai même plus loin car en passant en freelance et donc en augmentant vos revenus, vous aurez même votre capacité d'emprunt qui va augmenter.

Bonjour,

Pouvez-vous me préciser quel élément est regardé en priorité par la banque dans le cadre d'une demande de prêt immobilier : est-ce le salaire que je me verse en tant que gérant ou le chiffre d'affaires réalisé ?

Bonjour,

Comme le soulignait HMG, j'ai une bonne relation professionnelle avec une agence bancaire d'une banque de très bonne réputation dans Paris. Pas fermée aux freelances, mais évidemment sur dossier.

J'y dirige désormais mes clients qui recherchent des prêts immobiliers ou professionnels.


Cordialement.

EDIT : Ne pas en tenir compte. Désolé.

Tcharli a écrit : Si quelqu'un est intéressé pour des prêts bancaires, vous pouvez me contacter en MP.

Cordialement.

Bonjour,

Ok merci. En fait ce n'est pas pour tout de suite, je viens de démarrer mon activité, mais je voulais savoir si dans le cas d'un emprunt par un gérant unique EURL, la banque regardait plutôt le salaire du gérant ou le chiffre d'affaires de l'EURL.

Dans mon cas, ça a été plutôt laborieux. J'étais gérant unique d'une EURL à l'IS qui avait tout juste 1 bilan. J'ai demandé un crédit immobilier il y 3 ans, plusieurs organismes (courtier + banque ) ont refusé d'étudier mon dossier si je n'avais pas au moins 2 bilans.
J'avais beau expliquer qu'il y avait de l'apport et des revenus conséquents (bien supérieurs à un salarié), ils étaient bornés sur ces 2 bilans.
Je m'en suis tiré en passant par la banque qui gérait le compte de mon EURL. Du coup, j'ai pu avoir mon crédit mais je n'avais aucune capacité de négociation car je n'étais pas en mesure de présenter des offres concurrentes aux banques.

J'ai posé la question à mon comptable hier.
pour lui :
-3 bilans c'est indispensable
-le banquier regarde CA, rémunération, résultat (en gros, la santé financière de l'entreprise)
-l'idéal c'est 3 bilans progressifs avec un 3ème en forte croissance (par ex: un CA à 70, 80, 100K€)

mhebbache, pourquoi n'avoir pas attendu 1 an justement pour bénéficier d'une capacité à négocier?

Bonjour,

Parce que je voulais arrêter de régler des loyers (ça faisait déjà 2 ans que je louais et c'était trop petit). En plus, il y a 3 ans, on continuait à voir les prix flamber (de 5 à 10% par an).
Surtout je ne m'attendais pas à ce que les banques soient aussi réticentes (avec 30% d'apport !!!); j'avais déjà acheté un appartement quand j'étais en CDI. Je gagnais 2 fois moins et je n'avais pas d'apport et j'ai eu plein de proposition de crédit.

Tu as raison c'était bien 3 bilans qui étaient attendus mais j'avais un doute.

Bonne journée et bonne chance si tu empruntes.

Mahmoud

Je poursuis cette discussion : compte tenu des difficultés pour un freelance à monter un dossier de prêt immobilier, ne serait-il pas très judicieux dans cette situation, d'anticiper en ouvrant un compte de placement du type PEL ou CEL, qui donne accès au crédit sans autres conditions ? Et qui, il me semble, constituent également un apport personnel ?

Bien sur, tout ce qui permet d'augmenter son apport personnel et de débloqer des prêts sans conditions est positif. Par conre le taux du prêt CEL ou PEL n'est plus aussi attractif qu'il l'a été (par rapport aux prêts "normaux").

bonjour,
Je vais apporter ma pierre avec un exemple concret qui date de samedi dernier, c'est dire si c'est frais 🙂
Mon status: gérant majoritaire de SARL sans salarié crée en février 2009 avec +- 85k€ de CA HT annuel.
Apport 270k€, emprunt de 325 k€.
A priori, rien qui traumatise le banquier, juste les taux qui seront a affiné.
PS: la co-emprunteuse a 50 ans et est salariée.

merci pour cette info encourageante...
points à retenir :
- plus de 3 ans d'existence
- gros apport perso (45%)
- coemprunteur salariée

J'ai indiqué sur le même fil que j'avais des tuyaux auprès d'une agence bancaire. Dans la conjoncture actuelle, je préfère ne pas susciter de fausses joies et laisser de côté cette piste, pour le moment.
Désolé.

Bonjour,

Sujet d'actualité pour moi.

je suis gérant d'EURL, immatriculée en 2007 et passée à l'IS en 2011. En 2011, je me suis versé peu de rémunération de gérance, pour maximiser le dividende versé en 2012 (moins taxé).

Bref, pour des raisons de changement de régime d'imposition de mon EURL et d'optimisations fiscales, mes revenus à titre personnel sont irréguliers (mais lissés sur 3 ans, ils sont corrects). En revanche, les bilans de mon EURL sont plutôt avantageux et en croissance.

=> Est-ce que les banques auront l'intelligence de comprendre l'irrégularité de mes revenus et prendront surtout en compte les bénéfices de l'EURL pour calculer ma capacité d'emprunt ?

Je précise que ma co-empruntrice est salariée en CDI.

Merci par avance pour vos points de vue

Même s'il y a irrégularité des revenus, vaut mieux quand même ne pas avoir de bilan trop mauvais.

L'idéal aussi est d'avoir un peu de cash en réserve, ça rassure (même si on ne compte pas tout mettre en apport).

Autant que possible, essaye d'avoir un RDV avec un conseiller pour les pros.
Moi j'ai un exercice décalé sur l'année civile, et je ne raconte pas la galère que j'ai eu avec certains pour expliquer les différences de chiffres entre les bilans et les déclarations d'impôts... 😈

Autre point : inutile d'espérer avoir le nom d'une banque mieux qu'une autre.
Pour avoir discuté avec des personnes dans des cas similaires, tout dépend de la banque, mais aussi de l'agence... mais aussi du conseiller...