EURL, SCI, immobilier et montage

Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un appartement qui me servira de siège social. Je suis déjà propriétaire d'un appartement devenu trop petit.
Je souhaites mettre ce dernier en location pour vendre dans quelques années.

Que-pensez-vous de ce montage ?
1. je crée une SCI à l'IS,
2. la SCI achète le nouvel appartement,
3. la SCI encaisse les loyers provenant de l'EURL correspondant au prix du marché sur la quote par professionnelle,
4. la SCI encaisse les loyers provenant du locataire du premier appartement,
5. La première année, la SCI ne paiera pas d'impot car les frais d'agence et de notaire sont déductibles,
6. Les années suivantes, la SCI paie l'IS,
7. Si je veux me verser le reste des bénéfices engendrés par les loyers, je paie les contributions sociales mais je ne déclare que 50% de ces revenus

Tous ces points sont-ils corrects ?
Selon vous, ce montage est-il optimisé à ma situation ?

D'avance un grand merci.