Investissement dans l'immobilier avec sa SASU

Bonjour,

Investir en immobilier avec sa SASU :

1/ Le bien est à la SASU pas à vous. C’est la SASU qui fait des bénéfices, pas vous.
1.1/ Cela veut dire que le gain annuel sur les loyers ne sera pas direct dans votre poche, il faudra soit une paie, soit des dividendes (après IS).
1.2/ Cela veut dire que la plus value sera à la SASU pas à vous. Il faudra là encore vous le verser.

2/ Les résultats de la SASU seront imposés à l’IS.
2.1/ les gains sur loyers seront imposés à 15% a priori.
2.2/ La plus value dépassant les 38k, elle sera imposée à 25%.
2.3/ pour mémoire : un particulier ne déduit pas d’amortissement, mais a un abattement par année de détention.

3/ Le bien sera amorti. Cela comptera dans le calcul de la plus value.
3.1/ attention : une part du bien correspond au terrain et n’est pas amortissable.
3.2/ la plus value se calcule sur le prix de vente moins la valeur non amortie du bien. Après l’amortissement, si vente dans 40 ans par exemple, la totalité du bien moins la valeur du terrain non amorti constituez la plus value.

L’avantage d’investir par la société, c’est de faire des investissements que vous ne pourriez pas faire seul par manque de liquidités. ,

Ce qui tue l'investissement immobilier en société et la revente du bien son imposition qui en découle....c'est un vrai coup de bambou à retardement.

Mieux vaut passer en direct, à partir du moment où on pense faire du long terme (ce qui est généralement le cas en immo).

Le cas où l'investissement en société est envisageable c'est si vous ne pouvez pas assumer l'imposition déduite de vos revenus en immobilier en direct. Alors passer en société, vous permet de reporter l'impot en fin de projet mais au prix fort.

Pour compléter ce qui précède, sauf exceptions, il y a une grand critère d'indication :
- si le bien est destiné à être revendu à plus ou moins long terme, mieux vaut éviter que ce soit une société à l'IS qui le détienne (car imposition fiscale + sociale lourde sur les PV sans bénéfice d'abattement sur la durée de détention) ;
- si le bien est destiné à être conservé très durablement dans le patrimoine de la société, mieux vaut qu'il soit détenu par une société à l'IS (car amortissement déductible, et pas de PV "rapidement" matérialisée ensuite).

Je pense que c'est plus simple d'investir dans des parts de SCPI ou des actions foncières du type REIT

A ta place, je monte une SCI avec en actionnaire toi, et ta SASU

ta SASU fait des apports en CCA, rémunéré,

et comme ça tu peux acheter avec la SCI à l'IS

tout' façon avec les déficits, tu mettras du temps à dégager du dividende...

et après, dans quelques années, tu rembourses ta SASU, tu rachètes les parts ou alors tu clôtures tout et voilà...

Merci, de rien Findus ^^

Très intéressant.:-)

findus a écrit : A ta place, je monte une SCI avec en actionnaire toi, et ta SASU

ta SASU fait des apports en CCA, rémunéré,

et comme ça tu peux acheter avec la SCI à l'IS

tout' façon avec les déficits, tu mettras du temps à dégager du dividende...

et après, dans quelques années, tu rembourses ta SASU, tu rachètes les parts ou alors tu clôtures tout et voilà...

Merci, de rien Findus ^^

Lidou123 a écrit : Très intéressant.:-)

findus a écrit : A ta place, je monte une SCI avec en actionnaire toi, et ta SASU

ta SASU fait des apports en CCA, rémunéré,

et comme ça tu peux acheter avec la SCI à l'IS

tout' façon avec les déficits, tu mettras du temps à dégager du dividende...

et après, dans quelques années, tu rembourses ta SASU, tu rachètes les parts ou alors tu clôtures tout et voilà...

Merci, de rien Findus ^^

La SCI à l’IS : pas le bon plan........coup de bambou à la vente....
Dans 90% des cas, c’est pas gagnant. Ou il vaut mieux accepter de payer de l’impot chaque année plutôt que se prendre un grand coup à la revente du bien.

c'est vrai, attention chaque cas est unique

je me ferais aider d'un avocat fiscaliste, qui doit savoir contourner les lois ... ^^

Pourquoi revendre le bien si la SASU rapporte des sous chaque mois via les loyers ?
Si vous ne faites plus de freelancing, il suffit de transformer la SASU en holding et la garder.
Par contre il me semble que c'est plus intéressant pour une EURL. Car pour une SASU il faudra prendre un commissaire aux comptes ...
Car si une SASU détient ou est détenue par une autre société, alors la SASU doit avoir un commissaire aux comptes. Je me trompe ?
Et ca ne doit pas être donné.

rabolaso a écrit : Pourquoi revendre le bien si la SASU rapporte des sous chaque mois via les loyers ?
Si vous ne faites plus de freelancing, il suffit de transformer la SASU en holding et la garder.
Par contre il me semble que c'est plus intéressant pour une EURL. Car pour une SASU il faudra prendre un commissaire aux comptes ...
Car si une SASU détient ou est détenue par une autre société, alors la SASU doit avoir un commissaire aux comptes. Je me trompe ?
Et ca ne doit pas être donné.

Il y a des tas de raison à revendre : besoin d'argent, projet plus intéressant ailleurs etc....

Développer un investissement en posant comme principe de base "je ne vendrais pas" me pose personnellement un sacré problème

CORDIA a écrit :

rabolaso a écrit : Pourquoi revendre le bien si la SASU rapporte des sous chaque mois via les loyers ?
Si vous ne faites plus de freelancing, il suffit de transformer la SASU en holding et la garder.
Par contre il me semble que c'est plus intéressant pour une EURL. Car pour une SASU il faudra prendre un commissaire aux comptes ...
Car si une SASU détient ou est détenue par une autre société, alors la SASU doit avoir un commissaire aux comptes. Je me trompe ?
Et ca ne doit pas être donné.

Il y a des tas de raison à revendre : besoin d'argent, projet plus intéressant ailleurs etc....

Développer un investissement en posant comme principe de base "je ne vendrais pas" me pose personnellement un sacré problème

dans ce cas, il faut vous dire "j investis pour 20 ans et cet argent est bloqué"

Ok mais dans 20 ans, vous revendez et la vous passez à la brouilleuse : les PV sont alors imposés comme des benefices. l’amortissement est deduit du prix d’achat, et si vous sortez en plus de la SCI c’est le second effet Kiscool avec l’IR de vos Pv.

En direct, la fiscalité baisse chaque année passée

Si vous faites un bon placement, vous serez punis

Faites la simulation....

CORDIA a écrit : Ok mais dans 20 ans, vous revendez et la vous passez à la brouilleuse : les PV sont alors imposés comme des benefices. l’amortissement est deduit du prix d’achat, et si vous sortez en plus de la SCI c’est le second effet Kiscool avec l’IR de vos Pv.

En direct, la fiscalité baisse chaque année passée

Si vous faites un bon placement, vous serez punis

Faites la simulation....

et si je fais des donations de parts de la SCI ?
c'est 100K pour les enfants

maintenant j'ai peut être faire une connerie sur la répartition des actionnaires de ma SCI... j'aurais du mettre moi à 90% et mon EURL à 10% ...

après, payer des impots sur les PV, ma foi, why not, c'est le jeu

mais du coup, après discussion sur différents forums, je vais plutôt faire du LMP... ou re SCI mais avec une répartition 90/10 ce coup ci ^^

90/10 au lieu de 50/50 ?
Le truc c'est que 10% pour la SASU c'est trop faible pour justifier la complexité, non ?
De plus il te faut une SCI a IS a cause de la SASU. Mais si la SASU ne détient que 10% alors c'est dommage de ne pas profiter des avantages d'une SCI a IR

Ceci dit personne ne m'a confirmé si on a besoins ou non d'un commissaire aux comptes avec un tel montage a la findus si la société de service est une SASU.

Bonjour,

Findus : Ne serait-il pas mieux de démembrer les parts de la SCI au départ ? Plutôt que donations aux enfants ? (vous usufruitier et les enfants nu-propriétaires) Si le but est de leur garder le bien ?

rabolaso :
- Pourquoi la SCI doit être à l'IS si un des associés est à l'IS ? Sans option, elle est transparente au niveau des impôts. Il y a un calcul de résultat sans amortissements pour les associés à l'IRPP et un avec pour ceux à l'IS.
- Dans le cadre de la loi PACTE, il faut vérifier si les CAC sont toujours obligatoires dans les petits groupes.

ok, merci. autant pour moi :)

Et en effet la loi pacte supprime les CAC si les seuils sont < a 4 millions d'euros:

Le projet de loi prévoit qu’une société qui contrôle une ou plusieurs sociétés au sens de l’article L. 233-3 a l’obligation de désigner un Commissaire aux comptes lorsque l’ensemble qu’elle forme avec la ou les sociétés qu’elle contrôle dépasse les seuils fixés ci-dessus.

Les députés ont donc supprimé l’obligation sans condition de nommer des Commissaires aux Comptes pour les sociétés qui contrôlent ou qui sont contrôlées.

source: https://www.village-justice.com/articles/suppression-des-commissaires-aux-comptes-loi-pacte-adoptee-par-assemblee,31024.html

findus a écrit :

CORDIA a écrit : Ok mais dans 20 ans, vous revendez et la vous passez à la brouilleuse : les PV sont alors imposés comme des benefices. l’amortissement est deduit du prix d’achat, et si vous sortez en plus de la SCI c’est le second effet Kiscool avec l’IR de vos Pv.

En direct, la fiscalité baisse chaque année passée

Si vous faites un bon placement, vous serez punis

Faites la simulation....

et si je fais des donations de parts de la SCI ?
c'est 100K pour les enfants

maintenant j'ai peut être faire une connerie sur la répartition des actionnaires de ma SCI... j'aurais du mettre moi à 90% et mon EURL à 10% ...

après, payer des impots sur les PV, ma foi, why not, c'est le jeu

mais du coup, après discussion sur différents forums, je vais plutôt faire du LMP... ou re SCI mais avec une répartition 90/10 ce coup ci ^^

Bonjour Findus,

Pourquoi creer une sci avec une repartition 90/10. Ne pourrait-on pas envisage une repartition 99/1 ? Avec 99 moi et 1 pour l'eurl.

Cdlt,
Scw

SCw a écrit :

findus a écrit :

CORDIA a écrit : Ok mais dans 20 ans, vous revendez et la vous passez à la brouilleuse : les PV sont alors imposés comme des benefices. l’amortissement est deduit du prix d’achat, et si vous sortez en plus de la SCI c’est le second effet Kiscool avec l’IR de vos Pv.

En direct, la fiscalité baisse chaque année passée

Si vous faites un bon placement, vous serez punis

Faites la simulation....

et si je fais des donations de parts de la SCI ?
c'est 100K pour les enfants

maintenant j'ai peut être faire une connerie sur la répartition des actionnaires de ma SCI... j'aurais du mettre moi à 90% et mon EURL à 10% ...

après, payer des impots sur les PV, ma foi, why not, c'est le jeu

mais du coup, après discussion sur différents forums, je vais plutôt faire du LMP... ou re SCI mais avec une répartition 90/10 ce coup ci ^^

Bonjour Findus,

Pourquoi creer une sci avec une repartition 90/10. Ne pourrait-on pas envisage une repartition 99/1 ? Avec 99 moi et 1 pour l'eurl.

Cdlt,
Scw

franchement ? j'en sais rien... !

hmg a écrit : Bonjour,

Findus : Ne serait-il pas mieux de démembrer les parts de la SCI au départ ? Plutôt que donations aux enfants ? (vous usufruitier et les enfants nu-propriétaires) Si le but est de leur garder le bien ?

rabolaso :
- Pourquoi la SCI doit être à l'IS si un des associés est à l'IS ? Sans option, elle est transparente au niveau des impôts. Il y a un calcul de résultat sans amortissements pour les associés à l'IRPP et un avec pour ceux à l'IS.
- Dans le cadre de la loi PACTE, il faut vérifier si les CAC sont toujours obligatoires dans les petits groupes.

bonjour HMG

vous me posez une colle à laquelle je suis incapable de répondre.

je note le point, ça me semble intéressant.

Amicalement
Findus

Bonjour,

A 10% la SCI apparaît dans les participations sur la liasse fiscale, en dessous, non.

Bonjour
Y a til une importance sur la réparation entre les associés ?
S'il s'agit dune holding qui est associée de la sci en plus de la personne physique qui est aussi présidente de la sasu...

Bonjour

Je m'interrogeais sur un point important. Selon vous Messieurs, Dames, faut t'il créer une sci ou une sasu ou alors une holding dès le premier bien locatif ou faut t'il attendre d'en avoir plusieurs?

Dans l'attente de vous lire
merci

Bonjour,

Une holding chapeaute plusieurs sociétés. Quelles sociétés ? Vous parlez de placer votre argent ou celui de votre société ?
Pourquoi créer une société commerciale pour gérer la location ? Est-ce un local commercial ?
SCI = plusieurs associés.

Si vous envisagez de transférer de votre patrimoine à une société à créer, cela veut dire soit plus value lors de la vente, soit droits à payer lors de l'apport du bien.

Il faut donc décider dès le départ si vous voulez passer par une société.

Avez vous réfléchi au LMNP ?

Il y a peut-être des choix à faire selon la stratégie d'investissement locatif :
Si la problématique de l'investissement via une société porte majoritairement sur la plus-value à la revente, on pourrait envisager d'utiliser ce véhicule uniquement pour cibler des investissements avec un rendement locatif élevé (Le Havre, Saint Etienne, etc.) mais sans réelle perspective de plus-value à la revente.
Sur les autres villes avec soit une logique patrimoniale de plus-value à la revente avec rendement faible, soit un mix des deux, le LMNP pourrait être plus judidicieux.

Qu'en pensez-vous ?

Il faut bien faire la distinction entre plus value des parts de SCI et plus value des actifs de la SCI

Les parts de la SCI prennent mécaniquement de la valeur car elles dépendent de la valeur des actifs nets détenus par la SCI.
Autrement dit la valeur augmente automatiquement au fur et à mesure que l'emprunt est remboursé.

Il y aura donc nécessairement une plus value sur les parts de la SCI.


Et accessoirement une société à l'IS détenant des parts de SCI fait que la SCI doit pratiquer des amortissements.
Les amortissements augmentent également mécanique la plus value sur les actifs immobiliers détenus par la SCI.


On ne peut donc pas échapper à la plus-value même si le bien immobilier en tant que tel ne prend pas de valeur sur le marché de l'immobilier.

On peut aussi fairer rentrer la SASU dans une SCI à l'IR pour éviter la problématique de la plus-value immobilière.

Freelance91 a écrit : On peut aussi fairer rentrer la SASU dans une SCI à l'IR pour éviter la problématique de la plus-value immobilière.

Selon l'article258 bis K du CGI : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031815581/

Les parts d'une SCI à l'IR détenues par une personne morale à l'IS sont soumises aux règles comptables de l'IS pour la détermination du résultat.
Ce qui veut dire qu'il faut pratiquer des amortissements qui viendront en augmentation de la plus-value lors de la revente.
Ce qui oblige aussi à tenir une double comptabilité car le comptable va devoir faire une comptabilité IR pour les associés à l'IR (hors associés en EI BIC au réel) et une autre pour les associés à l'IS à hauteur de leurs parts respectives.

Si la SASU détient 1% de la SCI à l'IR, seul 1% de l'immobilier sera soumis aux règles de l'IS ( amortissmeent ... )

Freelance91 a écrit : Si la SASU détient 1% de la SCI à l'IR, seul 1% de l'immobilier sera soumis aux règles de l'IS ( amortissmeent ... )

Bonjour,

Cela répond au coût.
Pas à la double comptabilité à tenir (même si en sci avec un bien, cela reste léger comme surplus administratif).

La double comptabilité coûtera moins cher que d'avoir la SCI à l'IS et subir la taxation de la plus-value.