achat immobilier pour EURL

Dommage que personne n'a répondu.
Je suis sur le point de faire acheter un appart par mon EURL et je ne sais pas si qu'est ce que je pourrais déduire?
Le tout?
Les interêts uniquement?




Combien va me couter la taxe pro

Bonjour,

A quel titre une société achéterait un appartement ?

Pour quels besoins de la société ?

Vous n'achetez pas un local commercial ou des bureaux. Mais un appartement.

La seule chose que j'y vois, c'est un méga avantage en nature.

Bonjour,
C'est pour héberger un sous-traitant tunisien. Sur 3 années, cela coûte moins cher qu'un hôtel.
Le sous-traitant paiera un loyer mensuel.
Ce n'est pas un avantage en nature.
Merci

Bonjour,

Si vous pouvez le justifier, soit.

Bonjour HMG,

Pour reprendre les propos de neoteksys, je me trouve également dans cette réflexion.

Mon entreprise, EURL (IS) est domiciliée à mon domicile. Une pièce est réservée pour mon bureau où je travaille lorsque je suis au forfait ou sans mission et reste vacante lorsque je suis en mission extérieur.

Cependant la situation actuelle ne me permet pas de recevoir des clients (standing) et d'éventuels futurs salariés (place, agencement des pièces).

Je souhaiterais donc acheter un appartement plus grand qui aurait toujours les deux mêmes affectations : bureau + logement.

Deux cas se présentent selon moi :

1/ J'achète via une SCI capital variable dont je suis le seul actionnaire et gérant :
L'achat se fait via un emprunt 50% et un apport 50% (j'apporte un capital à la SCI lors de sa création)
La SCI loue 50% de la Surface à l'EURL à un loyer conforme au marché.
Loyer équivalent aux mensualités de remboursement de l'emprunt => pas de bénéficie de la SCI, pas d'impôts

Avantages SCI :
=> Déduction des travaux
=> Déduction des frais de notaire
=> Récupération de la TVA des frais travaux, notaire
Avantages EURL :
=> Diminution des impôts pour l'EURL (associé au loyer)
Avantages Perso :
=> Constitution d'un capital


2/ J'achète via une SCI capital variable qui a deux actionnaires, l'EURL (personne morale) et moi-même (personne physique) :

Le Capital de la SCI permet de payer l'appartement + les frais associés
Le Capital de la SCI est composé à 50% par l'EURL et 50% par moi-même.

L'apport de l'EURL vient d'une part de ses réserves, sa trésorerie et d'autre part d'un emprunt qu'elle effectue.
Son actif est augmenté de 50% de la valeur de la SCI.

Le remboursement annuel de l'emprunt est optimisé de façon à ce que le RCAI soit inférieur à la tranche des 38 120 pour que l'IS soit de 15%.

Avantages SCI :
=> Déduction des travaux
=> Déduction des frais de notaire
=> Récupération de la TVA des frais travaux, notaire
Avantages EURL :
=> Diminution des impôts pour l'EURL (associé au remboursement de l'emprunt)
=> Possibilité d'amortir la SCI sur 20 ans
Avantages Perso :
=> Constitution d'un capital


Le montage 2/ est plus compliqué pour l'aspect financement... cependant il est plus intéressant car la diminution du RCAI n'est pas tributaire du plafonnement du loyer mais du montant remboursé à la banque (qui pourrait être variable).
Le montage 1/ est plus classique et offre moins de risque.

Est-ce que ces deux cas de figures sont viables ?
J'ai certainement fait de nombreuses erreurs, lesquelles ?

Dans le 2ème cas, que se passe t'il en cas de dissolution de la société, dois-je payer des droits de notaire pour céder 50% de la SCI à moi-même, des droits éventuels de plus value ?
J'imagine si la SCI vend le bien immobilier puis est ensuite dissoute avec restitution du capital et ensuite je dissouts l'EURL, le problème est le même ?

Merci HMG pour vos réponses, je sais ce n'est pas quelque chose de simple...

Il n'est pas possible de former une SCI avec un seul actionnaire. Le choix 1 est donc impossible.

Si vous habitez près de Paris il y a les rencontres notariales de Maillot le 5/12 au Palais des Congrès. Peut-être que vous pourrez y rencontrer des spécialistes.
Il y a aussi des rencontres en région. La liste:
3w.notaires.fr/notaires/notaires.nsf/V_TA_PUB/SMSI-7XXCU9

Merci donpedro,

En fait je pensais mettre ma femme également actionnaire de la SCI mais j'avais simplifié le schéma car ce n'est pas cet aspect là qui me soucie actuellement.

Tango a écrit : L'apport de l'EURL vient d'une part de ses réserves, sa trésorerie et d'autre part d'un emprunt qu'elle effectue.

Bonjour,

Quand j'entends le mot "emprunt" ... 🙄 j'en profite pour rappeler une information qui pourrait s'avérer bénéfique pour les emprunteurs qu'ils soient personnes physiques ou personnes morales.

La banque demande aux emprunteurs de s'assurer en cas de décès, parfois d'incapacité de travail & invalidité.

Il n'y pas si longtemps, les banques acceptaient sans trop de difficultés que les emprunteurs souscrivent cette assurance hors de chez eux.

Depuis deux trois ans, elles le refusent catégoriquement (sauf dans des cas très particuliers qu'elles sont incapables de satisfaire comme des maladies, des personnes âgées, des professions à risques). 😕

Un projet de loi devrait passer à l'Assemblée avant fin 2009 pour rétablir le droit des consommateurs de choisir librement l'assureur de leur emprunt. Projet de Loi Lagarde. 😉

En fait, le dispositif est applicable depuis le 1er juillet 009 et il doit être entériné par un vote à l'Assemblée. 😉

Soyez attentifs, la grande majorité des emprunteurs, surtout les jeunes devraient y gagner beaucoup sur le poste assurance de l'emprunt. A moins que les banquiers trouvent la parade (et on peut leur faire confiance).

Le principe en est simple:

Les banques calculent le coût de l'assurance sur le CAPITAL EMPRUNTE et sur un AGE MOYEN DES EMPRUNTEUR IDENTIQUE POUR TOUS . => Sur le tableau d'amortissement, les mensualités d'assurance seront les mêmes sur toute la durée. 🙄

Les assurances extérieures calculent sur LE CAPITAL RESTANT DU (donc dégressif) et selon VOTRE AGE REEL. 🙂

Sur le cumul et la durée du prêt, la différence peut être considérable. :!:

L'une des seules conditions du projet de loi est que les conditions de l'assurance demandées par le banquier soient au moins les mêmes que celles que proposera l'assureur extérieur ... ce qui n'est pas un problème.

Petit article paru das la presse hier: 💡

La loi Lagarde devrait bousculer le marché de l’emprunteur

Le projet de loi sur le crédit et la consommation, qui prévoit le découplage entre l'assurance emprunteur et le crédit, devrait modifier le marché de l’assurance emprunteur. Un peu plus d’un tiers des assureurs considèrent que le texte aura un « fort impact » sur le marché, selon une enquête réalisée par RGA. Parmi les évolutions attendues : une offre plus segmentée, une convergence des offres de groupe et individuelles, une réduction des prix et un enrichissement des garanties.
Lettre de L’ARGUS DE L’ASSURANCE du 26 novembre 2009

Voilà.

Cordialement.

PRS COURTAGE
Prévoyance Retraite Santé
Courtage d'assurances de personnes
ORIAS n° 07 005 467
contact 😃 prs-courtage.com

Bonjour,

Les banques calculent le coût de l'assurance sur le CAPITAL EMPRUNTE et sur un AGE MOYEN DES EMPRUNTEUR IDENTIQUE POUR TOUS . => Sur le tableau d'amortissement, les mensualités d'assurance seront les mêmes sur toute la durée.

Les assurances extérieures calculent sur LE CAPITAL RESTANT DU (donc dégressif) et selon VOTRE AGE REEL.

A ce sujet, mon expérience personnelle : La proposition de la banque revenait au double de celle de l'assurance.

Ah ouais, quand même. Sur la durée, ca commence à chiffrer !

Je confirme : j'avais payé 0,15% l'assurance en direct et la banque de mémoire me proposait 0,30 ou 0,35%.

C'était un tarif quasi-forfaitaire ne prenant pas compte de l'age, de la santé, fumeur /non fumeur... bref si tous ces paramètres vous sont favorables, vous étiez perdant en passant par la banque.

Cependant certaines banques acceptent (il faut un peu insister) de ne pas prendre l'assurance proposée par eux par défaut.

Si je comprends bien les propos de Tcharli, la loi Lagarde faciliterait la négociation dés le départ et aurait au moins l'intérêt d'informer les non-informés d'une possible négociation sur ce sujet.

Par rapport à ma question d'origine sur la faisabilité des scénarii 1/ et 2/, certain d'entre vous ont-il eu à faire ce genre de montage ? Je pense davantage au scénario 2/ qui est moins classique/connu et pour lequel un retour d'expérience et/ou d'expertise serait très appréciable.

Merci d'avance

Tango a écrit : 1/ Cependant certaines banques acceptent (il faut un peu insister) de ne pas prendre l'assurance proposée par eux par défaut.

2/ Si je comprends bien les propos de Tcharli, la loi Lagarde faciliterait la négociation dés le départ et aurait au moins l'intérêt d'informer les non-informés d'une possible négociation sur ce sujet.

1/ Depuis 2 ou 3 ans, c'est vraiment très dur de l'obtenir.

2/ Exact. Je pense que quand la loi sera votée, les associations de consommateurs vont mettre les pieds dans le plat pour le faire savoir et que ça va faire du bruit.

Je rebondis sur le sujet. Travaillant essentiellement avec un client belge, je pense aussi à acheter un appartement en Belgique (Bruxelles, très exactement). Je souhaite le faire via ma EURL car j'y installerai surement mon matos informatique. Je réfléchis aussi à l'idée de le faire en france. Est ce légalement interdit? Vaut il mieux que je crée une société immobilière?

Tango a écrit : Bonjour HMG,

Pour reprendre les propos de neoteksys, je me trouve également dans cette réflexion.

Mon entreprise, EURL (IS) est domiciliée à mon domicile. Une pièce est réservée pour mon bureau où je travaille lorsque je suis au forfait ou sans mission et reste vacante lorsque je suis en mission extérieur.

Cependant la situation actuelle ne me permet pas de recevoir des clients (standing) et d'éventuels futurs salariés (place, agencement des pièces).

Je souhaiterais donc acheter un appartement plus grand qui aurait toujours les deux mêmes affectations : bureau + logement.

Deux cas se présentent selon moi :

1/ J'achète via une SCI capital variable dont je suis le seul actionnaire et gérant :
L'achat se fait via un emprunt 50% et un apport 50% (j'apporte un capital à la SCI lors de sa création)
La SCI loue 50% de la Surface à l'EURL à un loyer conforme au marché.
Loyer équivalent aux mensualités de remboursement de l'emprunt => pas de bénéficie de la SCI, pas d'impôts

Avantages SCI :
=> Déduction des travaux
=> Déduction des frais de notaire
=> Récupération de la TVA des frais travaux, notaire
Avantages EURL :
=> Diminution des impôts pour l'EURL (associé au loyer)
Avantages Perso :
=> Constitution d'un capital


2/ J'achète via une SCI capital variable qui a deux actionnaires, l'EURL (personne morale) et moi-même (personne physique) :

Le Capital de la SCI permet de payer l'appartement + les frais associés
Le Capital de la SCI est composé à 50% par l'EURL et 50% par moi-même.

L'apport de l'EURL vient d'une part de ses réserves, sa trésorerie et d'autre part d'un emprunt qu'elle effectue.
Son actif est augmenté de 50% de la valeur de la SCI.

Le remboursement annuel de l'emprunt est optimisé de façon à ce que le RCAI soit inférieur à la tranche des 38 120 pour que l'IS soit de 15%.

Avantages SCI :
=> Déduction des travaux
=> Déduction des frais de notaire
=> Récupération de la TVA des frais travaux, notaire
Avantages EURL :
=> Diminution des impôts pour l'EURL (associé au remboursement de l'emprunt)
=> Possibilité d'amortir la SCI sur 20 ans
Avantages Perso :
=> Constitution d'un capital


Le montage 2/ est plus compliqué pour l'aspect financement... cependant il est plus intéressant car la diminution du RCAI n'est pas tributaire du plafonnement du loyer mais du montant remboursé à la banque (qui pourrait être variable).
Le montage 1/ est plus classique et offre moins de risque.

Est-ce que ces deux cas de figures sont viables ?
J'ai certainement fait de nombreuses erreurs, lesquelles ?

Dans le 2ème cas, que se passe t'il en cas de dissolution de la société, dois-je payer des droits de notaire pour céder 50% de la SCI à moi-même, des droits éventuels de plus value ?
J'imagine si la SCI vend le bien immobilier puis est ensuite dissoute avec restitution du capital et ensuite je dissouts l'EURL, le problème est le même ?

Merci HMG pour vos réponses, je sais ce n'est pas quelque chose de simple...

Bonjour Tango

as-tu obtenu des infos sur ta question qui m'intéresse également?

As-tu calculé si le jeu en valait réellement la chandelle, le jour où tu souhaites être personnellement pleinement propriétaire de l'appartement? (rachat des parts de l EURL dans la SCI) et la fiscalité niveau taxe foncière/habitation, taxe professionnelle, impôts SCI?

Bonjour CoachGirl,

Malheureusement je n'ai pas eu de réponse à ma question. Par rapport aux nombres de questions plus ou moins similaires trouvées sur le forum, je vois bien que nous sommes de nombreux freelances concernés mais pas de réponses ont été publiées...

Je pense aller, comme Donpedro le conseille, au salon des notaires samedi prochain... si j'ai le temps

Pour les calculs, il me faut d'une part savoir si fiscalement c'est légale, d'autre part connaître les coûts cachés... bref cela n'est pas trivial sans inputs.

Tango a écrit :
Pour les calculs, il me faut d'une part savoir si fiscalement c'est légale, d'autre part connaître les coûts cachés... bref cela n'est pas trivial sans inputs.

En fait, pour que ce soit légal fiscalement, il s'agit essentiellement que tout soit en cohérence avec la réalité : savoir quelle est la destination et l'usage réel des locaux.
Si la SCI achète en pleine propriété, et que l'activité est en exercice libéral alors il s'agit d'établir un bail à usage mixte auprès du bailleur la SCI, et il faudra connaître précisément la répartition des parts lors de l'usage du bail à usage mixte (habitation et local professionnel) afin de déterminer le montant des parts du loyer respectives que doit verser chaque partie (EURL et personne physique).

Tango a écrit : Je souhaiterais donc acheter un appartement plus grand qui aurait toujours les deux mêmes affectations : bureau + logement.

C'est ce postulat de base qui me paraît discutable (mais je ne suis pas du tout expert en la question).

Est-ce que la société peut travailler dans un local d'habitation et non dans un local commercial ?
Il me semblait qu'il y avait des règles, genre code de l'urbanisme, décisions préfectorales ou municipales etc .... qui pouvaient imposer des locaux commerciaux avec un bail commercial pour l'exercice de l'activité.
Après, évidemment si on regarde du côté des médecins, par exemple, ils travaillent +/- "chez eux".

Bref, sachant qu'il ne s'agit pas simplement de domiciliation, mais d'exercice réel avec salariés (parce que sinon tu auras du mal à justifier 50% de la surface, à moins qu'on parle d'un studio), je pense qu'il faut surtout valider ce système de locaux mixtes, voir si c'est réellement possible au-delà de la domiciliation.

Parce que sans parler de la fiscalité des PV, des amortissements, etc ... si c'est pour se faire tauler sur la base...

Bonjour à tous,

Je suis allé au salon recommandé par DonPedro... pas mal.

Bref pour le scénario 2, les conclusions que j'ai trouvées sont les suivantes :

Montage possible mais non courant dans la pratique, car les biens "Perso" sont liés, via la SCI, aux risques encourus par la Société. Pas courant mais si la Société présente peu de risque de défaillance, montage réalisable, pourquoi pas...

Quant à la question subsidiaire concernant de démontage EURL + SCI :

En cédant ses parts de SCI à moi-même, l'EURL doit payer :
- La PV (estimée par des experts, notaire, agent immobilier) sur sa quotepart. Le calcul de la PV se fait en déduisant préalablement la valeur estimée de 15% car les parts d'une SCI étant moins liquides, elles sont moins bien valorisées.
- Droit de partage à payer pour les SCI, soit 1,1% de la valeur des parts cédées (calculées après l'abattement de 15%)

Le notaire que j'ai rencontré n'a pas su me dire si je devais payer à la valeur vénale (après abattement) les parts à la Société, ou si le don entre associés de SCI était possible. Si le paiement est obligatoire, l'intérêt est nul => Je dois trouver les fonds pour rembourser l'EURL et ensuite celle-ci se trouve avec un produit exceptionnel imposé à 33,33%.

Illustration avec un exemple du scénario 2/

Bien acheté année N = 200 000 € par la SCI détenue tel que :
50% Ma femme et moi (apport + emprunt = 100 000 €)
50% EURL (apport + emprunt = 100 000 €)

N+5 ans, EURL vends ses parts à ma femme et moi.
Expertise du bien = 260 000 €
Quote-part EURL = 130 000 €, abattement 15% => 110 000 €
PV = 10 000 €, IS à 33,33% = - 3 333 €

Droit de partage : 110 000 * 1,1% = - 1 210 €

Coût total = 4 543 €

Si à cela il faut ajouter le paiement du bien, perso, je devrai trouver :
110 000 €
EURL devra payer en charge exceptionnelle :
(110 000 - 4 543)*33,33% = 35 149 €

Bonne fêtes de fin d'année à tous.

Bonjour,

Désolé de réouvrir ce post mais je n'ai pas bien compris le montage de Tango. 🙄 et je serai très intérréssé de connaitre les différentes possibilités si quelqu'un maitrise réellement ce sujet ...

Je suis actuellement en EURL à l'IS que j'ai domicilié chez moi (comme beaucoup de gens à priori). Je précise que je suis locataire et non propriétaire. Jusqu'a là je déduisais une quota part "raisonnable" de mon loyer en charge de mon EURL.

Aujourd'hui j'envisage d'acheter un appartement (2 pièces de 50 m2) qui sera le nouveau siége de ma société dans son intégralité.

Mes questions sont les suivantes ;

1. Fiscalement parlant quel est le plus avantageux. J'achete cet appartement à titre perso et loue à ma société (Ai je le droit de le faire sans monter une SCI) ou alors c'est ma société qui achete directement le bien ?

2. Dans tous les cas, ai je le droit de considérer cet achat comme l'achat d'une résidence principale ? Bien entendu vous l'aurez compris le but étant de bénéficier de l'exonération fiscale sur les PV en cas de revente avant 5 ans.

Merci d'avance pour vos réponses.
NEA

Bonjour,

Le bien ne peut pas être à 100% votre résidence principale et à 100% le bureau de votre entreprise. Vous serez imposable sur la plus value si c'est le bureau de votre entreprise.

Un particulier peut aussi louer un bien.

Attention, pour louer des bureaux, il faut dans beaucoup de villes que cela soit un local prévu pour cela et pas un appartement.

Merci HMG.
Donc je comprends de votre réponse que dans aucun des cas (montages) je ne peux avoir une résidence principale que je loue à ma société ou l'achat directement par la société d'une résidence principale. Pourtant il m'a semblé voir qu'une SCI pouvait acheté un bien immo en tant que résidence principale (Ai je mal compris ?).

Cdlt
NEA

La remarque ne concerne pas l'achat direct ou SCI, mais l'affectation du bien.

Si le logement est dédié à 100% à l'activité pro, il ne peut, par définition pas être aussi à 100% dédié à l'habitation privée (parce que ca fait un peu 200% ...).

D'autre part, hors domiciliation temporaire au domicile du dirigeant, je ne crois pas que la société puisse utiliser des locaux d'habitation mais doit louer des locaux commerciaux.

1. Fiscalement parlant quel est le plus avantageux. J'achete cet appartement à titre perso et loue à ma société (Ai je le droit de le faire sans monter une SCI) ou alors c'est ma société qui achete directement le bien ?

2. Dans tous les cas, ai je le droit de considérer cet achat comme l'achat d'une résidence principale ? Bien entendu vous l'aurez compris le but étant de bénéficier de l'exonération fiscale sur les PV en cas de revente avant 5 ans.

Bonjour NEA,

=> Acheter un appartement à usage mixte et le louer à sa Société. Ok mais il faut louer que la partie dédiée à la Société. Intérêt de la SCI : l'encaissement du loyer est déduit de l'emprunt porté par la SCI, il faut viser un résultat imposable nul pour la SCI. L'inverse : achat via la Société pour prêter une partie de la surface au particulier serait un avantage en nature, sauf dans le cas d'une location mais là ce serait la double peine fiscale, sans intérêt.

=> Mis à part, la fiscalité sur la PV, il y a un autre point à tenir compte. Réduire l'assiette imposable de l'entreprise en lui faisant porter directement une partie de l'emprunt. Montage que j'avais évoqué plus haut. Le soucis : quid pour la dissolution de la SCI, l'associé morale (entreprise) de la SCI peut-il donner ses parts et ne régler que les droits de partage (1,1%) ?

Tango a écrit : Illustration avec un exemple du scénario 2/

Bien acheté année N = 200 000 € par la SCI détenue tel que :
50% Ma femme et moi (apport + emprunt = 100 000 €)
50% EURL (apport + emprunt = 100 000 €)

N+5 ans, EURL vends ses parts à ma femme et moi.
Expertise du bien = 260 000 €
Quote-part EURL = 130 000 €, abattement 15% => 110 000 €
PV = 10 000 €, IS à 33,33% = - 3 333 €

Droit de partage : 110 000 * 1,1% = - 1 210 €

Coût total = 4 543 €

Si à cela il faut ajouter le paiement du bien, perso, je devrai trouver :
110 000 €
EURL devra payer en charge exceptionnelle :
(110 000 - 4 543)*33,33% = 35 149 €

Bonne fêtes de fin d'année à tous.

Je n'ai pas compris la charge exceptionnelle que devra payer l'EURL ??

Merci pour votre exemple en tout cas, c'est très intéressant et le sujet avance doucement 8)

Bonjour Findus,

Par charge exceptionnelle, je veux dire l'IS (mettons 33,3%) du revenu exceptionnel qui est lui même le fruit de la vente des parts de la SCI (détenus par l'EURL) auprès des autres propriétaires des parts de la SCI (soit ma femme et moi-même).

Donc :
Quote-part EURL = 130 000 €, abattement 15% (spécifique aux SCI car peu liquides) => 110 000 €

PV = 10 000 € (cf. plus haut mon exemple complet), IS à 33,33% = - 3 333 €
Droit de partage (transfert de part dans une SCI) : 110 000 * 1,1% = - 1 210 €

Coût total de la cession des parts (aspect fiscal) = - 4 543 € (- 3 333 - 1 210)

Suite à cette vente de parts, l'entreprise reçoit 110 000 à cela elle retranche les coûts soit 4 543 et donc
EURL devra payer en charge exceptionnelle (IS) :
(110 000 - 4 543)*33,33% = 35 149 €

Ceci est valable dans l'hypothèse où il n'est pas autorisé de faire un don (EURL vers moi-même), aspect que le notaire ne connaissait pas (pour être plus exact, le premier notaire rencontré m'a dit que ce n'était pas possible, tandis que le second m'a dit exactement l'inverse).

Voilà Findus, je n'en sais pas plus pour l'instant, si quelqu'un a déjà effectué ce montage, je serais ravi d'en apprendre plus. J'espère que c'est plus clair Findus ?

Bonjour,

Est ce que qq a pu avancer sur ce sujet?

Cdt,

Bonjour,

Je souhaite savoir dans le cas numero 1.
Comment obtenir un credit via une sci car ma banque vient de me refuser mon pret

Pour un achat de 150 000euro
j'apporte 10 % et le reste en pret, je lui fournie que 2 an de bilan.
Apprament ce n'est pas suffisant,

que pensez vous? dois je monter un peu plus sur l'apport

Bonjour,

Je suis dans le même cas.

Faut-il acheter la maison en tant que particulier, et ensuite la verser en apport à la création de la SCI ou faut-il que ça soit la SCI qui achète la maison?

Merci

Bonjour,

Il me semble que créer une SCI sans apport et lui faire acheter le bien est :
- moins cher en droits
- moins complexe auprès de la banque (vous empruntez personnellement et renégociez pour que cela soit la SCI ???)

hmg a écrit : vous empruntez personnellement et renégociez pour que cela soit la SCI ???

J'en suis exactement là... :)

Plus exactement, j'ai demandé à la banque si l'offre tenait toujours en passant par une SCI et j'attends sa réponse.

En tout cas, merci pour la réponse rapide.