Eurl + Moi => SCI1 + Moi => SCI2

charlieTango a écrit : S2 rachète la part de l'EURL dans S1 (ce qui représente encore 0 €)

Donc S1 détient des parts dans S2 et S2 détient des parts dans S1 : contrôle croisé, je ne crois pas que cela soit autorisé.

charlieTango a écrit : S2 achète un bureau ou un parking et le loue à EURL.
EURL paye un loyer à S2, qui m'appartient.

Donc l'EURL paye un loyer à une société qui m'appartient.
Mais les frais de notaire + les frais de crédit amputent le Bénéfice de la SCI donc son IS.

IS, donc SCI "commerciale" : je vous engage à vérifier auprès d'un notaire ou d'un avocat, car l'objet social d'une SCI doit être, comme son nom l'indique, "civil".

charlieTango a écrit : Je continue le raisonnement :
Le crédit se termine, le bureau est loué à une tierce société et génère un revenu.

S2 achète un autre bureau et le loue à EURL et on recommence.

Question : où est l'abus (pas moral, légal bien sûr 🙂 )

Pas d'abus a priori. L'objectif du montage est d'éponger les bénéfices de votre EURL avec le déficit de votre SCI, déficit qui n'est que "virtuel", puisque la SCI se constitue un patrimoine immobilier. Vous devenez propriétaire d'immobilier au lieu de payer des impôts.
Théoriquement, si la société propriétaire des biens est à l'IS, vous pouvez également amortir les biens mis en location, ce qui va générer du déficit supplémentaire.

Grosse limite (outre le fait que l'objet d'une SCI ne peut pas être "commercial" me semble t'il) : en cas de revente d'un bien, la plus value sera énorme car calculée sur la valeur vénale du bien.

Bonjour,

Sujet évoqué très récemment avec mon EC.
Je créé une SCI dont le but est d'éponger les bénéfices de mon EURL.
Il n'y a rien d'illégal à cela, le seul truc c'est que la SCI doit être à l'IS et donc les biens achetés sont amortissables ce qui est une bonne chose dans un premier temps.
Le problème arrive lors de la revente des biens car l'amortissement vient gonfler la plus value et rend l'opération beaucoup moins intéressante.

Je réponds à ce message au risque de paraitre à contre courant.

Comme l'a dit Olivier, il semble que ta société génère de bon bénéfice et tu voudrais atténuer l'IS ou plus généralement les taxes et investir des liquidités.
Cependant je pense que l'immobilier en 2013 est un très mauvais investissement.

Pour commencer, tous les indicateurs sont au rouge dans ce secteur. Les taux descendent toujours plus bas chaque mois et pourtant il y a de moins en moins d'acheteurs. En fait, on est en situation de bulle depuis 7/8 ans qui découle d'une aversion des investisseurs au risque proposé par les marchés action. Cette bulle devrait se dégonfler progressivement ou crever mais bien heureux celui qui saurait prédire comment.

Ensuite, l'immobilier d'entreprise est plus réactif que celui du logement. En effet, le "taux de mortalité" des entreprises est supérieur à celui des français et une entreprise en difficulté va réduire son occupation en m2.
Or 2013 est bien partie pour être une mauvaise année pour l'économie française et il à l'avenir, d'où baisse des prix.

Le troisième point c'est la fiscalité. Comme tu l'as dit, il faudra payer des taxes sur les plus values. Par ailleurs, nos politiques aiment bien mettre des taxes là où il y a de l'argent à prendre. Il est possible que la législation change en défaveur de l'immobilier et peut être en faveur des entreprises quand les gouvernements se rendront compte qu'elles sont créatrices d'emploi.

Par ailleurs, il faut aussi compter dans ton équation le temps que tu vas passer à faire ce montage ainsi que les frais qui lui sont liés.
Tu es parti du postulat que tu vas faire une plus value, mais tu devrait plutôt partir d'une "probabilité" (faible à mon avis) d'en faire une.

Mon raisonnement est global, et il est tout à fait possible qu'une petite zone géographique progresse en prix alors que la majorité régresse.

A ce titre je n'investirais pas dans ce secteur. Mon point de vue pour les freelance est qu'ils doivent investir en formation pour se former ou pour les pme qu'elles doivent améliorer leurs process qualité et développer de nouveaux marchés.
Sur ce dernier point ça signifierai pour un freelance, faire du bon travail de façon efficace et chercher de nouveaux clients afin de se prémunir de la défaillance de l'un d'entre eux et d'augmenter sa facturation.

Bonsoir,

Ce qui m'interpelle surtout c'est de me dire que je doive laisser environ ces 1000€/mois sur le compte de l'entreprise car si je les sors, il ne restera plus que 500 Charges sociales + IR + IS compris (environ, à grosses mailles).

J'ai donc une perte sure de 50%. Dans l'immo, sur de la location de bureau, je ne pense pas que ce scénario puisse se produire à 25 ans d'échéance. Je veux dire, même dans l'hypothèse (très probable) que cela arrive, d'ici là, cela aura remonté.

Par ailleurs, je ne pense pas à de la revente (imposition sur PV) , mais que la SCI me reverse les loyers à ma retraite.

Pour la session, je cederai les parts à mes enfants graduellement.

J'attends vos contre arguments avec impatience car votre pt de vue est très intéressant et divergent :)

Merci à vous.

bonjour,

si je comprends bien votre idée est de monter cette SCI avec pour associé vous et votre EURL?
Si oui ce montage n'est pas possible car une SCI doit être composée d’au moins 2 personnes.

charlieTango a écrit : Par ailleurs, je ne pense pas à de la revente (imposition sur PV) , mais que la SCI me reverse les loyers à ma retraite.

Pour la session, je cederai les parts à mes enfants graduellement.

Pas de contre argument, c'est effectivement une très bonne stratégie.
Après, chacun aura ses anticipations sur les évolutions du marché immobilier, mais sur le plan purement factuel, le type de montage que vous décrivez est parfaitement légal et permet d'investir dans l'immo plutôt que de payer des impôts.
Les contraintes qui consistent à avoir de grosses plus-values et les impôts qui vont avec disparaissent dès lors que vous ne revendez pas et céder graduellement les parts.

sasi a écrit : bonjour,

si je comprends bien votre idée est de monter cette SCI avec pour associé vous et votre EURL?
Si oui ce montage n'est pas possible car une SCI doit être composée d’au moins 2 personnes.

Les associés de SCI peuvent être des personnes morales, donc charlieTango + EURL = 2 associés, ou alors je n'ai pas tout compris.

Bonjour,

C'est tout à fait cela : Moi + EURL = 2 puisque cela fait une personne physique plus une personne morale.

Ok, je vais voir un notaire prochainement, je lui parlerai donc de mon projet.

Autre point, je réfléchissais à prendre un bureau en province et à y domicilier ma structure qui du coup ne l'occuperait pas vraiment puisque le seul salarié c'est moi et je travaille en clientèle.
Pour le courrier, deux solutions : soit j'y vais une fois par mois soit je mets en place une redirection du courrier.

Est-ce que cela reste aussi légal / Fisc ?
Car il n'est pas besoin d'être grand clerc pour comprendre qu'il s'agit d'investir dans de l'immo pour se soustraire à l'impot 🙂

Je ne vois rien d'illégal à avoir son siège social et son bureau loin de son domicile, même si on y est jamais.

Ce qui permet d'investir au bon endroit pour la retraite :?: 🙂

Par contre, pour le montage double SCI, n'oublie de revenir nous donner les préconisations du notaire, je suis dubitatif !

A+

Bonsoir,

Ce qui m'interpelle surtout c'est de me dire que je doive laisser environ ces 1000€/mois sur le compte de l'entreprise car si je les sors, il ne restera plus que 500 Charges sociales + IR + IS compris

J'y connais pas grand chose en SCI, mais une SCI ne doit-elle pas payer l'IS ? Ou des charges sociales ?
N'y a t-il pas des frais de comptabilité ? Les intérêts d'emprunt, sauf si tu paies cash.
Par contre pour 1000€ de loyer, il faut acheter un bien de 300k€ au bas mot à l'heure actuelle (donc emprunt).

Tu dis que tu ne souhaites pas vendre, en es-tu certain ? Si oui, alors tu souhaites bloquer cet argent dans ta SCI. Si tu le bloquais dans ta société tu ne serais soumis qu'à l'IS.

En tous cas, il y a beaucoup de choses à poser par écrit concernant la fiscalité.

Il faut prendre en compte le taux de vacance du bien.

Dans le cas où tu emprunterais peu et que tu investirais beaucoup de liquidités, il y aurait un scénario désavantageux: baisse de l'immo + forte inflation.
En tous cas, regarde ce qui se passe en Espagne et en Italie. Ces pays auraient une forte inflation s'ils n'étaient pas raccrochés à l'euro (Allemagne) et l'immobilier chute.

N'oublie pas aussi que les comptables te feront des calculs avec les paramètres du jour (de l'année). Ceux-ci changent beaucoup sur une durée longue (achat immobilier).

Sinon d'après The Economist, le prix de l'immo serait surévalué de 35% par rapport aux revenus
http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home

Bonjour,

Quelques remarques :
1 - Si l'EURL est associée de la SCI, elle doit le rester tant que la SCI existe. Donc impossible de fermer l'EURL (bilans à faire, CFE à payer...) et risque de devoir nommer un gérant bénévole un jour ou de transformer en SASU si l'associé unique est devenu salarié ailleurs.
2 - L'immobilier est un domaine qui peut en effet subir de fortes variations.
3 - L'argent que l'EURL apporte à la SCI n'est pas "épongé". En effet, cet argent est utilisé, mais il reste une dette de la SCI envers l'EURL. Le jour où l'associé unique voudra récupérer cet argent, il sera sans doute obligé de le prendre en dividendes avec cotisations sociales (cotisations qui ne risquent pas de baisser dans les années à venir).

En effet, l'Eurl deviendrait SASU et générerait des couts alors qu'elle ne générerai plus de revenu.

Immo peut fortement varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse mais sur 20 ans et plus, peut-on considérer que le rendement occasionnera +50% de perte ?

La SCI n'a pas de dette envers l'EURL puisque sa part a été racheté par la 2ème SCI quand cette part valait encore 0.

L'associé unique percevra effectivement des dividendes sur les loyers et paiera impôts + charges sociales, en effet mais il se sera constitué un patrimoine immo qu'il n'aurait pas pu en se payant direcement depuis l'EURL.

Immo peut fortement varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse mais sur 20 ans et plus, peut-on considérer que le rendement occasionnera +50% de perte ?

Sur plus de vingt ans en effet, ton bien peut se retrouver au même prix ou plus cher que le prix que tu paierais aujourd'hui. Il faudra prendre en compte l'inflation dans ton prix final. Mais je ne vois pas l’intérêt de bloquer son argent pendant 20 ans pour un faible rendement.
Par contre, tu peux regarder le cas de l'immobilier japonais qui descend depuis 20 ans.
Ce qui est sur c'est qu'on est en haut de cycle (ou tout du moins sur la partie haute), donc la probabilité que le prix baisse est plus forte.

Tu n'as pas répondu à l'une de mes questions: As-tu vraiment besoin du bien que tu veux acheter. Si c'est un bureau, utiliseras-tu ces m2 pour développer ton activité ? Si c'est un parking, abandonnera tu ta location personnelle de parking pour utiliser la place de ta société ? Je pense que ces questions sont vraiment importantes.
Si tu n'en as pas réellement l'utilité, je pense que c'est un mauvais investissement (en tous cas à l'heure actuelle)

Par ailleurs, l'immobilier ne pourrait durablement monter qu'avec les conditions suivantes (non exhaustives):
- Augmentation significative de la population et de l'activité économique (ex: Los Angeles)
- Avantage fiscal permettant d'attirer des personnes plus riches (ex: Monaco)

En France, la natalité est en dessous du seuil de renouvellement. La population croit grâce aux migrations et à l'allongement de la durée de vie.
L'activité économique n'est pas vraiment sur une pente ascendante...et la fiscalité n'est pas vraiment sur une pente descendante.

C'est mon point de vue version avril 2013.

Bonjour,

Tout d'abord merci pour vos éléments de réponse.

Le but de ce montage est double :

1 - Sortir 1000€/mois en évitant les 50% de charges + IR
2 - Constituer un patrimoine immo qui générera des loyers à ma retraite.

Je suis d'accord sur la conjoncture eco/demographique telle que tu l'analyses (j'ai fait eco ya longtemps 😉 ).

La question devenant : est-ce que sortir ces 1000€ par mois sous forme de revenus au niveau d'imposition/charges sociales où nous sommes en ce moment est vraiment une alternative préférable à ce montage ?

Bonjour,

Où voyez vous que vous "sortez" 1000 par mois sans impôts et cotisations ? Vous ne faites que décaler l'imposition et la soumission aux prélèvements sociaux dans le temps.

L'évolution de l'immobilier est inconnue. L'évolution de la fiscalité et des coûts sociaux l'est aussi.

Vous allez vous retrouver avec un bien pas forcément vendable, de l'argent bloqué dans l'investissement, un risque fiscal s'il est démontré que le bien n'est pas utile à l'entreprise, et le jour où vous vendez impôts et prélèvements que vous souhaitez éviter aujourd'hui. Et même pire car vous n'aurez pas de rémunération, vous devrez obligatoirement passer par la case IS (dont une grande part à 33,33%).

Les 1000 Euros sortis sont un loyer que la société paie à la SCI n°2 donc ni charges ni cotisations.

Ok pour évolution immo + fiscalité.

La société paiera en effet 33% de : CA (les loyers) - coûts des crédits - coûts des notaires sur chaque acquisition.

Il n'y aura pas de revente puisque les biens sont détenus par la SCI 2 qui récupere les loyers et mes les reverse.

Graduellement les parts de la SCI2 sont versées aux enfants donc pas de succession.

A vous lire,

Bonjour,

Donc il y a bien imposition dans la SCI.
Donc il y a bien mobilisation de cet argent.
Donc il y a bien refiscalisation et paiement de prélèvements sociaux quand c'est compté dans vos revenus.

Vous êtes par ailleurs limité dans le transfert de parts à vos enfants sans droits à payer. Et je ne parle même pas des frais de notaire à chaque transfert.

Pour faire un calcul correct, il faut regarder l'argent au même niveau. C'est à dire dans vos mains. Pas dans celles de la SCI 1 ou de la SCI 2.

Oui l'argent est mobilisé au sein de la SCI au lieu de m'avoir été reversé.

Après avoir été investi, il me rapportera des loyers sur lesquels je paierai bien prélèvements sociaux et IR.
Je réduis l'IS de la société en ré-investissant à chaque fois.

Oui pour le transfert de parts, mais limité dans la quantité ou dans le temps ?: si je fais par ex 3% tous les ans, au bout de 30 ans j'ai reversé 90% (c'est un exemple bien sûr) est-ce possible ?
Cela occasionne en effet des frais de notaire (pris en charge par la SCI ?)

L'argent qui revient dans mes mains finalement sont les loyers à partir d'un capital bloqué correspondant à ce que l'EURL a versé.
Si l'EURL m'avait directement versé cet argent, je n'aurais jamais eu ce capital (charges, IR payés) ni en conséquence, ni pu le faire fructifier autant.

Donc la solution est pour moi rentable.
Je cherche moi-même la faille car en la matière, il ne vaut mieux pas tromper 🙂

Bonjour,

Pourquoi la SCI payerait pour vos convenances personnelles ? C'est une charge que vous devrez assumer.

Attention : la trésorerie ne vous parviendra pas tout de suite.

La SCI n°2 est une société qui m'appartient, elle peut donc me verser des dividendes.

De mon pt de vue, cela devient les intérets du capital placé, capital qui a été constitué sans IR ni charges sociales.

Ces interets sont donc effectivement imposés, chargés socialement. tout comme le seraient ceux d'une assurance vie, au bémol près que la somme investie serait une fraction de celle-ci.

Sans vouloir te vexer, tu ne te poses pas les bonnes questions: Est-ce que c'est rentable ?
Dans l'un des derniers messages je crois lire 3% de rentabilité annuelle. Désolé mais c'est minab...(ah non pas ce mot 🙂 )...c'est une rentabilité très faible.
Fais ton calcul, et si la rentabilité est supérieure à 10% à prix constant en tenant compte de l'inflation, ok ca peut commencer à être réfléchi.

A l'image d'un type qui voudrais traverser l'Himalaya en Twingo pour aller chercher une baguette de pain, tu te soucies plus de savoir si tu as ta carte grise ou si ton détecteur de radar fonctionne que de savoir si ta voiture va tenir le choc sur le long terme ou te poser la question si ta baguette sera rassie quand tu seras de retour.

De toutes façons on dit bien qu'il n'y a personne de plus sourd que quelqu'un qui ne veut pas entendre.

Bon pour contre balancer mon message, je dirais que je n'ai pas la science infuse et que mes réticences envers l'immobilier en général et ton montage en particulier pourraient s’avèrerer fausses et que tu feras une bonne affaire.

Simplement good luck

Il est évident que la rentabilité est le premier point à avoir à l'esprit, c'est la raison pour laquelle je compare tjs toutes les issues à la fiscalité du début (IR + Charges)
Versus
IS de la SCI et problématique de la transmission du patrimoine à mon décès (la fin)

Tu as mal lu les 3%, ils faisaient référence au pourcentage de parts transmis à mes enfants, pas une quelconque performance de l'investissement.

Comparons :

Soit 1000 E / mois sortis via un loyer, au bout de 6 ans, le bien est remboursé, il génère désormais 300 de R / mois qui est imposé au taux de l'IS pour la SCI. Celle-ci ré-investit ce loyer dans un autre crédit, auquel l'EURL participe également selon le même montage (paiement de loyer) que précédemment, afin de réduire l'IS de l'EURL.

Soit un bien à 50 K. Il me rapportera donc au bout de 5 ans 300*12 donc 3600/an donc 7% bruts (à la louche), la SCI paye la dessus 33% d'IS., il reste 2000 qu'elle me distribue, je paye IR dessus, il me reste 1000 donc renta à 2% : Au premier coup, c'est bof, je te le concède 🙂 et encore on prend des hypothèses favorables (mode bisounours on) : pas de travaux, bien tjs loué…
Pour la parenthèse, Nantes s'achèterait à 90K et se loue 235 et là, la rentabilité s'effondre :)

Autre solution :
L'EURL me verse 1000. desquels je déduis IR + Charges. Il me reste 600 : j'ai fait une perf de -40% d'entrée de jeu, que j'investis ensuite dans un support long terme. A la sortie, je paierai des impôts sur les intérêts + CSG + CRDS, ce qui ampute encore ma performance.


La question, à régler via Excel, est-ce qu'il vaut mieux faire -40% d'entrée de jeu puis 6%/an, que 2% par an tout le long, il faut calculer le point mort.

L'échange est intéressant, et n'aie crainte, je ne suis pas sourd 🙂

Bonjour,

Et vous justifiez comment le besoin d'un loyer de 1000€ par mois lors d'un contrôle si vous travaillez en régie ?

Par ailleurs, même si la location d'un bien est justifiée, le loyer peut être jugé anormal s'il ne correspond pas au marché.

Personnellement, je fais 9h-19h en régie et 21h-23h à domicile.
La régie, ce n'est pas tout faire chez le client, puis vacances dès que l'on est sorti.

Bonjour,

Nous parlons ici de 1000 € de charges par mois.
12000 € par an. Si vous occupez 15% de votre domicile avec votre bureau, votre domicile aurait un loyer de plus de 6500€ par mois.

Evidemment, 1000€/mois ca ne passe pas, après relecture des loyers de bureau en surface raisonnable, on arrive péniblement à 300€/mois pour un achat à 60K€.

Du coup la rentabilité du plan chute.
Par ailleurs, une activité en régie justifie difficilement en effet un loyer à plein temps.

Je vais continuer à réfléchir, mais tout de même, -40% performance, puis 3% an on doit pouvoir trouver mieux :)...