Transformer EURL/SARL en SCI

harry*92 a écrit : Bonjour sug

Je crois que vous vous compliquez un peu la vie ...

Pour ce qui est d'acquérir votre logement par la société sans aucune activité, c'est très douteux comme projet, amha vous seriez en plein dans l'abus de droit qui rappelons-le concerne tout montage dont le seul but est d'éluder l'impôt.

Alors pour repréciser, le seul but n'est pas d'éluder l'impôt mais d'allier notre besoin de nous loger avec le fait de ne pas brûler les 3/4 du capital de la société. Je cherche juste à optimiser l'utilisation de cet argent.
La société aurait pour but l'investissement immobilier, donc elle ne serait pas sans activité.

harry*92 a écrit : Ce ne serait envisageable que si vous vous lanciez réellement dans l'activité de location de logements, une société qui possède et propose n logements à la location, et qui en réserve un à son dirigeant, ça passe, soit comme avantage en nature (logement de fonction), soit en faisant payer un loyer au dirigeant (bail), le tout bien entendu aux conditions du marché.

C'est, en l'état actuel de ma réflexion et de mes connaissances, exactement ce que je compte faire (payer un loyer).

harry*92 a écrit : Sinon pour récupérer votre capital vous pouvez très bien procéder à un rachat de tout ou partie de vos parts par la société ce qui vous assujettira au régime des plus-values ;
Cet article est cependant incomplet car depuis le 1er janvier 2018 les plus-values des particuliers peuvent être soumis au PFU (= flat tax) de 30% ;

J'en reviens à mon problème de départ avec un impôt trop important qui fait capoter mon projet immo si je me prends 30 ou 65% de prélèvements dans les dents.

harry*92 a écrit : sinon en cas de choix de l'imposition à l'IR, après abattement, on peut bénéficier du mécanisme du quotient, qui revient à diviser par 4 le montant imposable, de calculer l'impôt correspondant à ce quart en l'ajoutant à ses autres revenus, et de multiplier par 4 l'impôt supplémentaire obtenu ; cela permet de rester sur des tranches marginales plus basses.
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/revenus-exceptionnels

OK là j'ai rien compris, il va falloir que je lise tout ça pour y voir plus clair :)

Merci pour ces réponses!

Re : sug

Pour une société, investir dans un bien immobilier pour le mettre à la location, c'est avoir une activité de loueur, pas de pb ; investir dans un bien immobilier pour le mettre à disposition de son dirigeant, même à titre onéreux, perso je ne pense pas que l'on puisse appeler ça avoir une activité ; mais ce n'est que mon point de vue ...

Imaginons la première fiche de renseignement que les impôts vous demanderont d'établir suite à votre acquisition : identité de l'acquéreur, si personne morale nom du représentant légal, occupez-vous personnellement le bien sinon nom du locataire, etc ...
Ne croyez-vous pas que ça les fasse tiquer d'entrée et que ça entraîne de leur part des investigations complémentaires ?

Pour le taux de l'impôt je trouve au contraire que c'est plutôt supportable à 30% max incluant la CSG et autres prélèvements sociaux, mais encore une fois ce n'est que mon avis ...

Enfin pour le mécanisme du quotient, c'est exactement le même que celui du quotient familial qui permet à une famille de payer moins qu'un célibataire à revenu égal ; je vous fait un petit topo, désolé si j'enfonce des portes ouvertes 🙄

Supposons un célibataire (1 part) et un couple marié avec 2 enfants (3 parts) ayant un même revenu imposable de 60 000 euros ;
supposons une première tranche d'imposition de 1 à 30 000 € taxée à 10% et une deuxième tranche de 30 001 à 60 000 € taxée à 30% ;

le célibataire va payer 3 000 € sur sa première tranche à 10% et 9 000 € sur sa 2ème tranche à 30% soit au total 12 000 € ;

le couple va calculer son quotient familial = Revenu imposable / nb de parts soit ici Q = 20 000 €, puis déterminer l'impôt correspondant = 2 000 € puisque ne dépassant pas la 1ère tranche, et multiplier ce résultat par son nb de parts soit impôt dû = 6 000 € ;

on voit dans cet exemple fictif que le mécanisme a permis de réduire de 50% l'impôt du couple car il a été taxé sur le taux bas de 10% pour l'ensemble de son revenu ;

c'est le même mécanisme qui est applicable aux plus-values car il s'agit d'un revenu exceptionnel, mais en sachant que ce "cadeau" ne pourra être obtenu qu'une seule fois.

harry

harry*92 a écrit : Sinon pour récupérer votre capital vous pouvez très bien procéder à un rachat de tout ou partie de vos parts par la société ce qui vous assujettira au régime des plus-values ; c'est bien expliqué dans cet article :
https://www.reclex-avocats.com/fr/fiches-pratiques/cat-2-fiscalite/9-les-avantages-fiscaux-de-la-reduction-de-capital.html

Re : Harry*92
Bonjour,

Je rebondis sur le rachat partiel des parts de la société qui est assujettit au régime des plus-values : n'y a-t-il pas aussi sur la plus value, un abattement majoré de 85 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins huit ans ?
Ce mécanisme n'est-il pas limite vis-à-vis des impôts car il invite à minimiser son imposition versus dividende ou rémunération ?

Salut Gribsy,

Oui en plus de l'abattement de droit commun : 50% pour détention de 2 à 8 ans et 65% pour détention > 8 ans,
il existe un abattement majoré si l'entreprise et l'associé remplissent certaines conditions, en particulier détention des titres depuis moins de 10 ans ; les taux sont alors de 50% pour détention de 1 à 4 ans, 65% pour détention de 4 à 8 ans, et 85% pour détention > 8 ans (mais moins de 10 ans a priori) ;
pour détails voir https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-cessions-mobilieres

Rappelons quand même que ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux qui, eux, restent à 17,2% sur la totalité de la plus-value.

Pour ce qui est du rachat des parts par la société vis à vis des impôts, s'il faut éviter les abus de droit, on n'est pas pour autant obligé de choisir systématiquement la solution la plus avantageuse pour le fisc 😨
L'imposition des plus-values est très proche de celle des dividendes surtout depuis 2018, donc le fisc n'est pas spécialement pénalisé par ce mécanisme de rachat de parts.
Quant au choix entre dividendes et rémunération cela reste du ressort du dirigeant et de l'assemblée, et opposable à l'administration (dans certaines limites).

harry

Hello à tous, me revoilà:)

2020 est là avec son nouveau lot de questions et je me permets de vous demander encore quelques conseils car le projet d'origine a un peu changé en 6 mois.
Pour résumer: mon eurl n'a plus d'activité depuis 4 mois car je suis salarié désormais. Je ne souhaite pas la fermer et utiliser le capital restant (environ 100K) pour faire de l'investissement locatif .

- je compte changer l'objet de la société pour refléter cette nouvelle activité (je sais qu'il y a des démarches et des frais afférents)
- je reste gérant de la société
- je compte investir dans un bail commercial (à priori cabinet médical ou paramédical) en région parisienne

Questions:
- ça vous semble plus "propre" que le précédent projet (achat de RP avec la société, très foireux ) ?
- au niveau des frais ( par ex. quote part du loyer car la société est domiciliée chez moi, une partie du téléphone... ), je peux continuer à me les verser en tant que gérant ?)
- ça n'est pas forcément à l'ordre du jour mais je suis curieux quand même: dans ce cas de figure , est-ce que la location de ce cabinet à un proche (conjoint, parent,enfant...) qui serait évidemment professionnel de santé est légale?

A quoi dois-je m'attendre au niveau fiscal ?

Merci de vos réponses!

hello

ça me semble assez classique maintenant comme projet..

et tu peux louer à qui tu veux, du moment qu'il y a un contrat, non ?


alors, tu es heureux en salarié ? 🤣

moi j'ai une autre question, je peux transformer mon EURL en SCI, sachant que mon EURL détient déjà une SCI ?

Hello

@Findus, personne ne t'a répondu depuis tout ce temps ? Je pensais le forum plus actif : (
Si ton EURL a une SCI, je ne vois pas le soucis si tu la transforme elle meme en SCI, tant que tu as une autre personne physique ou morale dans les 2 SCI ?

J'aurais aussi quelques questions pour continuer ce thread bien utile sur la transformation de SARL en SCI. Je voudrais bientot arreter mon activité commerciale (SARL IS consulting), et transformer la SARL en SCI à l IR (pour toucher tous les ans des revenus liés au bien immo restant et valorisation des liquidités restantes dans la structure, sans IS intermediaire). Ca ne me derange pas de payer la taxe au moment de la transformation, cependant:
1/ Doit on payer une taxe sur la plus value calculée entre la valeur du capital de la SARL au moment de la bascule et leur "cout" (montant apporté à l epoque de la creation de la SARL), ou la taxation de la PV latente doit plutot s entendre de maniere classique = celle qu'il peut y avoir sur des éléments d'actifs (bien immo, titres possédés par la SARL) mais PAS CELLE presente dans le capital meme de la SARL.
Par exemple = a la bascule, la SARL a un bien valant 200KE, y compris 50KE de PV lantente et 50KE de liquidités et titres d'une autre société comprenant 10KE de PV latente. La structure a une capital de 190 KE (pour simplifier), et la structure avait été créé avec 1000 E d apport. Doit on payer la PV sur 60 KE uniquement, ou doit on calculer l equivalent d un boni de liquiditation et calculer la PV dessus ?? (ce qui incluerait 189 KE au moins dans la base taxable ??)
Je suppose que c'est que 60KE, mais je voudrais etre 100% sur, comme les montant pour moi ne sont pas tout a fait ceux la...

2/ Question bonus: imaginant que j'ai une autre SCI, est ce que quelqu'un a deja tenter de fusionner 2 SCI (si les associés sont les memes), ca me simplifierait la vie. Est ce qu'un bon expert comptable peut faire ca ? Est ce obligé de passer par un EC ou autre ? faut forcement un avocat specialisé ? Si quelqu'un a un lien vers une procedure pour le faire, et calculer grossierement le nouveau bilan. ??

Thanks a lot

Vel

Hello, y'a quelqu'un sur le forum ?? : ) besoin d'aide sur mon message du 10/02/2021 à 18:38 !

Thanks

Bonjour,

Vos questions s'adressent davantage à des conseillers financiers qu'à des freelances informatiques, ce n'est pas vraiment le bon forum pour cela.
3 points quand même :

• N'oubliez pas que l'objet d'une SCI est "civil" et non commercial, et que pas mal de types de location sont considérés comme des actes de commerce. Il est souvent plus sûr, et pas forcément plus compliqué, de se livrer à une activité de location à travers une SARL plutôt qu'une SCI.
• A priori la transformation de la SARL en SCI entraîne l'imposition des plus-values latentes, donc calculées par rapport à votre apport de 1000 euros dans votre exemple.
• Vous pouvez parfaitement fusionner 2 SCI. La complexité dépendra du type de SCI (à l'IS, à l'IR, assujettie à la TVA ou non). Il n'est pas obligatoire de passer par un expert comptable... si vous savez le faire vous-même sans avoir de doutes.

Cordialement

Merci Olivier_M pour ta réponse et l'alimentation de ce fil. Je commencais a desesperer de ce forum.
Je penses que la question a sa place ici, étant donné qu'on est sur le forum gestion/compta, et que ce thread a été créé spécifiquement pour la transformation SARL en SCI. J'essaie juste de preciser les conséquence fiscales.
Sur le fond, je ne suis pas sur qu''a priori' la PV latente a calculer soit sur l'ecart entre le capital actuel et la valeur des apports. Sur les quelques pauvres articles qu'on trouve sur le net (a prendre avec des pincettes donc), on parle plutot des PV latentes présentes sur les postes d'actifs (immo, titres etc..), en plus de la taxation du revenu généré depuis le debut de l exercise en cours, et les revenus en sursis d imposition etc... Je voudrais être sur. Il y a aussi des conditions pour ne pas avoir a payer cette taxation, meme en cas de changement de type d imposition (IS vers IR), mais les infos sont lacunaires.

Sur la fusion de SCI à l'IR, sans VAT, memes associés, si tu as des infos, des liens, une procédure, une doc, je suis preneur !

Thanks a lot

Vel

Ouhouu, besoin de réponse à mon message du 15/02/2021 à 13:39 ! Thanks a lot

velkin a écrit : Ouhouu, besoin de réponse à mon message du 15/02/2021 à 13:39 ! Thanks a lot

et qu'en dit votre EC?
pourquoi ne consultez vous pas un pro? en même temps il engagerai sa responsabilité, vu les conséquences ca vaut la peine de sortir un petit billet non?

@Freesas, Je n'avais pas d'EC jusqu'à maintenant, et j'essaie d'en contacter pour faire cette opération, ou juste répondre à quelques questions, mais ils n'en ont rien a F... J'ai pas beaucoup de chance avec eux, soit ils ont déja assez de clients, soit ils ne veulent vendre qu'un abonnement à l'année, et surtout, beaucoup ne répondent pas au tel ou mail : (

ah ! j'ai été mauvaise langue, tous les EC ne sont pas comme ca, l'un d'eux vient de me répondre : )

@+

Vel