Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier

Bonjour,

Les taux sont faibles actuellement, la part de remboursement d'emprunt au départ du crédit est donc assez importante (raisonnement différent dans les années de grosses inflations).

Imaginons que le bien soit de 200 000 €.

Loyer pour le même bien de 500 €, remboursement d'emprunt + assurance de 600 €.

Au bout de 5 ans, imaginons que le bien ne vaille plus que 190 000 €, mais il y a 30 000 de crédit payé.

Comparons :
5 x 12 x 500 = 30 000 €.
5 x 12 x 600 + 200 000 - 190 000 - 30 000 = 16 000 €.

Donc, même en revendant moins cher, on peut être gagnant.

Il n'y a pas de réponse universelle sur ça, tout est au cas par cas.

Dans certain cas la location sera plus intéressante, dans d'autre ca sera l'achat.

Le plus important c'est de bien étudier les différents scénarios. (et comme indiqué plus haut, en cas de location, épargner... car à long terme, être propriétaire de sa résidence principale est à mon sens indispensable).

Tap a écrit : Il n'y a pas de réponse universelle sur ça, tout est au cas par cas.

Dans certain cas la location sera plus intéressante, dans d'autre ca sera l'achat.

Le plus important c'est de bien étudier les différents scénarios. (et comme indiqué plus haut, en cas de location, épargner... car à long terme, être propriétaire de sa résidence principale est à mon sens indispensable).

Actuellement il est beaucoup plus difficile d'épargne en étant en location, vu les taux d'intérêts, les montants de mensualités sont dérisoires et les placements financiers minables.

Ex :
Emprunt maison de 1000 euros par mois (700 euros mensuels de remboursements de crédits - 170 d'intérêts et 130 d'assurances prêt)

Loyer d'une telle maison 800 euros par mois …

la différence de 1000 - 800 permet d'épargner 200 euros par mois en étant locataire alors qu'en étant propriétaire on épargne 700 euros.

pour moi il n'y a pas photo.

Hmg,

C'est vrai que les taux bas rendent l'achat interessant
mais n'oubliez pas dans votre calcul la perte seche des "frais de notaire"
8% de 200000 fait justement 16000e

Imperator a écrit :

Tap a écrit : Il n'y a pas de réponse universelle sur ça, tout est au cas par cas.

Dans certain cas la location sera plus intéressante, dans d'autre ca sera l'achat.

Le plus important c'est de bien étudier les différents scénarios. (et comme indiqué plus haut, en cas de location, épargner... car à long terme, être propriétaire de sa résidence principale est à mon sens indispensable).

Actuellement il est beaucoup plus difficile d'épargne en étant en location, vu les taux d'intérêts, les montants de mensualités sont dérisoires et les placements financiers minables.

Ex :
Emprunt maison de 1000 euros par mois (700 euros mensuels de remboursements de crédits - 170 d'intérêts et 130 d'assurances prêt)

Loyer d'une telle maison 800 euros par mois …

la différence de 1000 - 800 permet d'épargner 200 euros par mois en étant locataire alors qu'en étant propriétaire on épargne 700 euros.

pour moi il n'y a pas photo.

Cela ne prend pas en compte les frais de notaire (surtout si on a besoin de mobilité à court moyen terme, que ça soit pour des raisons pro ou bien parce que la famille s'agrandi), l'entretien de la maison, la taxe foncière... et rien n'assure de pouvoir revendre au même prix (on peut aussi revendre plus cher.. encore une variable).

Encore une fois, les 2 cas sont a étudier. Il n'y a pas de réponse universelle.

Bonjour,

Tous les frais étaient intégrés aux 200k dans le cas que je prendrais.

Ok partons de votre exemple, 16k de frais en plus avec les 16k de valeur. Soit 32k.

Mais dans ce cas (puisque l’on veut ajouter de la réalité), le loyer ne baisse pas en 5 ans. Il est de 500€ au début, mais 5 ans après, il a augmenté chaque année.

Par ailleurs, vous ne prenez pas en compte la perte de chance ou encore que même si le bien devient un investissement locatif, il reste intéressant. Effectivement, il ne l’est que sur le long terme. Mais, on parle bien de financer la retraite ?

si les frais de notaire etaient deja compris dans vos 200k, alors le prix du bien n'etait que d'environ 186K.
donc une revente 5 ans apres pour une valeur de 190K n'etait pas comme vous dites un scenario de perte de valeur mais de gain de valeur

dans la liste des couts a l'achat, je pourrai ajouter :
- le foncier a prendre en compte
- les travaux de renovation : quand on est proprietaire, on fait toujours + de travaux que lorsque l'on est locataire.
dans les couts de renovation, vous serez en mesure de repercuter 100% (voire plus) le cout dans le prix de vente mais pas toujours .


Donc on peut debattre longtemps sur ce sujet.
Personne ne pourra demontrer si l'achat est plus interessant ou non que la location . seuls l'analyse des cas individuels peut permettre d'esquisser une reponse .
Je me permettais juste de rebondir sur vos propos disant que le 1er investissement est l'achat d'un bien principal, comme conseil absolu


Enfin, oui la question de depart est bien l'epargne retraite où je me suis deja prononcé dans mon post precedent :
malheureusememt, un jeune de 28 ans ne peut pas se permettre a cet age d'epargner pour sa retraite car le cout de l'immobilier (achat ou locatif) est beaucoup trop eleve par rapport aux revenus

Bonjour à tous,

Alors, autant, je suis d'accord sur le principe de devenir propriétaire jeune et de mobiliser sa capacité d'emprunt, autant je désapprouve, dans une logique de développement patrimonial, l'achat de la RP jeune.

Il y a de nombreuses raisons à cela, mais il est un peu compliqué tout détaillé sur un forum.

1 Eu égard au frais d'acquisition (notaire, agence, travaux, intérêts d'emprunt) il faut plusieurs années pour que l'acquisition soit plus rentable que la location. Certes, avec la baisse drastique des taux la durée a baissée, mais on reste encore sur des durées supérieures à 5 ans (Sauf cas particulier, évidemment).

Or souvent, quand on est jeune, on se met en couple, on change de travail, on a des enfants, donc notre besoin évolue avant la durée nécessaire à l'amortissement de cette acquisition.

2 Acheter sa RP c'est assumer seul sa constitution de patrimoine alors même qu'elle pourrait être assurée par un locataire dans le cadre de l'acquisition d'une résidence locative.

3 Acheter sa RP c'est, souvent, consommer l'intégralité de sa capacité d'emprunt, en plus de consommer une bonne partie de son épargne dans un investissement unique.

Une bonne gestion de patrimoine est avant tout basée sur une bonne diversification.
Investir sur des biens locatifs permet de pouvoir investir des sommes plus faibles, d'augmenter sa capacité d'emprunt des loyers perçus (même si on enlève son propre loyer, ça se travaille), diversifier ses investissement sur différents biens dans différentes villes, mais également épargner sur des produits d'épargnes différents.


Enfin, il est évident que chaque situation est différente et qu'une étude doit se faire. J'ai un fichier de simulation intégrant de nombreux paramètres, si l'un ou l'autre le souhaite, on peut en parler en MP (de manière gracieuse, évidemment, ce n'est pas de la pub 😉 )



---------------------------------
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

Bonsoir,

Eh oui, on sent le réflexe CGP dans ce qu'avance A2P : bâtir son patrimoine en levier sur le crédit ne vaut que si on ne l'habite pas.

Idem sur l'assurance-vie (AV) citée par lael : ne pas comparer si vite l'épargne libre et l'épargne bloquée (PER ou autres). Sur de l'épargne bloquée, pas question de demander une avance ou un retrait en cas de projet à 10 ou 20 ans du déblocage ! Quant à investir l'économie d'impôt des versements en PER, notre CGP nous dira que c'est une pratique de gestion vraiment exceptionnelle puisqu'elle ampute tout l'allègement budgétaire entrevu : or, il s'agit de l'objectif n°1 poursuivi par les "clients" ! 😛

Bonjour,

vdaxeis a écrit : malheureusememt, un jeune de 28 ans ne peut pas se permettre a cet age d'epargner pour sa retraite car le cout de l'immobilier (achat ou locatif) est beaucoup trop eleve par rapport aux revenus

Donc selon vous, Comme il n’y a ni locataire ni propriétaire de 28 ans, ils sont tous soit des Tanguys, soit des sdf ?

A force de vouloir démontrer un propos, il arrive de se prendre les pieds dedans, non ?

:)

Et pour en revenir au cas d’espèce, je conseillai de faire des économies pendant 3 ans pour pouvoir investir dans sa résidence principale. Soit quand il sera plus que trentenaire s’il n’a pas déjà l’apport nécessaire.

hmg a écrit : Bonjour,

vdaxeis a écrit : malheureusememt, un jeune de 28 ans ne peut pas se permettre a cet age d'epargner pour sa retraite car le cout de l'immobilier (achat ou locatif) est beaucoup trop eleve par rapport aux revenus

Donc selon vous, Comme il n’y a ni locataire ni propriétaire de 28 ans, ils sont tous soit des Tanguys, soit des sdf ?

A force de vouloir démontrer un propos, il arrive de se prendre les pieds dedans, non ?

:)

Et pour en revenir au cas d’espèce, je conseillai de faire des économies pendant 3 ans pour pouvoir investir dans sa résidence principale. Soit quand il sera plus que trentenaire s’il n’a pas déjà l’apport nécessaire.

Reponse Classique de quelqu'un qui :
- n'aime pas la contradiction alors que son contradicteur essaye d'apporter un peu d'analyse et de nuance sur des propos denués d'analyse
- ne reconnait pas son erreur sur un calcul basique qui est bien trop pauvre en terme de variable pour pouvoir comparer achat VS location
- essaye de s'en sortir par une pirouette pour ne pas reconnaitre son erreur de calcul mais s'enfonce puisquil invalide encore + son propre calcul

bref, je prefere vos reponses et analyse sur des sujets plus liés à votre métier.

Enfin, je vous recopie on propos, je pense que vous devez le relire :
malheureusememt, un jeune de 28 ans ne peut pas se permettre a cet age d'epargner pour sa retraite car le cout de l'immobilier (achat ou locatif) est beaucoup trop eleve par rapport aux revenus

En quoi cette phrase sous entend qu'un jeune de 28 ans ne peut pas se loger
Cette phrase veut dire litteralement que le cout du logement pompe la majeure partie des revenus, et donc rend compliqué une epargne retraite.

Je vous recite la courbe de Friggit, peut etre que vous ne la connaissez pas

Je n'ai jamais pour habitude de tenter des pirouettes, j'aime juste debattre avec des gens sur des sujets iu l'on tente, avec nos humbles experiences, d'apporter une analyse construite

Bonjour,

Vous partez du principe que la personne ne peut pas épargner en se logeant. C’est déjà partir du principe que devenir propriétaire, ce n’est pas investir.

Vous partez de mon exemple volontairement appuyé pour votre raisonnement en ne piochant que des variables qui iraient dans votre sens. Or, la plupart des variables que j’ai prises sont en fait prudentes.

Vous oublier par ailleurs un élément essentiel : le fil de discussion est initié par une personne demandant comment épargner. On peut donc supposer qu’elle est déjà à un revenu où elle peut le faire.

Il y a toujours un risque en immobilier. Mais il est rare que le prix de vente du bien (hors frais) soit inférieur au prix d’achat. J’ai pris le parti de proposer un exemple où la personne ne récupère pas tout.

Mais puisque vous désirez d’autres arguments :
- rien n’empêche en empruntant sur une période longue d’avoir des échéances d’emprunt inférieures au montant du loyer par exemple.
- rien n’empêche de faire un investissement immobilier locatif dès le début et ne pas choisir la résidence principale.

Vous avez oublié quatre petits détails dans votre raisonnement :
- les taux historiquement bas actuels (vu plus haut)
- le loyer augmente pas les échéances d’emprunt (vu plus haut).l'investissement est donc de plus en plus intéressant.
- la demande qui reste forte (à voir selon les villes)
- l’assurance moins chère quand on a 28 ans que 40. Il vaut mieux emprunter jeune et en bonne santé.

hmg a écrit : Bonjour,

Vous partez du principe que la personne ne peut pas épargner en se logeant. C’est déjà partir du principe que devenir propriétaire, ce n’est pas investir.

Bonjour,
vous le faites expres ou vous etez buté ?
relisez encore et encore mon post : je dis litteralement "un jeune de 28 ans ne peut pas se permettre a cet age d'epargner pour sa retraite "
bien sur qu'un achat immobilier bien principal est un investissement, ne me prenez pas pour un simple d'esprit svp.
mais l'achat d'un bien principal n'est pas une epargne retraite de type DIRECT (Par DIRECT comprenez que votre achat, en prenant comme hypothese que l'emprunt immobilier est soldé, ne vous apportera pas de revenus supplementaire le jour de votre retraite, mais une baisse de charge)
Quand quelqu'un demande a un specialiste les type des d'investissement pour une epergne retraite, on propose des investissements qui augmentent les revenus ( que ce soit PER, achat locatif etc etc)

hmg a écrit : Vous partez de mon exemple volontairement appuyé pour votre raisonnement en ne piochant que des variables qui iraient dans votre sens. Or, la plupart des variables que j’ai prises sont en fait prudentes.

Vos variables n'etaient en rien prudentes car c'est un calcul qui ne prend aucun context de notre interlocuteur . vous lui avez repondu texto

hmg a écrit : Premier investissement à mon sens : Devenir propriétaire.
Il faut se souvenir qu'il n'y a pas de plus value sur la revente de la résidence principale, que payer un loyer c'est en pure perte, qu'une fois le crédit terminé seul l'entretien du domicile reste en coût.

je confirme que vous repondez sans aucune nuance du contexte de l'interlocuteur alors que ma reponse a votre intervention fut de dire : attention a l'achat pour les gens exposés a la mobilité
Dire que payer un loyer est une pure perte n'est pas du tout le discours d'un expert en gestion de patrimoine. seule une etude individuelle permet d'y repondre

hmg a écrit : Vous oublier par ailleurs un élément essentiel : le fil de discussion est initié par une personne demandant comment épargner. On peut donc supposer qu’elle est déjà à un revenu où elle peut le faire.

Je n'ai rien oublié du tout, il suffit que vous relisiez mes interventions :
Je n'ai pas repondu a notre interlocuteur Tasmine mais uniquement sur votre post qui dit que le 1er investissement pour une epargne retraite est l'achat d'un bien principal.
Donc en fait c'est plutot vous, en vous adressant a Tasnime, avez oublié de poser les bonnes questions pour repondre precisement.

hmg a écrit : Il y a toujours un risque en immobilier. Mais il est rare que le prix de vente du bien (hors frais) soit inférieur au prix d’achat. J’ai pris le parti de proposer un exemple où la personne ne récupère pas tout.

C'est bien une reponse de parisien…
Paris est quelques grandes villes sont une particularité qui n'ont rien a voir avec les autres region des france.
Savez vous ou Tasnime acheterait son bien principal ?
Et meme pour Paris, meme si je ne suis pas de ceux qui assurent une bulle immo imminente, Je ne serai pas surpris si cela devait malheureusement arriver
et que direz vous a ces acheteurs qui ont acheté avec un risqué significative de revente rapide si malheureusement pour eux ils tombent em plein dedans ? bad luck..

hmg a écrit : Mais puisque vous désirez d’autres arguments :
- rien n’empêche en empruntant sur une période longue d’avoir des échéances d’emprunt inférieures au montant du loyer par exemple.
- rien n’empêche de faire un investissement immobilier locatif dès le début et ne pas choisir la résidence principale.

Vous avez oublié quatre petits détails dans votre raisonnement :
- les taux historiquement bas actuels (vu plus haut)
- le loyer augmente pas les échéances d’emprunt (vu plus haut).l'investissement est donc de plus en plus intéressant.
- la demande qui reste forte (à voir selon les villes)
- l’assurance moins chère quand on a 28 ans que 40. Il vaut mieux emprunter jeune et en bonne santé.

pour le reste, vous tapez a coté, je pense qu'il vous faut prendre un peu de temps de me lire avant de repondre
J'ai juste dit que de proner l'achat d'un bien principal quand on est jeune sans etudier le cas etait un vrai anerie. Excusez moi mais quand on repond en oubliant le cout des frais de notaire qui represente 8% d'un achat, l'erreur est grossiere.

Un investissement locatif a 28 ans ? mais oui, justement vous allez ddans mo sens ! ca peut etre une bonne option pour les cas de jeune qui pensent bouger rapidement . ils epargnent dans du foncier, sans avoir la pression de vendre rapidement

Bonjour,

Vous reprochez de ne donner qu’une solution ´sans réfléchir’ à une question et de votre côté vous avez une position stricte en disant qu’un jeune de 28 ans ne peut pas épargner pour sa retraite.

Rappel : la question sur comment épargner pour sa retraite est posée par une personne de 28 ans.

Je vous laisse réfléchir à cela.

vdaxeis a écrit :

hmg a écrit : Bonjour,

Vous partez du principe que la personne ne peut pas épargner en se logeant. C’est déjà partir du principe que devenir propriétaire, ce n’est pas investir.

Bonjour,
vous le faites expres ou vous etez buté ?
relisez encore et encore mon post : je dis litteralement "un jeune de 28 ans ne peut pas se permettre a cet age d'epargner pour sa retraite "
bien sur qu'un achat immobilier bien principal est un investissement, ne me prenez pas pour un simple d'esprit svp.
mais l'achat d'un bien principal n'est pas une epargne retraite de type DIRECT (Par DIRECT comprenez que votre achat, en prenant comme hypothese que l'emprunt immobilier est soldé, ne vous apportera pas de revenus supplementaire le jour de votre retraite, mais une baisse de charge)
Quand quelqu'un demande a un specialiste les type des d'investissement pour une epergne retraite, on propose des investissements qui augmentent les revenus ( que ce soit PER, achat locatif etc etc)

hmg a écrit : Vous partez de mon exemple volontairement appuyé pour votre raisonnement en ne piochant que des variables qui iraient dans votre sens. Or, la plupart des variables que j’ai prises sont en fait prudentes.

Vos variables n'etaient en rien prudentes car c'est un calcul qui ne prend aucun context de notre interlocuteur . vous lui avez repondu texto

hmg a écrit : Premier investissement à mon sens : Devenir propriétaire.
Il faut se souvenir qu'il n'y a pas de plus value sur la revente de la résidence principale, que payer un loyer c'est en pure perte, qu'une fois le crédit terminé seul l'entretien du domicile reste en coût.

je confirme que vous repondez sans aucune nuance du contexte de l'interlocuteur alors que ma reponse a votre intervention fut de dire : attention a l'achat pour les gens exposés a la mobilité
Dire que payer un loyer est une pure perte n'est pas du tout le discours d'un expert en gestion de patrimoine. seule une etude individuelle permet d'y repondre

hmg a écrit : Vous oublier par ailleurs un élément essentiel : le fil de discussion est initié par une personne demandant comment épargner. On peut donc supposer qu’elle est déjà à un revenu où elle peut le faire.

Je n'ai rien oublié du tout, il suffit que vous relisiez mes interventions :
Je n'ai pas repondu a notre interlocuteur Tasmine mais uniquement sur votre post qui dit que le 1er investissement pour une epargne retraite est l'achat d'un bien principal.
Donc en fait c'est plutot vous, en vous adressant a Tasnime, avez oublié de poser les bonnes questions pour repondre precisement.

hmg a écrit : Il y a toujours un risque en immobilier. Mais il est rare que le prix de vente du bien (hors frais) soit inférieur au prix d’achat. J’ai pris le parti de proposer un exemple où la personne ne récupère pas tout.

C'est bien une reponse de parisien…
Paris est quelques grandes villes sont une particularité qui n'ont rien a voir avec les autres region des france.
Savez vous ou Tasnime acheterait son bien principal ?
Et meme pour Paris, meme si je ne suis pas de ceux qui assurent une bulle immo imminente, Je ne serai pas surpris si cela devait malheureusement arriver
et que direz vous a ces acheteurs qui ont acheté avec un risqué significative de revente rapide si malheureusement pour eux ils tombent em plein dedans ? bad luck..

hmg a écrit : Mais puisque vous désirez d’autres arguments :
- rien n’empêche en empruntant sur une période longue d’avoir des échéances d’emprunt inférieures au montant du loyer par exemple.
- rien n’empêche de faire un investissement immobilier locatif dès le début et ne pas choisir la résidence principale.

Vous avez oublié quatre petits détails dans votre raisonnement :
- les taux historiquement bas actuels (vu plus haut)
- le loyer augmente pas les échéances d’emprunt (vu plus haut).l'investissement est donc de plus en plus intéressant.
- la demande qui reste forte (à voir selon les villes)
- l’assurance moins chère quand on a 28 ans que 40. Il vaut mieux emprunter jeune et en bonne santé.

pour le reste, vous tapez a coté, je pense qu'il vous faut prendre un peu de temps de me lire avant de repondre
J'ai juste dit que de proner l'achat d'un bien principal quand on est jeune sans etudier le cas etait un vrai anerie. Excusez moi mais quand on repond en oubliant le cout des frais de notaire qui represente 8% d'un achat, l'erreur est grossiere.

Un investissement locatif a 28 ans ? mais oui, justement vous allez ddans mo sens ! ca peut etre une bonne option pour les cas de jeune qui pensent bouger rapidement . ils epargnent dans du foncier, sans avoir la pression de vendre rapidement

j'ai un collègue interne, il a 26 ans et déjà 4 appartements locatifs !
si ça, c'est pas de l'épargne retraite réalisée tôt !

Bonjour,

Pour ma part, je pense qu'au delà de l'arbitrage "achat RP VS Location", le plus important lorsque l'on pense à sa retraite c'est avant tout de comprendre que tout excédent de trésorerie ne nécessitant pas une utilisation rapide doit être mise à contribution de quelque manière que ce soit. Par cela, je veux dire que même un jeune n'ayant aucun apport et des revenu faible peut épargner, a son rythme et selon ces capacités, pour un projet futur (retraite, RP...). Dans ce genre, les placements en AV sont très bien car il vous permettent d'épargner des petites sommes à votre rythme. Et lorsque vous avez un capital conséquent et que vous en ressentez le besoin ou l'envie, rien ne vous empêche de vous lancer dans un projet immobilier.
Enfin, j'ajouterai que le prezmier reflexe qu'une personne doit avoir dans la préparation de son avenir financier et avant tout de jeter un oeil critique sur ses dépenses et de les maitriser...

KaziChoco a écrit : Bonjour,

Pour ma part, je pense qu'au delà de l'arbitrage "achat RP VS Location", le plus important lorsque l'on pense à sa retraite c'est avant tout de comprendre que tout excédent de trésorerie ne nécessitant pas une utilisation rapide doit être mise à contribution de quelque manière que ce soit. Par cela, je veux dire que même un jeune n'ayant aucun apport et des revenu faible peut épargner, a son rythme et selon ces capacités, pour un projet futur (retraite, RP...). Dans ce genre, les placements en AV sont très bien car il vous permettent d'épargner des petites sommes à votre rythme. Et lorsque vous avez un capital conséquent et que vous en ressentez le besoin ou l'envie, rien ne vous empêche de vous lancer dans un projet immobilier.
Enfin, j'ajouterai que le prezmier reflexe qu'une personne doit avoir dans la préparation de son avenir financier et avant tout de jeter un oeil critique sur ses dépenses et de les maitriser...

ça rejoint un autre fil de discussion, mais je suis d'accord :
- mettre X euros par mois sur une AV au lancement de l'activité
- achat locatif
- PER
etc.........

et faire travailler sa tréso

et ne pas "trop" dépenser ^^ c'est vrai que passer freelance, ça peut faire tourner la tête rapidement....

Bonjour,

Comme dit plus haut, chaque cas est différent. Si je parle du mien, je peux dire qu'en tant que freelance, j'ai la chance de pouvoir épargner une bonne partie de mes revenus pour le moment.

Pour préparer l'avenir, je pensais plus à un investissement locatif. On m'avait conseillé d'être accompagné par un expert pour trouver une bonne affaire. Le but étant de s'arranger pour avoir un cash flow positif. Aussi, il ne faudrait pas à priori mettre sur la table un apport personnel conséquent dans le cadre de cet investissement locatif. Si on a 50k à la banque par exemple, les laisser de côté. Le bien sera financé par la banque et avec les taux d'intérêt historiquement bas, ça aide.

Mais je ne suis pas pour l'endettement et les crédits bancaires donc je me vois mal passer par là...

Bonjour Tasnime,

Sans vouloir préjuger de votre projet, une opération d'investissement locatif à cash flow positif ressemble beaucoup à un argument de vente des soi-disant expert qui est totalement utopique. Si il était facile de faire de l'argent avec de l'air, ça se saurait...

KaziChoco a écrit : Bonjour Tasnime,

Sans vouloir préjuger de votre projet, une opération d'investissement locatif à cash flow positif ressemble beaucoup à un argument de vente des soi-disant expert qui est totalement utopique. Si il était facile de faire de l'argent avec de l'air, ça se saurait...

Vous avez l'air très bien renseigné sur le sujet.
C'est tout à fait possible d'avoir un cash flow positif.

Je suis en plein dedans. Il faut du temps pour trouver le bon bien. (j'ai de la chance d'avoir un ami agent immo, du coup je visite certains appart avant la mise en vente)


Et concernant la banque, j'emprunte tout (Notaire / bien / FAI / Travaux) sur 20 ans.

Mon but n'est pas de gagner de l'argent la dessus, mais d'avoir un bien qui s'autofinance, pour arriver en retraite avec un/des loyers qui tombent tout les mois.

Oui, cela fonctionne car ça arrange bien des banques de trouver des investisseurs porteurs de risque qui leur permettent de créer de la monnaie via le crédit et ainsi soutenir leur activité et la croissance.

En fait ce que paye l'investisseur, c'est le fait qu'il porte du risque.
Car porter un risque a une valeur.
Et les banques cherchent des porteurs de risques.
Tout comme le BTP cherche des acheteurs.
Et si defisc, l'état est bien content d'encaisser des frais de notaire, des taxes TVA sur l'activité, des cotisations sociales, puis plus tard, des impôts sur les loyers.

Bref, cela arrange tout le monde de trouver une bonne poire porteur de risque.

Bonjour,

Ce n'est qu'à la fin de la période d'investissement que l'on peut être certain qu'il y a un cash flow positif. Vous tirez d'une période courte, une règle générale. Soyez prudent.

hmg a écrit : Bonjour,

Ce n'est qu'à la fin de la période d'investissement que l'on peut être certain qu'il y a un cash flow positif. Vous tirez d'une période courte, une règle générale. Soyez prudent.

oui évidemment, mais on parle de prendre un crédit, avoir des revenus locatifs, et en prenant les charges annuelles, dégager un cash flow + tous les mois.

après, s'il y a un impayé ou autres, évidemment que l'investisseur ne viendra pas se vanter que son investissement est toujours à cash flow positif

et y a pas que les cash flow à prendre en compte, y a aussi l'évolution du prix du bien...

Oui voilà.

Je suis d'accord que les comptes se font après, mais c'est quand même mieux de démarrer son projet avec normalement un cash flow positif que le contraire...

Moi ce que je vois, c'est que dans un premier temps, je n'ai pas d'argent à sortir, et pourtant je me constitue un patrimoine.

Laipso a écrit : Oui voilà.

Je suis d'accord que les comptes se font après, mais c'est quand même mieux de démarrer son projet avec normalement un cash flow positif que le contraire...

Moi ce que je vois, c'est que dans un premier temps, je n'ai pas d'argent à sortir, et pourtant je me constitue un patrimoine.

C'est l'idéal, maintenant pour moi c'est dans des zones pas forcément "terrible", donc plus risquées... mais oui ça existe des investissements comme ça.

perso je préfère des biens à fort potentiel et avec un cash flow légèrement négatif... (exemple : PARIS, qui prend x% par an)

Bonjour,

Le soucis est, en effet, que dans de nombreux cas, les cash flow positifs sont proposés dans des villes où l’on ne trouve pas de locataires.

Donc sur le papier tout va bien, dans la réalité, ça l’est beaucoup moins sans loyer.

Par ailleurs, il faut inclure l’impact des impôts. Chose que ne font pas les promoteurs en totalité car ils ne connaissent pas votre foyer fiscal et les revenus à venir. Ils peuvent partir sur un impôt plus fort que le votre en surestimant l’économie d’un crédit d’impôt ou sur un impôt moins important en sous estimant du coup l’IRPP à payer sur le résultat foncier.

Bonjour,

Alors juste pour mon cas : ce n'est pas le promoteur qui a fait tous les calculs, mais moi et ma ptite tête. Je ne ferais jamais confiance à quelqu'un qui est juste la pour vendre quelque chose.

Avant l'achat, j'ai passé une annonce en meublé/non meublé, et j'ai eu 17 contacts en une semaine. Donc je ne me fais pas de soucis de ce point de vue la.

Je ne parlerais pas des travaux prévus (d'une qui valorise le bien, de deux qui permet un déficit foncier)

Je suis bien d'accord que sur le papier ça à l'air cohérent, et que dans la réalité, cela peut se passer différemment.

Mais qui ne tente rien à rien, dans tous les cas cela ne m'affectera pas des masses niveau financier, et pourtant mon patrimoine immobilier augmente.

hmg a écrit : Bonjour,

Le soucis est, en effet, que dans de nombreux cas, les cash flow positifs sont proposés dans des villes où l’on ne trouve pas de locataires.

Donc sur le papier tout va bien, dans la réalité, ça l’est beaucoup moins sans loyer.

Par ailleurs, il faut inclure l’impact des impôts. Chose que ne font pas les promoteurs en totalité car ils ne connaissent pas votre foyer fiscal et les revenus à venir. Ils peuvent partir sur un impôt plus fort que le votre en surestimant l’économie d’un crédit d’impôt ou sur un impôt moins important en sous estimant du coup l’IRPP à payer sur le résultat foncier.

Pour ma part, 3 appartements à Paris 15, tous en cash flow positifs. J'ai seulement apporté les frais de dossiers et de garantie Crelog, le reste a été emprunté sur 20 ans. Tous des petites/moyennes surfaces (2 de 30/35m2 et un de 65m2)

Ils sont soit en SCI à l'IS soit en SARL de famille.
Le cash flow n'est pas positif de manière considérable, mais cela suffit à couvrir une vacance locative de temps en temps et/ou les travaux d'entretien.

Je gère tout tout seul, pas d'agence, pas de gestionnaire de travaux.

Evidemment, ils ont tous été acheté en dessous du prix du marché, lors de décès ou divorce, tutelle... Il faut connaître un bon notaire qui a les bonnes sources.

Question éthique, il n'est pas question de spolier quelqu'un, mais seulement de répondre à un besoin urgent dans ces situations, donc souvent, sans clause suspensive d'emprunt et, paradoxalement, cela peut prendre un peu de temps dans ces situations compliquées, c'est la contrepartie.

Plusieurs de mes clients ont fait le même type d'opérations. Il faut chercher des biens dégradés, nécessitant des travaux, etc.

Concernant les promotions et autres avantages fiscaux, je dirais: "A fuir!". Les seuls opérations de ce type que j'ai vu intéressantes, ce sont celles qui ont été faites en direct par le propriétaire qui pouvait répondre aux exigences du cadre fiscal sur ses propres terrains ou biens. Le reste, tout le monde se gave et l'investisseur paie pour tous fassent un bénéfice.

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Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

hmg a écrit : Bonjour,

Le soucis est, en effet, que dans de nombreux cas, les cash flow positifs sont proposés dans des villes où l’on ne trouve pas de locataires.

Donc sur le papier tout va bien, dans la réalité, ça l’est beaucoup moins sans loyer.

Par ailleurs, il faut inclure l’impact des impôts. Chose que ne font pas les promoteurs en totalité car ils ne connaissent pas votre foyer fiscal et les revenus à venir. Ils peuvent partir sur un impôt plus fort que le votre en surestimant l’économie d’un crédit d’impôt ou sur un impôt moins important en sous estimant du coup l’IRPP à payer sur le résultat foncier.

j'ai le sentiment que vous parlez d'un sujet que vous ne maitrisez pas du tout.

autant sur la compta, rien à dire, mais là... je rejoins certains avis, ne parlez pas de sujets qui vous sont inconnus 😉

Bonjour,

C'est exactement ce que je cherchais à montrer du doigt dans mon intervention. Je ne dis pas que ce genre de projet ets "impossible", mais dieu que c'est compliqué et que cela demande beaucoup d'investissement personnel en temps, et surtout d'être accompagné par des personnes compétentes et de confiance.
Je ne voudrais pas qu'un lecteur de ce fil puisse s'imaginer qu'il est facile et aisé de se batir un patrimoine immobilier sans aucun frais ni coût, ce serait irresponsable (petit regard de côté vers le PINEL...). De la perspective d'un consultant informatique qui gagne bien sa vie et qui peut se permettre de prendre quelques risques dans ces investissements, cela se comprend. Mais il peut y avoir des personnes qui n'ont pas la latitude financière de pouvoir couvrir une vacance locative ou une augmentation de leur IRPP, et c'est avant tout eux que je cherche à mettre en garde contre le "c'est facile".
D'ailleurs HMG l'à très bien dit. Un cash flow positif est difficilement déterminable en début d'opération. On peut la bâtir en théorie sur le papier, puis se rendre compte au bout d'un temps que:
- Les frais d'entretien sont plus élevés que prévu
- Il ets plus difficile d'avoir une location longue durée que prévu
- Le loyer prévu au départ ets trop élevé et ne permet pas d'avoir de slocataires
- Le quartier se dégrade, et donc le prix des locations
- De nouveaux appartements sont disponible en quantité dans le quartier, et donc le prix de la location baisse
- Les revenu locatif couvre peut être le prix du crédit, mais pas l'augmentation d'IR et la TF lié.
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