Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier

KaziChoco a écrit : Bonjour,

C'est exactement ce que je cherchais à montrer du doigt dans mon intervention. Je ne dis pas que ce genre de projet ets "impossible", mais dieu que c'est compliqué et que cela demande beaucoup d'investissement personnel en temps, et surtout d'être accompagné par des personnes compétentes et de confiance.
Je ne voudrais pas qu'un lecteur de ce fil puisse s'imaginer qu'il est facile et aisé de se batir un patrimoine immobilier sans aucun frais ni coût, ce serait irresponsable (petit regard de côté vers le PINEL...). De la perspective d'un consultant informatique qui gagne bien sa vie et qui peut se permettre de prendre quelques risques dans ces investissements, cela se comprend. Mais il peut y avoir des personnes qui n'ont pas la latitude financière de pouvoir couvrir une vacance locative ou une augmentation de leur IRPP, et c'est avant tout eux que je cherche à mettre en garde contre le "c'est facile".
D'ailleurs HMG l'à très bien dit. Un cash flow positif est difficilement déterminable en début d'opération. On peut la bâtir en théorie sur le papier, puis se rendre compte au bout d'un temps que:
- Les frais d'entretien sont plus élevés que prévu
- Il ets plus difficile d'avoir une location longue durée que prévu
- Le loyer prévu au départ ets trop élevé et ne permet pas d'avoir de slocataires
- Le quartier se dégrade, et donc le prix des locations
- De nouveaux appartements sont disponible en quantité dans le quartier, et donc le prix de la location baisse
- Les revenu locatif couvre peut être le prix du crédit, mais pas l'augmentation d'IR et la TF lié.
...

Si on raisonne comme vous, on ne devient même pas indép...
- Les frais de déplacement sont plus élevés que prévu
- Il est plus difficile d'avoir une mission longue durée que prévu
- Le TJM prévu au départ est trop élevé et ne permet pas d'avoir de mission
- Le marché se dégrade, et donc le prix des TJM
- De nouveaux consultants sont disponible en quantité, et donc le prix du TJM baisse

Bref, comme dis plus haut, je ne dis pas que c'est facile, je ne dis pas que mon opération est sans risque, mais c'est possible.

Et PINEL, je m'étais renseigné, et j'ai vite abandonné. A moins de se faire SA PINEL, j'ai trop peur de ne pas m'y retrouver au final.

Je pense qu'on ne s'est pas compris. Les risques que j'ai cités existent, mais cela ne veut pas dire que le projet n'est pas intéressant et qu'il ne faut pas le poursuivre. La différence qu'il peut y avoir réside dans la capacité (financière et mentale) de chacun à pouvoir palier à ces risques.
En ce qui VOUS concerne, à la lecture de vos posts, il semble que votre projet est bien bâti et je ne le remet pas en cause. Je vous souhaite d'ailleurs que ça réussisse.

Pas de soucis KaziChoco :)

Je m'agaçais juste, car les précédents postes exprimaient quasiment le fait qu'une opération comme ça, c'était n'importe quoi.

Je me souhaite aussi que cela marche ^^

Et je vous rejoins quand même, mon projet à l'air (ou est, on le saura plus tard) bien bâti, cela n'empêchera pas les aléas. Que j'espère le moins souvent possible.

KaziChoco a écrit : Je pense qu'on ne s'est pas compris. Les risques que j'ai cités existent, mais cela ne veut pas dire que le projet n'est pas intéressant et qu'il ne faut pas le poursuivre. La différence qu'il peut y avoir réside dans la capacité (financière et mentale) de chacun à pouvoir palier à ces risques.
En ce qui VOUS concerne, à la lecture de vos posts, il semble que votre projet est bien bâti et je ne le remet pas en cause. Je vous souhaite d'ailleurs que ça réussisse.

Mais tout investissement est risqué.

Seulement, il me paraît plus intéressant de partir sur un investissement à cash flow positif que négatifs.

Cela ne veut pas forcément dire qu'il est plus risqué. Certes, cela ne se fait pas sans "travailler", mais je ne connais aucun patrimoine qui se constitue ou fructifie tout seul. Même gagner au lot nécessite "un peu de travail".

Pourquoi croyez vous qu'il existe des CGP?
Certes, il y a à boire et à manger dans cet acronyme et je le regrette, mais si vous souhaitez vous constituez un patrimoine, soit vous le faites vous-même parce que vous en avez les compétences et vous acceptez d'assumer votre risque.

Soit vous faites appel à des conseillers et accompagnateurs.

Cela ne rendra pas forcément votre constitution/gestion de patrimoine plus ou moins rentable/efficace par rapport à si vous le faisiez vous même, tout dépend de vos compétences et de celles du CGP.

Comme pour les travaux, vous en faites certains, ils ne sont pas moins bien fait que si vous aviez fait appel à un artisan, mais d'autres, l'artisan a une vraie valeur ajoutée et vous faites faire les travaux...

_________________
Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

Je ne pense pas que les commentaires précédents remettait forcément en cause votre projet précisément, mais s'intéressaient plus aux éventuels écueils que la construction d'un projet d'investissement immobilier peut rencontrer. Après tout, ils nous est difficile de juger votre projet précisément sans avoir tout les détails de comment vous l'avez construit...
Pour vous donner une idée, j'ai réagit au post car récemment j'ai diné avec deux amis qui chacun avait décidé de faire un investissement PINEL (sans qu'aucun d'eux n'ait acquis sa résidence principale). A les entendre, c'était la panacée. Cela ne veut pas dire qu'à terme leur projet ne sera pas rentable, mais j'ai très clairement eu l'impression qu'il n'avait pas été réfléchit suffisament, ce qui ne semble pas être votre cas. Mais j'ai quand même pris la liberté d'émettre un bémol pour tout ceux qui lirait le fil et qui s'imaginerait qu'il n'y a pas de risque (ou minime) à un investissement immobilier, et que cela ne nécessite pas un investissement personnel important.
Je pense que l'intervention des autres membres s'inscrivait également dans cette optique.

ouais bon les CGP............ y a à boire et à manger dans cette profession...

findus a écrit : ouais bon les CGP............ y a à boire et à manger dans cette profession...

🤣 🤣 🤣

C'est exactement ce que j'ai écris. J'en suis conscient.

Un "vendeur de Pinel" ou autre défisc est un CGP.

Moi-même, n'en suis pas un (au sens légal du terme), puisque j'ai le statut d'assureur.

Mais, c'est comme tout, il y a des bons et des moins bons. 🙁


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Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

Comme dans les prestataires ^^

A.2.P a écrit :

findus a écrit : ouais bon les CGP............ y a à boire et à manger dans cette profession...

🤣 🤣 🤣

C'est exactement ce que j'ai écris. J'en suis conscient.

Un "vendeur de Pinel" ou autre défisc est un CGP.

Moi-même, n'en suis pas un (au sens légal du terme), puisque j'ai le statut d'assureur.

Mais, c'est comme tout, il y a des bons et des moins bons. 🙁


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Matthieu de Brisoult

Gestion de patrimoine
Protection sociale

C'est exactement ça...

Pour ceux qui parle de l'importance d'avoir un cash flow positif, regardez aussi la durée du crédit !

Prenez un bien acheté largement au dessus du prix du marché mais avec un crédit sur 30 ans (voir plus si ça existe) et vous aurez votre cash flow positif pour autant vous aurez quand même fait une bien mauvaise affaire

Déjà, je ne connais pas de banque qui accepte un investissemetn locatif sur 30 ans... (ca existe peut-être ^^)

Laipso a écrit : Déjà, je ne connais pas de banque qui accepte un investissemetn locatif sur 30 ans... (ca existe peut-être ^^)

Un cash flow positif avec prêt de 10 ans 😃
Un cash flow positif avec prêt de 15 ans 🙂
Un cash flow positif avec prêt de 20 ans 😕
Un cash flow positif avec prêt de 25 ans 🙄

Bonjour,

indep2013 a écrit : Un cash flow positif avec prêt de 10 ans 😃
Un cash flow positif avec prêt de 15 ans 🙂
Un cash flow positif avec prêt de 20 ans 😕
Un cash flow positif avec prêt de 25 ans 🙄

Que cela soit 30 ans ou moins, je suis d'accord, une mauvaise affaire ne devient pas bonne parce que l'on étale sur suffisamment d'années le crédit. :?

findus a écrit : ouais bon les CGP............ y a à boire et à manger dans cette profession...

Oui, mais bon... Chez d'autres il n'y a qu'à manger... (quoi que dans le processus de décongélation on récupère de l'eau). 😛

J'ai rencontré trop de personnes qui se sont fait avoir par des beaux tableaux et n'ont pas mesuré tous les risques et toutes les conséquences.

Ce qu'il faut : C'est bien se renseigner sur les risques et les marchés avant de se lancer.

Après, oui. Il y a des risques dans tout investissement.

je déconseille fortement les investissements avec une durée de crédit supérieur à 20A ... j'ai un collègue qui vient de prendre sur 30a........ n'importe quoi
(mais les taux sont tellement bas, que tu crois faire une affaire)

sinon HMG oui si vous parlez des conseillers qui vendent des beaux tableaux, c'est pas top,
nous on parle de faire nos propres feuilles Excel, nos calculs, nos prises de risque avec absence de locataires, travaux, etc... et on fait les cash flows prévisionnels, le TRI, ...

Certaines mauvaises langues diraient que tu n'a que ça a faire! 🙂

findus a écrit : je déconseille fortement les investissements avec une durée de crédit supérieur à 20A ... j'ai un collègue qui vient de prendre sur 30a........ n'importe quoi
(mais les taux sont tellement bas, que tu crois faire une affaire)

Findus, peux-tu détailler davantage et me dire sur quels critères tu te bases pour penser cela ?

En effet, je te rejoins pour dire que 30ans reste une durée valable pour des projets bien spécifiques (avec un coût d'emprunt final largement supérieur aux autres durées on est d'accord)

Néanmoins pour un investissement locatif, une durée de 25ans pourrait paraitre pertinente aujourd'hui en raison notamment des taux bas que tu évoques, et donc une possibilité de mensualité moindre par rapport à une durée habituelle de 15 ou 20ans (avec en + la possibilité d'avoir une balance immédiate "positive" ) ?

Mais n'étant pas encore confronté à ce type de projet (investissement locatif), j'essaye pour l'instant de comprendre certaines idées reçues et pour lesquelles j'ai le sentiment que plusieurs visions sont possibles...

CORDIA a écrit : Findus....Nous sommes au moins 2.

Ma situation et stratégie :
Contrairement à findus, je suis à l'IR et donc tout sortie au fil du temps...ce qui m'a permis d'un autre coté d'investir dans le foncier et la finance.

Idem, même si dans mon cas les choses se sont un peu décidées toute seule ; étant expatrié et sans aucune envie de revenir en France, y conserver une structure n'avait plus de sens, j'ai tout liquidé, opté pendant quelques années pour un statut équivalent à micro entrepreneur dans mon nouveau pays de résidence (sans limite de CA) et finalement mis fin à toute activité rémunérée il y a quelques années.

Je vis aujourd'hui de mes revenus passifs (loyers et dividendes).
La clé pour être rentier est d'abord de pouvoir vivre pendant x années en dessous de ses moyens (i.e. limiter les dépenses ET maximiser les revenus) pour dégager une capacité d'épargne et investir dans des actifs rentables.

Pour ce qui est des actifs dans lesquels investir je ne crois pas qu'il y ait de solution miracle, bourse et/ou immobilier c'est selon la sensibilité de chacun, l'immobilier demande des compétences plus diverses (compétences relationnelles, fiscales, manuelles) la bourse étant surtout une affaire de chiffres et de sang froid (décider d'une stratégie et s'y tenir). L'un comme l'autre permettent de s'enrichir (si l'investissement est géré sérieusement) ou de perdre beaucoup d'argent (dans le cas contraire).

Quand devenir rentier est là encore un choix très personnel. On peut vouloir être un rentier aisé, cela demandera de gros efforts pour accumuler un capital suffisant, et prendra sans doute plus de temps ; on peut vouloir être un rentier modeste et se contenter du minimum (en mode "décroissance") c'est un autre état d'esprit, l'avantage est que le but est beaucoup plus rapide à atteindre puisque le capital nécessaire est nettement moindre.

J'ai choisi une voie médiane, mes revenus passifs financent l'essentiel (logement, alimentation, santé, quelques extras). Je vis avec moins mais je vis mieux, avec une richesse irremplaçable, le temps.
Si je veux m'offrir + d'extras j'ai par exemple tout le temps de trouver comment les financer, soit en passant du temps sur la gestion de mes actifs pour en tirer davantage de revenus ; soit via des activités rémunérées choisies, où certes je gagne beaucoup moins que sur une mission IT mais où je fais ce qui me plaît.
Je dois préciser que devenir rentier ne s'est pas fait en un jour, pour ma part c'est un projet sur lequel j'ai commencé à travailler dès le début de ma carrière, bien décidé à être libre de continuer à travailler ou pas vers l'âge de 40 ans.

J'avoue ne pas me préoccuper de ce que je pourrais éventuellement toucher à l'âge de la retraite, étant financièrement indépendant ce sera du bonus même si je ne me fais pas trop d'illusion sur le sujet (en tout ma carrière a duré 20 années dont une bonne partie à mi temps).

kzg a écrit : On peut vouloir être un rentier aisé, cela demandera de gros efforts pour accumuler un capital suffisant, et prendra sans doute plus de temps ; on peut vouloir être un rentier modeste et se contenter du minimum (en mode "décroissance") c'est un autre état d'esprit, l'avantage est que le but est beaucoup plus rapide à atteindre puisque le capital nécessaire est nettement moindre.

🤣 🤣 🤣

findus a écrit : je déconseille fortement les investissements avec une durée de crédit supérieur à 20A ... j'ai un collègue qui vient de prendre sur 30a........ n'importe quoi
(mais les taux sont tellement bas, que tu crois faire une affaire)

Personnellement, j'aurais au contraire tendance à penser que partir sur moins de 25ans est une bêtise.
Mais j'irai probablement pas sur du 30ans, le taux est trop élevé.
D'autant qu'on peut "moduler" (+-20%) son prêt 25ans sur 30ans au bout d'1an.

Plusieurs raisons :
- Mensualités plus faibles, donc cashflow plus élevé
- Taux d'endettement plus faible, donc possibilité de multiplier les investissements : diversification plus importante, mutualisation du risque et nouvelles sources de cashflow.
- Cashflow plus élevé, donc possibilité de placer l'excédent sur un PEA / Assurance vie ou en apport d'un futur projet.
- Intérêts plus élevés sur la durée de l'emprunt, mais sur une période de 15ans (durée moyenne d'un investissement) la différence est anecdotique du fait du faible écart de taux et de la déductibilité des intérêts.
- Effet de levier bancaire : On gagne de l'argent sur de l'argent qu'on ne possède pas réellement.
- Un emprunt coûte virtuellement moins que de l'épargne placée : Un taux de 1.4% coûte "virtuellement" ~0.7% après déduction des intérêts
Grâce à l'économie d'impôts sur les revenus locatifs : TMI + CSG(17.2%) soit 47.2% (TMI 30%) ou 58.2%(TMI 41%).
Alors qu'un PEA / Assurance vie sur une durée suffisamment longue (10ans+) rapportera quasi-systématiquement (historiquement ça se vérifie sur n'importe quelle période même entrecoupée d'une crise financière) 3-5% de rendement annuel avec une fiscalité de 0% à 30% d'imposition sur la plus-value et dividendes selon la durée de détention et les seuils.
Donc c'est intéressant d'emprunter dans le contexte actuel.


Et pour juger de la pertinence d'un projet, je pars toujours sur un scénario pessimiste ET sur une durée de 10ans :
- 2 mois de vacances locatives / an
- dévaluation de 1%/an du foncier
- majoration des charges de copro de 20%

Je calcule bien entendu le cashflow moyen sur 10ans : Revenus locatifs - Emprunt - Charges - Impôts
C'est souvent au bout de 3-5ans que des impôts commencent à apparaître, quand il n'y a plus de charges déductibles.

Et je calcul le "taux de rendement interne" prévisionel de l'investissement.
Ce TRI tient compte, en plus du cashflow, du "capital acquis" (remboursé à la banque) ainsi que de l'espérance de plus-value de revente.

Le cashflow est le "bonus" et le capital acquis / espérence de plus-value est le "matelas" pour absorber le risque en cas de problème.

C'est pour cette raison qu'en achetant dans l'ancien, en zone tendue, il y a peu de chance de voir une baisse importante du foncier.
Tant que le cash flow est positif et que la baisse du foncier est inférieure au capital acquis, l'investissement reste "positif".
Donc si le cash flow est positif et que le foncier monte, c'est doublement bénef, mais je préfère éviter de parier sur une hausse du foncier qui est assez aléatoire.
J'achèterai donc jamais sur Paris en pariant sur une hausse du foncier, car à Paris c'est quasi-impossible d'avoir un cashflow positif à moins de tomber sur des "pigeons" (successions, personnes âgées, gens pressés, etc...) ce que je trouve par ailleurs moralement discutable.
Je préfère une ville, en zone tendue, avec un rendement locatif élevé (donc cashflow élevé). Le foncier aura peu de chance de baisser et restera très probablement stable ou faiblement croissant (1/2% par an), c'est le cas de pas mal de villes en Grande Couronnes parisienne.
Viser un cashflow "positif" plutôt qu'une hypothétique "plus-value" me parait moins risqué. Car le foncier n'augmente pas forcément et peut même baisser. Alors qu'à l'inverse les loyers ne baissent presque jamais.


Bon après, il y a aussi le cas des "investissements" (je mets entre guillemets car c'est rarement de bons plans) proposés par les CGP : Pinel ou LMNP en résidence de services (ehpad / résidence étudiante), on part direct avec une "moins-value" de 30% sur le prix du marché (achat surcôté) et sur un loyer "plafonné". Donc oui effectivement c'est presque impossible d'avoir un investissement rentable sur la durée d'investissement et c'est même pas la peine d'espérer un cashflow positif, même en empruntant sur 30ans.
D'après des études récentes, il y a d'ailleurs 50% des investissements Pinel qui font perdre de l'argent aux investisseurs, sur la durée totale de leur investissement, revente comprise, même en réintégrant l'avantage fiscal, et 80% des investissement LMNP en résidence de services.
C'est d'ailleurs pour ça qu'ils parlaient de supprimer ces avantages fiscaux qui ne profitent qu'aux promoteurs et "appauvrissent" les investisseurs.
Mais l'effet sur la construction de nouveaux logements serait catastrophique.
Donc si vous avez un CGP qui vous en propose, c'est qu'il vous prend pour un pigeon et qu'il pense qu'à la com qu'il va prendre dessus.

Donc si votre seule référence dans l'immobilier c'est les produits des CGP, alors oui l'immobilier c'est de la merde et c'est pas rentable.

Mais à côté de ça, en cherchant un peu, il y a des tas de bonnes affaires et même des "chasseurs immobiliers clés en main" spécialisés dans cette recherche de bons plans, qui pour certains s'occupent de :
- la recherche
- étude de rentabilité complète et pas juste un "rendement brut" représentatif de rien du tout mais véritablement le cashflow prévisionnel, TRI, etc...
- suivi des travaux
- mise en location
Bon après, tous les chasseurs ne se valent pas. Certains font le service minimum à transférer des annonces seloger/leboncoin sans la moindre étude.

_lael a écrit : ...C'est d'ailleurs pour ça qu'ils parlaient de supprimer ces avantages fiscaux qui ne profitent qu'aux promoteurs et "appauvrissent" les investisseurs.
Mais l'effet sur la construction de nouveaux logements serait catastrophique...

Personnellement, je pense qu'il y a un "léger" lobbying du BTP qui ne permettra jamais de supprimer tous ces avantages fiscaux qui comme vous le dites très bien, ne profitent qu'aux promoteurs.

Sinon, que répondez-vous à un proche qui vous annonce fièrement qu'il vient de faire un investissement Pinel via son banquier? 🙂
• "Tu sais en fait Pinel ça commence comme Pigeon car....." => explication de pourquoi il a fait une mauvaise affaire
• "Ah.... super. Tiens ! tu as changé de chaussures c'est super...." => esquive du sujet

Personnellement, je choisis toujours la seconde la solution pour éviter de plomber l'ambiance et je me dis que de toute façon c'est déjà fait 🙄

Bonjour,

Ce n'est pas toujours une mauvaise affaire. Mais il faut bien relativiser tous les avantages donnés.

LAEL a fait un super post, qui résume tout ce qu'il faut faire.

Après, 20 ou 25a c'est pas le plus important, ça change pas grand chose au projet.

Merci pour ce post détaillé !

Findus

hmg a écrit : Bonjour,

Ce n'est pas toujours une mauvaise affaire. Mais il faut bien relativiser tous les avantages donnés.

Selon moi un Pinel (ou autre montage défiscalisant) est intéressant à partir du moment où l'on fait tout soit même (trouver le terrain à bâtir, trouver son prêt, choisir le constructeur)
Quand le Pinel est livré clef en main alors il n'est jamais* intéressant pour l'acheteur

*dans 99,99% des cas

Indep2013 a écrit :

hmg a écrit : Bonjour,

Ce n'est pas toujours une mauvaise affaire. Mais il faut bien relativiser tous les avantages donnés.

Selon moi un Pinel (ou autre montage défiscalisant) est intéressant à partir du moment où l'on fait tout soit même (trouver le terrain à bâtir, trouver son prêt, choisir le constructeur)
Quand le Pinel est livré clef en main alors il n'est jamais* intéressant pour l'acheteur

*dans 99,99% des cas

boh, ça reste quand même intéressant, c'est juste que la rentabilité est pourrie... mais ça reste un premier pas vers l'investissement !
(j'ai fait un Scellier, c'est pas ouf la renta, mais je ne regrette pas ...)

Dans un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur le Pinel remis au gouvernement le 15 novembre 2019, on peut lire, en titre de la partie 4 qui résume totalement le problème du Pinel :

"Pour l’investisseur, l’effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative en l’absence de hausse du prix de l’immobilier"

Ou encore :
"La décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 %"
Ce qui inversement peut d'interpréter comme : "le prix du pinel est en moyenne 47% (1/0.68=147%) supérieur à l'ancien."
Il faut espérer une sacrée plus-value pour compenser ça...

Et le plus croustillant en synthèse :
"pour le particulier : l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf ;"

Et si on rajoute ceux pour qui ça ne rapporte juste rien, l'effort d'épargne nécessaire pendant la durée de l'"investissement" et le "risque locatif", c'est très loin de faire envie...


J'aurais bien aimé un rapport similaire sur le LMNP Censi-Bouvard en résidences de services (ehpad, résidences étudiantes) ou d'après les estimations on atteindrait le montant délirant de 80% d'investissements non rentables contre "seulement" 50% pour pinel.

findus a écrit : mais ça, est ce que c'est possible David ?

"pendant plusieurs années en régime de pré-retraite donc sans CA"

parce que c'est un peu la base de mon projet... me verser un salaire, sans CA

Bonjour,
Je rejoins le club 😃
Je reviens sur un des thèmes du début du post, n'ayant pas trouvé de réponse ferme à la question de findus
Peut on légalement se verser un salaire avec un CA totalement nul (pendant une période assez longue donc repérable si ce n'est pas légal)

Bonjour,

Vous pouvez.

Une indemnité de gérance même sans activité est une décision de gestion.

_lael a écrit : Dans un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur le Pinel remis au gouvernement le 15 novembre 2019, on peut lire, en titre de la partie 4 qui résume totalement le problème du Pinel :

"Pour l’investisseur, l’effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative en l’absence de hausse du prix de l’immobilier"

Ou encore :
"La décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 %"
Ce qui inversement peut d'interpréter comme : "le prix du pinel est en moyenne 47% (1/0.68=147%) supérieur à l'ancien."
Il faut espérer une sacrée plus-value pour compenser ça...

Et le plus croustillant en synthèse :
"pour le particulier : l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf ;"

Et si on rajoute ceux pour qui ça ne rapporte juste rien, l'effort d'épargne nécessaire pendant la durée de l'"investissement" et le "risque locatif", c'est très loin de faire envie...


J'aurais bien aimé un rapport similaire sur le LMNP Censi-Bouvard en résidences de services (ehpad, résidences étudiantes) ou d'après les estimations on atteindrait le montant délirant de 80% d'investissements non rentables contre "seulement" 50% pour pinel.

C'est la vérité,
Je regarde mon Scellier, heureusement qu'il y a une hausse des prix, sinon la décote est de 30%, donc aucun intérêt de faire de la défisc.
La carotte fiscale est honteuse... mais on y va quand même !!!

Bonjour,

Attention à un effet percées oublié : on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes conditions.

Donc le jour de la revente, vous ne serez pas le seul à vendre. Le risque est un effondrement local des prix de vente juste à ce moment là en raison d’une offre importante.

hmg a écrit : ...on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes condition...

En compétemment de cette remarque pertinente j'ajouterais aussi que cet ensemble d'appartement ne comportera que quasiment des locataires et aucun propriétaire occupant.
Or la dégradation des parties communes est grandement accélérée du fait de l'absence propriétaire y habitant et étant par nature plus soucieux du bon entretien de celles-ci.
Or le mauvais entretien des parties communes a un coût en terme d'image à la revente du bien.