Holding SCI et rémunération freelance

Bonjour,

1/ Vous êtes célibataire sans enfants aujourd'hui. Quelle sera votre situation dans 5 ou 10 ans ?
==> Il ne faut pas s'arrêter à votre situation aujourd'hui quand vous investissez pour 30 ans. Si vous comptez sur de la trésorerie venant de la holding pour équilibrer, il ne faut pas que ce choix ait un impact sur vos autres objectifs ou besoins futurs.

2/ Avoir des revenus par dividendes en sasu, c'est ne pas cotiser dans un régime social en eurl comme tns et donc vous n'aurez pas de droits retraite pour ces années. Par ailleurs, vous n'aurez pas non plus de couverture maladie (vous aurez à payer 6,5% de vos dividendes en cotisations pour l'accès à la puma en plus de la flat tax ou de l'imposition au barème). Et je ne parle pas de l'absence de mutuelle et autres prévoyances déductibles.
==> Ceux qui partent sur le tout dividendes oublient les conséquences que cela induit.

3/ Niveau de revenus en tns.
Si votre revenu est cohérent avec votre poste, pas de soucis. Attention cependant à avoir une marge. Si vous calculez trop juste, votre moindre besoin se transformera en catastrophe.
==> prévoyez plus que votre revenu nécessaire aujourd'hui pour vivre. si vous etablissez une règle pour plusieurs années, il ne faut pas vous retrouver coincé.

4/ N'oubliez pas les conséquences de l'IS lors de la revente du bien.
La plus value (prix de vente - valeur non encore amortie) sur la revente d'un bien est totalement imposable sans abattement quand on est a l'is.
Une SCI a l'is est avantageuse pendant l'exploration du bien. Elle l'est moins à l'issue de l'opération.
==> bien vérifier vos objectifs : investir ou avoir un revenu régulier.

@hmg merci pour cette réponse claire et rapide,

Effectivement la situation pourrait changer, d'après vos conseils, l'EURL semble donc un meilleur choix ici, en gardant un peu plus de marge (sans excès).
Le point méritant plus de réflexions semble donc être la SCI à l' IS/IR, je vais donc me pencher sur la question merci!

Sinon la location courte durée ça marche bien en LMNP, comme alternative à la SCI.

Vous avez les avantages de la SCI à l'IS :
- amortissements
- charges d'activité déductibles

Mais pas les inconvénients :
- En SCI c'est la fiscalité de la plus-value professionnelle très pénalisante lors de la revente qui s'applique
- En LMNP c'est la plus-value des particuliers qui s'applique ce qui revient à ne rien ou presque rien payer en impôt sur la plus-value dans la plupart des cas.

Par contre en détenant le bien en indivision ça devient plus compliqué et il faudra passer par un EC.
Il faudra aussi probablement mieux prévoir une convention d'indivision pour ne pas vous retrouver bloquer dans les prises de décisions : la moindre décision doit être prise à l'unanimité en indivision, même les décisions les plus triviales comme le fait de changer une poignée de porte ou réparer une fuite.

Après quelques années et épuisement des charges/amortissements, vous pourriez même passer du LMNP au réel vers le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50% voire même de 71% pour un meublé de tourisme classé (cela s'obtient apparemment assez facilement)

Vous pourriez même également aller plus loin en visant le statut de LMP (passage de LMNP à LMP).
Il faut réunir deux conditions pour passer LMP :
- dépasser les 23000€ de recettes locatives
- dépasser la somme de vos autres revenus

Etre LMP vous fait entre autres cotiser au RSI, ce qui vous donne des droits sociaux (retraite, maladie, etc...).
Ce qui peut être intéressant si vous souhaitez opter pour des dividendes pour votre autre activité et ainsi échapper à la taxe PUMA.


Il y a plein de possibilités, ça dépend aussi de vos projets futurs.
L'intérêt de la holding, à mon avis, c'est surtout si vous avez d'autres projets plus tard ou si vous vouliez utiliser la trésorerie et les importants bénéfices de votre activité de conseil pour financer un investissement tout en limitant les frottements fiscaux et sociaux : potentiellement plus de cash à disposition qu'en le sortant en nom propre.
Mais si vous voulez en constituer une sans autre projet futur et sans volonté d'attendre d'avoir de la trésorerie pour financer le projet actuel, l'intérêt est quand même beaucoup plus limité.

Ne pas oublier si pas de mission, pas de trésorerie comment faire pour que ce soit sécurisé
si l'eurl ferme comment faire dans ce cas de montage

Merci pour vos réponses!

@_lael, les inconvénients du LMNP au réel que je vois dans mon cas sont:
- effectivement l'indivision, etc: ayant d'autre frères et soeur, le status SCI semble plus flexible au cas où
- le fait que je doivent acheter la moitié du terrain avant, ce qui implique un droit de préemption de la mairie si je ne me trompe pas (on sait qu'elle est intéressée par le terrain)
- du coup avc mon activité de freelance, mon TMI va exploser, ou alors la stratégie est de garder en société pour réinvestir plus tard?

Initialement je pensais faire un investissement en LMNP après celui la, car j'ai un peu de cash de côté, vous pensez que cela peut être bloquant de commencer par l'inverse?

@François2, effectivement c'est un peu plus risqué, mais je fais plûtot des missions longues (2 ans chez mon client actuel) et j'ai peu de jours non travaillés entre les missions