Maximisation des chances projet immo

Bonjour,

J'ai obtenu un crédit immobilier pour un montant de 135.000 euro à l'âge de 60 ans sur 15 ans, femme seule, en étant en portage salarial auprès du Crédit Mutuel. Certes, l'hypothèque permet de récupérer le bien, en cas de problèmes et j'ai du mettre 10% de fonds propres au moment de la signature. Toutefois, le Crédit Mutuel permet de rallonger de 4 ans, avec un remboursement moindre que prévu à la base. Si j'attrape une maladie ne me permettant plus de travailler, le crédit s'arrête.
Le fait d'être en portage salarial, permet, en cas d'arrêt de mission, d'avoir l'ARE, ce qui donne plus de sécurité à la banque pour le remboursement du crédit.
J'ai donné une prévision de l'ARE + mes fiches de salaires du portage + des prévision de ma retraite, et tout est passé comme une lettre à la poste. Je n'ai même pas du négocier.

Bonjour.

J'ai bien compris que c'était très difficile en indépendant, voir impossible d'obtenir un crédit immo

Soyez prudent avec ce que vous lisez sur les internets.

Est ce que le choix sasu/eurl a une influence chez les banques, ou sont elles toutes les deux considérées exactement de la même manière lors de l'évaluation, malgré les "fiches de paye" en SASU ?

Avant, si vous tombiez sur un banquier intelligent (il y en a) c'était vu de façon beaucoup plus négative qu'une EI. Avec la récente réforme de l'EI, je suis incapable de vous répondre. La logique voudrait que ça ne change pas.

Est ce toujours 33% max du revenu mensuel net de l'indépendant ?

35%.

Pour le reste je crains qu'il y ait autant de réponses que de banques. Surtout en ce moment où le robinet à prêts immos fonctionne au compte gouttes (bon cela dit le problème concerne surtout le locatif). Une constante néanmoins : le montant de l'apport perso est déterminant...

Salut,

je viens de finaliser un emprunt cette semaine, donc, je suis plutôt à jour sur le sujet.

Pour moi, tu vas vers des difficultés en quittant l'ESN pour monter ta boite, tout en cherchant un emprunt. Bizarrement, l'obstacle n''est pas du tout où on l'attend.
L'obstacle : le taux d'usure.

A l'heure précise à laquelle j'écris cette réponse, le taux d'usure est à 2,60%.

Source : https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure

Le taux d'usure est à comparer au TAEG.

Le TAEG que la banque va te donner comprend :

• le cout de l'argent.

• la marge de la banque.

• le taux de risque d'impayé que tu représentes pour la banque.

• frais de dossier

• frais de tenue de compte

• Assurance de l'emprunteur

Sans antériorité de bilans et comptes de résultats sur ta structure, tu as, à mon avis, très peu de chance que cout de l'argent + marge + taux de risque + frais de dossier + frais de tenue de compte + assurance de l'emprunteur reste inférieur au taux d'usure. Le conseiller bancaire (dont le niveau de compétence a considérablement baissé ces 20 dernières années) va simplement te dire : je ne parviens pas à obtenir de proposition dans mon logiciel. D'ailleurs, si tu creuses, tu verras qu'il n'est pas au courant de ce que je viens de t'expliquer.

Tiens-nous au courant, ça me semble un sujet super important pour les forumeurs. 😕

@Freelance 91

Je ne suis pas d'accord avec votre message

Aucun contenu commercial ou de démarchage n'est proposé de ma part si vous lisez bien mes contributions, et je suis contre cela.

J'ai jusque là apporté de l'aide à plusieurs membres sur des sujets divers : choix de statut juridique, protection sociale, recherche de missions...

J'ai donc beaucoup de mal avec l'expression "spammer"

Bien à vous.

Pour faire simple, en EURL/SASU/ME :

• les banques en ligne ( Boursorama, Fortuneo ... ) vont demander 5 bilans

• les banques traditionnelles ( BNP, SG ... ) vont demander 2 ou 3 bilans

• les banques mutualistes ( Crédit Mutuel, CIC ... ) sont plus flexibles.

En EURL/SASU/ME, la banque va calculer un revenu moyen sur vos 3 dernières déclaration d'impôt, qui servira à déterminer les 33% d'endettement.

En portage, certaines banques vous considèreront comme un salarié lambda en CDI et vous aurez droit à des conditions intéressantes.

Merci DevandOps pour ton message un peu plus constructif

J'en tiendrai compte pour mes futurs échanges dans ce cas !

Bonne journée

NewFL, tu as écrit :

=============

Si je comprends bien dans le calcul du TAEG c'est surtout le risque d'impayé qui va varier pour un indépendant, par rapport à un CDI (voire l'assurance). Du coup ce qui m'intéresse surtout c'est de connaitre les moyens pour moi de faire baisser ce risque d'impayé dans la mesure du possible. Voire s'il y a des éléments sur lesquels je peux agir. Je comprends bien qu'une antériorité et stabilité de l'activité vont influer, mais je me demande s'il y en a d'autres au cas ou (historique chez la banque, domiciliation de compte pro, hypothèque etc)

D'ailleurs, de ton coté, qu'est ce qui a joué en ta faveur face à la banque ? Est ce que plusieurs bilans stables on suffit à t'éviter les galères ?

====================

Oui, ayant travaillé dans un banque, au plus près des personnes calculant le risque, je peux témoigner que le calcul du risque se fait effectivement par le relevé de toutes les catégories socio-professionnelles, les professions, les situations de famille, les charges, les âges, etc...

Il n'y a pas d'apriori, c'est juste un calcul sur le réel. Donc, 2 profs de 30 ans, avec 2 enfants de 6 et 8 ans..... c'est très différent d'un freelancer qui vient de se marier avec un enfant de 3 mois. La stabilité n'est pas du tout la même... et le risque d'impayé réel est très variable.

Si on revient à mon cas, ben justement, j'ai "tiré" au bon moment. Inflation 6%, taux d'usure 2,43% le mois dernier, apport de 80% de l'emprunt. Je suis en CDI dans ma société de portage, et il se trouve que je suis hors période d'essai. Mon épouse est fonctionnaire hospitalier. (donc, toutes les planètes alignées).

J'ai eu plusieurs refus de prêt. Totalement ubuesque dans mon cas. Le conseiller voyait bien qu'il était totalement ridicule de ne pas me donner mon prêt. Il a donc descendu son taux à 1,14% pour pouvoir atterrir sur un TAEG de 2,43%. Mais officiellement, s'il ne faisait pas cette manip, je n'avais pas le prêt.

Bonjour Bisounours,

Si je comprends bien vous pensez que vous n'auriez pas eu accès aux mêmes conditions si vous n'aviez pas été en portage salarial ?

Effectivement c'est une superbe idée de passer par le portage temporairement au lieu du CDI ESN, si le portage permet de renforcer le dossier.

C'est certain que je n'aurais eu jamais l'emprunt. De plus, j'avais un problème supplémentaire, étant de nationalité belge résidente en France.
Ce que j'ai fait en étant en portage salarial comme demandé par le Crédit Mutuel:

• 3 fiches de salaires de mon portage salarial

• prévision en cas de chômage avec l'outil mis gratuitement à disposition de pole emploi sur base du brut imposable des fiches de salaire

• toujours faire en sorte que le montant du crédit ne dépasse pas les 33% des rentrées financières, assurance compris (le crédit mutuel préfère que l'assurance soit pris chez eux)

• Vu mon âge et ma situation, il est normal qu'ils ont demandé une hypothèque sur la maison.

Par contre, ils m'ont demandé de domicilier mes rentrées financières chez eux, ce que je n'ai pas fait. Mes rentrées financières sont sur un autre compte, mais il y a un virement mensuel qui alimente le compte du crédit. La législation européenne interdit de demander ce genre de choses. Toutefois, certaines banques l'exigent, ce qui est tout à fait illégal. Il faut le savoir!

Pour moi, le plus facile, c'est en effet de passer par le portage salarial, le temps que vous avez votre crédit. Après, du moment que vous pouvez rembourser votre crédit, peu importe le statut que vous avez.

Bonne chance.

NewFL, le souci que je constate assez souvent avec les sociétés commerciales c'est que les banquiers voient deux choses : 1 - aucune certitude même en cas de bénéfices que les fonds sortiront de la caisse sociale pour se retrouver dans la poche de l'emprunteur et 2 - taux d'imposition d'une telle sortie de fonds.

Quant à l'apport perso il n'y a pas de règle stricte mais à partir de 40% en général on vous mange dans la main (on peut facilement ouster l'hypothèque).

Mais j'insiste : c'est très pifométrique.

Ne pourriez-vous pas prolonger un peu le salariat juste le temps de lancer le crédit ?

Sinon, le portage est effectivement une solution alternative.

Dans 2-3 ans, vous avez un peu de temps.

Effectivement, lancez vous et voyez ce que sera le marché dans 2-3 ans. Si besoin, faites temporairement du portage à ce moment là (pas avant) le temps de passer le crédit.

Avec 3 ans, vous avez 3 bilans, selon le contexte, ça peut passer.

Et il y a eu pas mal de nouvelles choses pour les indep, ce sera peut être un peu plus facile dans 3 ans.

Je suis moi-même en plein dans le sujet actuellement.

Je confirme que tu vas avoir des difficultés en n'ayant aucun bilan à présenter.

Personnellement, même avec 4 ans bilans à présenter avec un CA en hausse constante, j'ai des difficultés.

Après, mon cas est plus compliqué car je cherche juste à financer un terrain constructible (sans la construction) et les banques n'aiment pas ça apparemment (un achat dans l'ancien est le plus facile, le CCMI est déjà un peu plus compliqué et le terrain seul très compliqué).

La première barrière à passer est celle du conseiller bancaire. Idéalement, il faut prendre rendez-vous avec un conseiller professionnel, ça sera plus simple qu'avec un conseiller normal.

Mais même si tu arrives à passer la barrière de la banque, un point peu évoqué sur les forums, c'est que tu risques de te heurter au mur de l'organisme de caution (Crédit Logement ou similaires) qui ne va pas accepter ton dossier.

En cas de refus de l'organisme de cautionnement, la plupart des banques n'iront pas plus loin. Certaines pourront proposer une hypothèque (avec des frais plus élevés qu'une caution) mais toutes les banques ne le feront pas (chez SG par exemple, c'est rédhibitoire).

Avec 3 bilans stables , un apport de 10%-20% et un taux d'endettement < 30% => jouable sauf chez les banques en ligne ou si la banque compte demander une garantie de type Crédit Logement ( ils demandent 5 bilans )

Le plus simple : Banque mutualiste + Hypothèque (PPD) + Apport (20% dans l'idéal)

Après, il est aussi utile de :

• Viser une personne avec un pouvoir de délégation (directeur, conseiller pro, etc...) et éviter les simples conseillers clientèle qui ne comprendront également pas votre activité non salariée.

• Ne pas perdre son temps avec les banques non mutualistes qui ont tendance à respecter scrupuleusement les règles (3 bilans mini, etc...)

• Ne pas hésiter à faire une 10aine d'agences différentes, y compris de la même enseigne.

• Bien insister pour passer directement en garantie PPD (hypothécaire) car les autres garanties n'ont aucune chance de passer et feront juste perdre du temps ou augmenteront les risques de refus.

• Venir avec un dossier complet, un bilan prévisionnel, un prévisionnel d'activité sur 3ans, etc...

• Proposer domiciliation des comptes pro et perso, souscription d'assurance habitation, etc...

Bonjour,

Je sais pas si ça peut vous aider mais voici la situation que j'ai eu pour obtenir mon crédit immo :

• Création de l'AE en janvier 2018

• Demande de crédit-immo en août 2019 avec environ 20% d'apport.

• CA environ 110k€ / an, nouvelle commande de ~100k€ reçu en juillet 2019

• Salaire de ma femme ~20K€ / an

Le crédit-agricole était le plus intéressant au niveau du taux, ils ont accepté le dossier relativement facilement mais m'ont dit qu'il ne pourrait pas passer par l'action logement, la seule possibilité était de prendre une hypothèque. Le dossier devait aussi être expliqué à la commission par le directeur d'agence du fait qu'il n'y a ait pas les bilans mais ça ne posait pas de problème particulier.

J'avais indiqué que je devais passer en SASU et que j'allais prendre les compte pro chez eux pour faciliter l'obtention du crédit. Sur les comptes perso, on a seulement ouvert un compte permettant de faire virer le montant du crédit (pour rester sur une banque en ligne gratuite)

J'imagine que maintenant avec le système de taux d'usure c'est peut-être différent mais à l'époque on me disait (un EC que je connaissais) que je n'arriverais pas à obtenir de crédit immo en AE car je n'avais pas les 3 bilans mais finalement (en 2019) ce n'était pas exact.

il faut 3 bons bilans, parfois 5

20% d apport minimum maintenant

la seule banque qui m a accepté fut la banque postale en tant que freelance

Il ne faut pas généraliser: On maximise des chances avec beaucoup de bilans, mais ça ne veut pas dire que c'est impossible avec moins de 3 bilans. On a l'exemple de Yebor juste au-dessus.

Il y a beaucoup de paramètres qui rentrent en jeu, ça varie entre les banques et les politiques des banques changent également au cours du temps. Début 2020, j'avais un peu moins de 3 ans d'ancienneté en micro-entreprise, 10% d'apport, et la seule difficulté que j'ai rencontré se trouve seulement au niveau du montant à emprunter:

• Changement de politique chez la banque postale: En 2020, ils prennent en compte le taux d'endettement au lieu du reste à vivre

• La HCSF restreint le taux d'endettement à 33% alors que le mien est plutôt à 34-35% (ça dépend du mode de calcul) alors qu'avant, certaines banques acceptent jusqu'à 40%

J'ai pu finalement obtenu le prêt avec la CM, mais ça aurait pu être beaucoup plus facilement si c'était en 2019 ou si c'était seulement 90% du montant souhaité.

J'apporte un complément sur les banques que j'avais contacté et qui avait accepté le crédit, ainsi que le taux proposé :

• Cic : 1.35% sur 25 ans

• Bnp : 1.25% sur 25 ans

• Banque-populaire : 1.25% sur 25ans

• Crédit-agricole : 1.15% sur 25ans

Je sais pas si ça peut aider dans la démarche mais toutes ses banques avait accepté sur le principe le crédit en me faisant la simulation malgré l'absence des bilans, par contre à chaque fois il était nécessaire de passer par l'hypothèque (pas forcément plus cher que le crédit logement).

Au final le fait d'avoir commencé en auto-entreprise m'avait permis de pouvoir créer plus d'apport personnel rapidement alors que maintenant en SASU j'ai plutôt tendance à garder une partie du CA dans la société pour anticiper des périodes de travail plus calme. Je sais pas vraiment comment les banques comptabilisent la trésorerie existante de la SASU pour faire l'étude du prêt immo mais le fait qu'en AE, les sommes arrivent rapidement sur nos compte perso ça m'a quand même aidé

Bonjour htnfr,

Ton exemple me pousse à me demander : Est ce que 100% du revenu net de l'indépendant est pris en compte lors de l'application du taux d'endettement à 33% ? Concrètement, si j'ai 10K de revenus nets avant impôts par mois, est ce que le banquier fixera ma mensualité limite à 3300€? Ou moins que ça vu mon statut ?

Car j'ai compris que par exemple les revenus locatifs n'étaient pas pris en compte à 100% lors du calcul, tout comme les primes il me semble. Donc je me demande si le revenu net de l'indépendant est traité comme le revenu net du CDI lors du calcul de la mensualité max ?

Merci à toi.

Tous les revenus sont pris en compte, mais le calcul peut être différent:

• Les revenus locatifs sont bien pris en compte, mais je ne sais pas si c'est à 100%

• Les primes sont pris en compte

• Le calcul des revenus net de l'indépendant dépend des banques: certaines prennent la dernière année, d'autres le moyen des 3 dernières années. Pour les micro-entreprises, ils prennent souvent le revenu après abattement indiqué sur l'avis d'impôt, mais j'ai réussi avec la banque de calculer sur la CA - cotisations par ex.

Pour les revenues en auto-entreprise, je confirme aussi ce qu'a vécu htnfr, cela va dépendre des banques (ou du conseiller qui traite le dossier).

En gros j'ai eu des banques (BNP) qui ont pris le revenu directement sur l'avis d'imposition N-1 (ce qui représente 66% de votre CA) et d'autres (CA) sur lequel j'ai indiqué au conseillé avoir 10% de charges sur mon CA et il a pris mon CA - les 10% pour évaluer les revenues.

Pour ma part j'ai eu un crédit immo locatif avec 1 bilan.

Tous les courtiers m'ont refusé à cause de crédit logement sauf ma banque en IPPD.

Ils ont pris, si mes souvenirs sont bons, 70% des revenus. Mais la 1ere chose qu'il regarde c'est le scoring.

Aujourd'hui j'ai vu des dossiers avec des apports à 50% refusés sans raison donc il va falloir patienter quelques mois.

Un conseiller bancaire m'a soufflé cette problématique en disant qu'il évitait les courtiers pour ne pas dépasser le taux d'usure. Et dans certains cas même avec 50% d'apport ça ne passait pas.

J'ai fait mon crédit en 2019 pour de l'immo. Donc j'avais 1 bilan et une projection de bilan futur. En sachant que ma banque pro était ma banque perso et que l'on a emprunté à 2.

CDI mais je pense que même seul j'aurai pu obtenir le prêt. Le montant ne dépassait pas mon endettement perso et j'avais une projection des revenus fonciers qui couvrait les mensualités.

Par contre on m'a clairement bloqué pour l'assurance de prêt. Il faut d'abord choisir celle de la banque pour maximiser ses chances puis changer au bout d'un an.

Une réforme va passer en septembre pour changer facilement et rapidement l'assurance de prêt.

Je complète ce que j'avais posté la semaine dernière, comme mes démarches ont avancé dans le bon sens.
Alors que la plupart des banques m'avaient dit que ça ne passerait pas sans avoir 5 bilans, j'ai finalement réussi à avoir un accord CL (j'ai 4.5 d'ancienneté en indep).

La façon dont est monté le dossier et la motivation du conseiller jouent donc :)