SCI IR et frais pour les associés personne morale

Bonjour,

attention : vous comparez le net dans la poche du dirigeant (avec droits sociaux) au montant qu'il reste après dividendes dans la holding.

Vous ne comparez pas deux nets. Vous comparez les sommes disponibles pour investir soit en direct (le bien appartient au dirigeant), soit par une société (le bien ne lui appartient pas directement).

Oui je compare bien entendu des "montants réinvestissables" et non pas du net dans la poche du dirigeant.
Il faudrait bien entendu repasser à la caisse pour "sortir" l'argent de la holding et en bénéficier à titre personnel mais si l'objectif est de développer son patrimoine, il n'y a à priori pas d'intérêt à sortir cet argent dans l'immédiat mais bien à le réinvestir.

Et tant qu'on est dans une phase d'investissement, c'est potentiellement plus intéressant d'avoir plus de cash (montant réinvestissable) disponible pour viser des projets plus gros avec potentiellement de plus importants retour sur investissement à moyen/long terme quand on sera en phase de "rente".

Sachant que dans le cas de revenus générés par une SCI, que celle-ci soit possédée à titre personnelle ou par le biais d'une holding, l'imposition des revenus qui "sortent" et vont dans la poche du dirigeant est relativement identique à 0.75% prêt.
Par contre on passe de 56k€ à 72k€ de cash réinvestissable, ce qui fait une sacré différence, soit presque 30% en plus.
On pourrait donc techniquement s'attendre à un investissement 30% plus gros et donc à 30% de loyers en plus.

Bonjour,

L'exerccie est tout de même peu intéressant.

Ce montage (3 structures) aura un coût chaque année pendant toute son existence. Disons au moins 2,5k par an voire plus.

Vos calculs supposent que le dirigeant n'est pas rémunéré.

Si on ajoute ces éléments, le différentiel pour investir se réduit rapidement.

Ce type de montage n'est intéressant que dans des cas particuliers. Pour des dirigeants ayant des marges après rémunération encore importante. Et qui sont certains de garder cette situation (fiscale/sociale/familiale) et ces revenus pendant des années.

Au moindre changement, ce qui apparaît intéressant pourra devenir un gouffre financier.

J'ajoute aussi que dans la partie charges sociales (31K dans les calculs plus haut) il faut compter à peu près la moitié pour la retraite. C'est de l'argent qui est reversé plus tard et n'est pas "perdu" définitivement. Pour l'autre moitié il y a un "bénéfice" ethique du fait qu'on aura tôt ou tard besoin du systeme social.

Ce montage à trois (ou plus) structures est à comparer avec une simple participation de l'EURL à la SCI (ou SC de patrimoine). Au lieu de monter la Holding, l'EURL participe comme associé dans la SCP et apporte le cash disponible via un apport en capital ou apport en compte courant d'associé.

A chacun de faire ses calculs.
J'ai bien précisé que les montants sont des exemples ultra simplifiés.
Et qu'en pratique que c'était bien évidemment à prévoir en complément d'une rémunération dans l'EURL.
Tout remonter en dividendes n'a bien entendu aucun sens car on a plus de quoi vivre et on a aucuns droits sociaux.
Et ça n'a strictement aucun intérêt, autant convertir son EURL en SASU à ce compte-là.

Cependant pour le montant de la rémunération à se verser, il y a un certain nombre de seuils à avoir en tête (exemple avec 1 part fiscale) :
Impôts sur le Revenu :
A 25659€ on passe à la tranche à 30%
A 73369€ à celle à 41%.

CIPAV (retraite complémentaire) :
A 44400€ (3700€ net/mois) on paie 2785€
A 49281 on paie +1392€
A 57851€ on paie +4177€
A 66401€ on paie +6961
A 83061€ on paie +12531€
On a l'impression que tout ce qu'on va gagner en plus passé un certain seuil part dans la retraite complémentaire (ne pas oublier que les autres charges sociales augmentent aussi en plus de ça!)
Et franchement quand on voit la réforme des retraites prévue qui va pénaliser un maximum les indépendants couplé à l'égoïsme des générations passées qui a vécu et continue de vivre au dessus de ses moyens au détriment de la retraite des nouvelles générations, on peut légitimement se demander s'il nous restera quelque chose à part un déficit colossal ? Il faudra bien raboter certaines pensions à un moment donné, celles des hauts revenus en particulier, donc à quoi bon cotiser plus que nécessaire ?
Du coup, personnellement, la retraite je préfère ne plus trop y compter passé un certain point, mais ça reste important de côtiser mais autant ne pas côtiser plus que nécessaire.

Quant aux autres charges sociales, c'est versé à fonds perdus et par "solidarité" passé un certain montant, donc pareil, ma solidarité a des limites, surtout quand tu sais que la cour des comptes estime la fourchette haute des fraudes non détectées aux prestations sociales à 40 milliards d'euros par an et qu'il y a 2.6 millions de cartes vitales en circulation de plus que de cotisants.

Du coup personnellement je me verse une rémunération de 3700€ net/mois (44400€/an) ce qui me paraît être un bon compromis.
Ca suffit à vivre confortablement, à être solidaire mais sans être un pigeon, et je reste en dessous de la plupart des seuils pénalisants.
Le reste (80k€ de bénéfice après rémunération cette année) remonte dans la holding et est réinvesti pour me constituer un patrimoine et être rentier d'ici mes 40ans voire même avant, j'ai déjà atteint 50% de mon objectif avec 4000€ de revenus passifs (net après déduction des charges).

Sans la holding, en EURL on est immédiatement bloqué, car on doit tout se verser en rémunération et payer un max d'impôts/charges sociales passé certains seuils, ou alors on met en réserves. Mais les réserves c'est de l'argent qui dort et dont on ne peut (presque) rien faire.
Les dividendes ne sont pas possibles car ils sont réintégrés à l'assiette pour le calcul des charges sociales si versés au dirigeant majoritaire.

Il y a certes des coûts de montages initiaux (500-1500€) et sur la durée (800-1500€/an), mais je m'y retrouve largement d'après mes calculs.
Bon après j'ai pas nécessairement encore beaucoup de recule, je préfère attendre encore au moins 3ans avant de fanfaroner.
Et à nouveau, ça s'applique bien à mon cas particulier, ce n'est pas une solution miracle ni transposable pour tout le monde, ça dépend directement de la situation personnelle de chacun, du bénéfice qu'il va générer sur l'exercice avec sa société de conseil et de ses objectifs patrimoniaux.

Bonjour,

Ma question de départ c'était les avantges d'une Holding par rapport à une participation directe de l'EURL à une/des SCI.
Le montage est le suivant je crée la SCI avec associé l'EURL et à minima moi. L'EURL verse le cash à la SCI soit par apport en capital soit par apport en compte courant d'associé. La SCI achète le bien immobilier et a des revenus locatifs qu'elle distribue à l'EURL ...
On gagne 2-3K/an de frais pour la Holding.

A 2-3K annuel ça revient à dire que la holding coûterait plus cher que l'EURL alors qu'il y a presque aucune écriture sur l'année...
Il y a peut-être un peu plus de juridique annuel, mais en terme de saisie comptable il y a presque rien.
Personnellement je paie 800€ mais je fais une partie du juridique.

Le problème de la SCI possédée par l'EURL c'est qu'il faut mettre en réserve de l'argent dans l'EURL pour l'utiliser dans la SCI.
Cet argent mis en réserve quand vous le sortirez après plusieurs années voire dizaines d'année ça vous coûtera un bras.
Car en EURL la sortie de dividendes c'est 12.8% IR et RSI (45% du net).
Alors que la sortie de dividendes via une holding SASU ça serait "seulement" 30%.

Sous réserve d'évolutions fiscales d'ici là.

Bonjour,

C'est en effet le point le plus important "sous réserve d'évolutions fiscales".

Dans un montage simple, on est conronté à un seul risque de modification. Dans un montage complexe, chaque étape peut évoluer.

Exemple :
- retour du précompte fiscal
- taux d'is unique pour les plus values immobilières
- taux dégressif en fonction de la durée de détention en société si pas bien productif (très pénalisant au départ)
...

"Car en EURL la sortie de dividendes c'est 12.8% IR et RSI (45% du net).
Alors que la sortie de dividendes via une holding SASU ça serait "seulement" 30%."

Je pourrais transfomer l'EURL en SASU le moment oppurtun pour avoir la taxe de 30% ...

Je suis curieux de savoir dans quels supports financiers vous investissez votre trésorerie : immobiler en direct, SCPI, fonds obligataires, actions-bourse ou autres formes alternatives ?

icomp a écrit : Je pourrais transfomer l'EURL en SASU le moment oppurtun pour avoir la taxe de 30% ...

Je suis pas sûr qu'on puisse "transférer" les réserves aussi facilement, ça me parait un peu trop simple et trop beau pour être vrai.
Il faut probablement les sortir au préalable et donc payer des charges sociales/impôts dessus, mais à vérifier/confirmer.

Et quand bien même ça serait possible ça rentre typiquement dans la case abus de droits fiscal et donnera à coup sûr lieu à un redressement fiscal car vous serez dans l'incapacité de justifier que cette transformation et la sortie en dividendes n'était pas à but majoritairement fiscal.
Rappel : Depuis 2019, la doctrine fiscale indique qu'un montage, même légal, effectué avec un objectif "majoritairement fiscal" est considéré comme un abus de droit et peut donner lieu à un redressement fiscal. Ce qui donne pleine latitude à l'administration fiscale pour redresser toutes sortes de montages.

Alors qu'avec la holding, vous n'aurez à priori aucun mal à démontrer l'intérêt patrimonial du montage.
Pas de soucis non plus pour sortir des dividendes, à condition de le faire avec modération les premières années ou dans l'idéal d'attendre au moins un certain temps et de consacrer les premières années au réinvestissement uniquement.

Je crée une holding qui a pour sociétés filles mon EURL, la SARL de mon père qui est en perte, et une SCI pour le placement de la trésorerie.
Je suis en régime d'intégration fiscale. Du fait des pertes cumulées dans la SARL je compense le résultat de mon EURL avec les pertes qui fait que je n'ai plus de IS à payer. Après je transfère le cash à la SCI. Est-ce que ce montage pourrais être classé avec un objectif "majoritairement fiscal" ?

La question c'est plutôt : "Est-ce qu'on se sent de démontrer un intérêt prépondérant à l'intérêt fiscal pour son montage?"
Car c'est à la personne contrôlée de faire valoir sa bonne foi, l'administration fiscale se contente de soulever la question et de redresser si les justifications ne lui paraissent pas satisfaisantes.

S'il y a des synergies entre les société du groupe et/ou un intérêt patrimonial/successoral et/ou une holding "animatrice" qui rationalise l'ensemble et sert d'organe de décision pour l'ensemble des sociétés du groupe ça passe à priori sans trop de soucis.

Et le "gain" fiscal lié à l'intégration fiscal n'est pas si conséquent ni forcément intéressant.
On gagne :
- Déficit d'activité des filiales année N imputé sur les bénéfices des autres filiales/mère cette même année N
- Pas de quote-part pour "frais & charges" lors de la remontée des dividendes des filles dans la mère contrairement au régime mère/fille

On perd potentiellement :
- Le bénéfice et déficit de chaque société est additionné et le total est soumis à l'IS (taux global).
Le déficit des sociétés déficitaires vient réduire le bénéfice imposable au niveau du groupe : globalement on paiera moins d'IS.
MAIS si chaque société dégage un bénéfice, on perd l'avantage du taux d'IS réduit (15%) qu'aurait eu chaque société imposée de manière indépendante (taux individuel) et on peut se retrouver avec une imposition globale plus élevée.
Faut être sûr de son coup donc.
- Sans l'intégration fiscale, le déficit d'une société pour l'année N est reportable sur son propre bénéfice des années suivantes.
Il faut donc comprendre que la société aurait bénéficié de cette réduction d'impôts à un moment donné en attendant l'année N+1, N+2, etc....
Mais elle en aurait peut-être bénéficié à taux d'IS réduit (15%) et peut-être uniquement plusieurs années après...
Alors qu'une autre fille en bénéficierait au taux standard (28%) et l'année N ce qui aurait pu permettre de se dégager de la trésorerie immédiatement pour autre chose plutôt que d'attendre X années.
A nouveau, c'est des calculs à faire.

La principale contrainte c'est qu'il faut que toutes les sociétés du groupe terminent leur exercice fiscal à la même date pour pouvoir en bénéficier.
Ca s'applique donc à des cas très particuliers.


Par contre, contrairement au "déficit foncier" ce n'est pas une grosse arnaque qui te fait perdre de l'argent à quasi coup sûr.
Pour rappel :
- imposition du foncier : IR (exemple 30%) + CS (17.2%)
- déficit foncier : on économise l'IR (ex: 30%) sur le déficit déduit du revenu global
Dans l'histoire on se fait donc saigner de 17.2% au profit de l'état en contrepartie d'une réduction d'impôt l'année N plutôt que d'attendre N+1, N+2 voire plus.
Par exemple, (IR:30%) avec le déficit foncier de 1000€ l'Etat te permet d'économiser 300€ l'année N alors que tu aurais économisé 472€ en attendant l'année N+1 ou N+2, etc...
Et le pire c'est que tout le monde parle d'"avantage fiscal" ou même de "cadeau fiscal", lol.

Lael : "Le problème de la SCI possédée par l'EURL c'est qu'il faut mettre en réserve de l'argent dans l'EURL pour l'utiliser dans la SCI."

Dans l'exemple d'Icomp, la SCI n'est pas possédée par l'EURL mais 2 associés : l'EURL et lui-même personne physique.
La SCI peut très bien :
- emprunter
- avoir un apport en CC d'un associé, comme par exemple Icomp.


Par contre, il faudrait également étudier une évolution possible
La SCI est détenue par une personne et une EURL.
L'EURL ferme pour fin d'acvité (c'est bien la retraite votre cible ? 🙂 ) ou pour x raisons.
Que se passe-t-il au niveau de la SCI ?
La personne physique récupère-t-elle tous les biens du fait de l'extinction d'un associé ?
Peut-on le prévoir dans les statuts de la SCI ?

Merci

_lael : La SARL dans le montage sera en déficit structurel jusqu'à la retraite de mon père (peut-être existe-il une astuce d'optimisation lors de la transmission ?)
C'est quoi l'avantage de la quote part pour "frais et charges" dans le régime mère/fille (je suis plutôt novice)

jmolive: L'objectif du montage et tout de même d'utiliser la trésorerie de l'EURL. Si l'EURL ferme je pense qu'à tous les coups on passe par la case boni de liquidation ... Le but serait donc soit de transformer l'EURL ou qu'elle se fasse absorber par une autre structure pour éviter le boni.

La SCI a une dette envers l'EURL qui lui a apporté des fonds en compte courant.
Que devient la dette dans les comptes de la SCI lorsque l'EURL est liquidée ?

La SCI ne peut pas rembourser sa dette ... sauf si ... elle cède les biens immobilier ??
Mais le temps de vendre des biens immobiliers, l'EURL n'existe plus

Donc dans la pratique, la dette ne s'éteint-elle pas lorsque le créancier, donc l'EURL, est liquidée ?

Il serait trop beau, peut-être il y a des spécialistes qui peuvent nous éclaircir sur ce sujet. La luiquidation de l'EURL prend plusieurs mois (j'ai entendu environs 6mois), de plus un commissaire est chargé de la luiquidation qui je crains éxigera le remboursement de la dette, donc la vente du bien avant qu'il valide la luiquidation de l'EURL et la luiquidation durera tant qu'il ne la validera pas.

Bonjour,

arrêtez de rêver.

Bien entendu que la sci doit rembourser la sarl. Et si elle ne la rembourse pas, la dette est transférée à l'associé unique, cela ne change rien sur la valeur de la sarl et le calcul du boni de liquidation qui devra tenir compte de la valeur réelle de la sci et de ses biens.

Il me semble important de rappeler que les montages immobiliers faisant intervenir des sociétés IS avec SCI transparente ne sont intéressant que pendant la vie du bien en raison de l'amortissement qui fait baisser le résultat par rapport à l'imposition à l’irpp. Par contre, lors de l'arrêt du montage (arret d'une structure, vente du bien...), la situation est bien moins intéressante (calcul de plus value qui peut être imposée à un taux plus fort que ce que l'amortissement a fait gagner).

NB : _lael, pour le passage de SARL à SAS et le changement de traitement social des dividendes qui s'en suit, il n'y a pas de limitation particulière.

Bonjour,

Comment est calculé l'amortissement puisqu'il s'agit uniquement pour l'associé personne morale ? Par exemple je crée la SCI IR avec 99% pour moi et 1% pour mon EURL. Dans ce cas s'agit-il juste de 1% de la valeur du bien ? En plus on peut moduler les loyers en ne respectant pas le ratio 99/1. Dans ce cas on calcule le bénéfice en fonction des loyers vérsés pour chaque partie(et pour l'associé IS on prends en compte les amortissments). A travers le temps on aura des variations permanentes des loyers vérsés, comment on calcule dans ce cas à la vente du bien la plusvalue ?
Est-ce que le fait que la SCI IR est créée avec un ratio 99/1 peut-être classé come un abus de droit, puisque l'associé IS minoritaire va au final verser plus d'argent par compte courant d'associé (sa trésorerie dormante) que l'autre associé alors qu'il ne possède uniquement 1pourcent des droits ?

Si on fait des travaux, on a droit à un déficit foncier. Comment le déficit focncier est pris en compte dans le montage SCI IR avec un associé IS ? Peut on amortir le coût des travaux ?

Cela fait plaisir d'entendre qu'on peut à tout moment switcher d'une EURL à une SASU et vis-versa. De toute façon le mieux qu'on puisse faire au niveau des impots et taxes à payer avec tous ces montages est de 15% IS puis 17.2% PS + IR. Cela fait environs 30%+IR avec un petit bonus de 6.8% CSG-CRDS déductibles sur l'IR en n+1. (on parle que des revenus net de frais et charges bien sur).
On peut faire du IS 15% en investissant la trésorrie pendant un long moment puis quand l'IR baisse passer à l'étape PS +IR. Cela permettra de lisser l'IR dans le temps.

Je crois bien que les actions de préférence permettant que des actions reçoivent plus de dividendes plus importants que d'autres ce n'est que pour les SA et SAS.

Pour les parts sociales (SARL / SC) tout le monde est au même niveau.
Donc à priori ce n'est pas possible de jouer dessus pour arbitrer la plus-value de revente et les revenus locatifs entre les associés IR et IS.
Et même si c'était possible, c'est clairement une situation d'abus de droit au même titre qu'un démembrement en conservant l'usufruit dans une SCI IS et la nue-propriété en nom propre ou via SCI IR le tout détenu indirectement par une même personne.

Sur plusieurs posts et sur internet j'ai vu des articles qui expliquaient qu'on peut moduler les loyers différement des pourcentages de participation, mais peut-être il y a une différence entre les sa/sas et les sarl/sci.

Un exemple pour éclaircir encore mieux le sujet.

montage EURL/SCI IR
dont 10 pourcents des parts sont possédées par l'EURL (dans ce cas les parts de la SCI sont consdérés comme des titres de participations dans le bilan)
dont 90 pourcents des parts sont des personnes physiques

Achat d'immobilier locatif : 300K (200K pour le bati et 100K de travaux)
dont 200K par crrédit (annuités = 12K/an)
dont 100K apport de trésorérie via le compte courant d'associé de l'EURL

Loyers net de charges+intérets = 20K par an.

Calcul du résultat pour l'EURL:
Le bâtit est amorti sur 40 ans. Amortissments = 5K/an
Le travaux sont amortis sur 20 ans. Amortissments = 5K/an
Résultat net 20k-5K+5K=10K.
Dividendes pour l'EURL = 10K x 0.1= 1K (qui s'ajoutera dans le résultat de l'EURL)

Calcul du résultat pour les personnes physqiues:
20K x 0.9 = 18K
Le déficit foncier pour les personnes physqiues est de 90K (100K x 0.9). Donc pendant 5ans ils ne vont pas payer des iimpots fonciers et des PS (90K=5ans x 18K).

Les flux de trésorerie de la SCI IR vont se repartir de la manière suivante:
20K de loyers nets
12K annuité du crediit
1K dividendes pour L'EURL

Solde de 7K. On pourra verser le solde (ou une partie) pour le remboursement de l'EURL.

icomp a écrit : [...]

En reprenant votre exemple :
Acquisition : 300k€ (dont 100k€ de travaux)
Loyers : 20k€/an
Acquisition via SCI IR possédée à 10% par EURL IS et 90% par personne morale
Financement : 200k€ emprunt + 100k€ apport EURL


Ci-dessous quelques remarques
Il faut tenir compte de TOUTES les autres charges déductibles qui sont loin d'être négligeables :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier/garantie
- Assurances (PNO, éventuelle GLI, etc...)
- Frais de copropriété non inmputables au locataire
- Taxe Foncière après déduction de la taxe d'ordure ménagère si refacturée au locataire
- Frais de comptabilité
Ca représente facilement 6-7k€/an (environ 3% du prix d'acquisition par an quand même) sans compter les impôts (IR ou IS)

Et ajouter en amortissement pour la personne morale à l'IS :
- Frais d'acquisition : frais de notaire de 8% et frais d'agence de 4-8% (si charge acquéreur) du montant de l'acquisition.
C'est amorti séparément sur 5-10ans (de mémoire) ou en majoration du prix d'acquisition (pas intéressant).
Sur 5ans ça représente 1.6%/an soit 3.2k€/an.

Et ajouter en charges déductibles des revenus fonciers pour la personne physique :
- Travaux hors gros oeuvres : Travaux d'amélioration ou d'entretien qui ne consistent pas à agrandir la surface habitable.
Ce qui fait potentiellement jusqu'à 100k€ déductibles et pouvant être reportés pendant 10ans et création d'un deficit foncier (max 10700€ imputables sur le revenu global).


Du coup ça change pas mal de choses :
- Déficit foncier pour la personne physique pendant plusieurs années
- Amortissements plus élevés pour la personne morale donc presque rien qui remonte en dividendes pendant plusieurs années.


nb: Ah et j'allais oublié, mais il faut aussi verser des intérêts à l'EURL pour les apports en compte courant (obligatoire pour ne pas risquer une requalification en abus de bien social / faute de gérance).
Ce taux est de 1.2-1.3%/an (voir taux TMP publié au journal officiel) sur les 100k€ prêtés (d'après l'exemple)
Ces intérêts sont déductibles pour l'associé à l'IS, mais c'est probablement pas le cas pour la personne physique.

dans mon exemple les 20KE de loyers c'est des loyers net ( d'intêrets de crédit, de taxe foncière etc.).
Il n'y a pas de frais d'agence car j'achète directement du propriaitaire.
Il reste effectivement les frais de notaire, si j'amorits ces frais sur 10ans séparement je pourrais ralonger un peu les amortissments des travaux et du bâti de sorte qu'à la fin l'annuité soit de 10KE par an. ( en sorte que d'avoir par exemple 1% de dividendes pour la personne morale par rapport à la somme investie). Il y a aussi la valeur du terrain que je n'ai pas soustrait qui n'est pas amortissable.

Pour le déficit foncier oui, mais c'est positif pour les personnes physiques, pas d'impôts ni de PS sur 5ans ...

Pour les taux d'intêrets des versments en compte courant il existe des plafonds maximum déductibles (c'est du 1,19% en ce moment) mais je pense qu'on peut faire du 0% sinon le minimum serait de combien ?