Transformer EURL/SARL en SCI

Bonjour,

Transformer une société commerciale unipersonnelle en société civile immobilière ?

C'est possible. Mais, cela demande diverses étapes et de respecter des conditions.

Etapes
1/ Passer d'EURL à SARL. Car il n'existe pas de société civile unipersonnelle. Il faut donc d'abord passer en SARL avec un associé en plus.

2/ Conditions : Supprimer toute activité commerciale, conserver le régime fiscal antérieur (si IS, vous restez à l'IS --> sinon plus value taxable lors de la transformation)...

Conseil : Passez par un avocat spécialisé pour les transformations.

Pas terrible comme idée

le mieux est de garder l'EURL, et d'acheter les biens avec la SCI...

Et si l'EURL n'a plus d'activité ? Si la nouvelle SCI est compose de l'EURL et d'un autre membre que se passe t'il quand l'EURL doit être liquidé ?

Bonjour,

Votre EURL est à l'IS.

Quoi qu'il arrive, si elle est transformée en SCI, elle reste à l'IS. Si elle devient associée d'une SCI, elle reste à l'IS.

Dans tous les cas, l'argent qui est dedans et les biens qui sont dedans devront un jour pour revenir dans votre patrimoine passer par impôt sur le revenu et charges sociales (soit cotisations et prélèvements sociaux, soit prélèvements sociaux seuls). Y compris les plus values immobilières, y compris les résultats nets des différentes années.

icomp a écrit : Et si l'EURL n'a plus d'activité ? Si la nouvelle SCI est compose de l'EURL et d'un autre membre que se passe t'il quand l'EURL doit être liquidé ?

ca depend des status de la SCI, mais si tu fais ca bien (cad sans liquidation auto de la SCI pour défaut d'associé après 1an) alors la SCI peut rester unipersonnelle...

sinon en effet acheter en direct sur l'eurl puis transfo en SC c'est intéressant :
- si pas d'idée/envie de revente de l'EURL à terme
- pas de frais de maintenance de SCI dédiée (EC+banque pendant X années d'invest immo)

Bonjour,

freesas a écrit : (EC+banque pendant X années d'invest immo)

Il me semble important de rappeler qu'une SCI est une société et qu'une société doit avoir une comptabilité.

Par ailleurs, une SCI à l'IS aboutit à une liasse fiscale identique à celle d'une autre société à l'IS (2065 + liasse 2031 ou liasse 2050).

NB :
- Dans quelques années, il sera obligatoire d'envoyer le FEC avec la liasse (donc le détail de la compta avec la liasse fiscale).
- Rien n'oblige d'avoir un EC. Le comptabilité peut être tenus en interne. (l'obligation est d'avoir un EC quand la compta est tenue en externe). Les honoraires des sociétés sont liées au complexité des dossiers. La compta d'une SCI est généralement moins lourde que celle d'une société portant une activité pro.

hmg a écrit : - Dans quelques années, il sera obligatoire d'envoyer le FEC avec la liasse (donc le détail de la compta avec la liasse

Pour info, mon OGA me l'a réclamé et l'a vérifé dès cette année (SASU à l'IR).

Bonjour,

mixomatose a écrit :

hmg a écrit : - Dans quelques années, il sera obligatoire d'envoyer le FEC avec la liasse (donc le détail de la compta avec la liasse

Pour info, mon OGA me l'a réclamé et l'a vérifé dès cette année (SASU à l'IR).

C'est en effet déjà obligatoire pour les adhérents d'OGA :
- transmission tous les 3 ans avec un sondage de pièces à leur envoyer (10 pour les TPE généralement, cela dépend du CA).
- tous les 6 ans si vous avez un EC (avec sondage... idem ci-dessus).

freesas a écrit :
sinon en effet acheter en direct sur l'eurl puis transfo en SC c'est intéressant :
- si pas d'idée/envie de revente de l'EURL à terme
- pas de frais de maintenance de SCI dédiée (EC+banque pendant X années d'invest immo)

Et aussi si l'EURL n'a plus d'activité réelle la luiquidation n'est pas je pense la bonne option ...

je répète:

vous achetez en via votre EURL, lorsque vous décidez d'arrêter votre activité principale vous transformez en SC.

vous n'avez donc pas à créer une SCI à part, à payer 500 ou + d'EC/an et 150e ou + de compte bancaire pro/an.

Cela répond à votre problématique et c'est ce qu'un EC m'avait conseillé à l'époque, n'hésitez donc pas à challenger le votre sur ce sujet!

J'avais compris pareil : en SC, pas besoin de comptabilité.
Il faut déclarer des bons chiffres annuellement et c'est suffisant.

Bonjour,

Je recommence :
- si la sci est à l’ir, la comptabilité peut être simplifiée (je vous souhaite cependant du courage en cas de litige entre associés ou contrôle).
- si la sci est à l’is, il faut tenir une comptabilité commerciale comme toutes les autres sociétés IS.

Un site qui en parle :
http://www.sci-societecivileimmobiliere.com/fiscalitesci1.html

(une société IS qui se transforme en sci garde son régime IS sinon le coût du passage à l’irpp est sensiblement le même que le retour au patrimoine privé, hors droits de mutation des biens Immobiliers).

La compta d'une petite SCI même à l'IS me semble assez simple, non ?

Bonjour,

icomp a écrit : La compta d'une petite SCI même à l'IS mais semble assez simple, non ?

La comptabilité n’est pas un concept compliqué à la base. Vous avez d’ailleurs des logiciels qui permettent de vous aider à respecter certains principes.

Au delà, il y a des règles comptables et fiscales plus complexes à respecter. Je conseille si vous faites vous même de prendre en plus des abonnements à une revue d’actualite ainsi que des ouvrages de base. Oubliez l’idee de le faire avec une aide sur des forums internet. Cette aide ne portera que sur les questions que vous posez, pas sur les erreurs que vous ne voyez pas.

A condition que je crée une SCI et l'EURL devienne un membre avec comme apport la trésorerie accumulée (voire + un crédit), plus tard quand l'activité de l'EURL devrait être arrêtée est-ce qu'il y a un moyen de ne pas passer par la liquidation de l'EURL par exemple que ses parts soient intégrées directement dans la SCI ? Au pire l'EURL pourrait être transformée en SCI et reste ad vitam aternam membre de la SCI mère ?

Bonjour,

1/ Les titres de la sci figureront dans les comptes de l’eurl.

2/ l’apport figurera comme une dette de la sci envers l’eurl.

3/ si la sci est transparente, il faudra la tenir en créances-dettes car une partie sera en créances-dettes pour l’eurl IS.

4/ si l’eurl disparaît : retour dans votre patrimoine privé pour la valeur acquise des biens (passage de l’is à l’irpp avec la plus value correspondante).

5/ si vous fusionnez les deux sociétés, il faudra régler le problème des deux régimes fiscaux différents (si passage à l’irpp : plus value sur la valeur acquise).

....

Vive les usines à gaz !

hmg a écrit :
5/ si vous fusionnez les deux sociétés, il faudra régler le problème des deux régimes fiscaux différents (si passage à l’irpp : plus value sur la valeur acquise).

L'EURL et la SCI seront toutes les deux à l'IS, il y a t-il des contraintes fiscales, juridiques dans ce cas ?
Je ne comprend pas comment pratiquement les deux sociétés vont fusionner : la SCI rachète ou devient majoritaire de l'EURL ou inversement (alors que l'EURL est déjà un de ses membres) ?

Bonjour,

Quel intérêt avez vous à créer une SCI dans le cas où elle est à l'IS ?

Une SCI IS bénéficie d'un amortissement sur 30 ans minimum, mais un emprunt sur 15 ans. Il faudra donc combler le besoin en trésorerie (remboursement plus rapide que la prise en compte des charges). De 10 à 50% du prix du bien sont non amortissables (part du terrain).

IQuand l'EURL devient associé de la SCI, c'est tant que vous n'avez pas racheté, vendu ces parts ou fusionné (l'associé de l'EURL échanges ses parts de l'EURL contre des parts de la nouvelle structure SCI).

icomp a écrit : Est-il possible de transformer une EURL IS en SCI IS au moment oú l'EURL n'a plus de CA d'activité et est propriétaire de biens immobiliers. Les revenus de la SCI viendront de la location de ces biens ? L'objectif est d'éviter de liquider l'EURL et recréer une SCI ..

Bonjour,

Je m'excuse auprès d'icomp d'utiliser son post pour poser la question qui suit...
Je suppose que les biens immo ont été acquis avec les fonds de l'EURL; n'est-ce pas? Quelle était l'activité de votre EURL? Si info, y-a-t-il des conditions particulières pour acquérir des biens immobiliers à partir du CA généré par l'activité Informatique?

Merci d'avance !

Pour moi il est clairement possible d'acheter de l'immobilier avec l'EURL informatique mais ne sera pas amortissable (à moins d'être le bureau de la société), et l'administration s'attendra à ce que ce bien rapporte du CA (loyers) et donc imposable à l'IS. Si les loyers representent une fraction de l'activité informatique tout va bien, sinonl'EURL devrait être requalifiée ou être transformé en SCI par exemple. L'autre possiblité creer une SCI avec l'un des membres l'EURL. Dans ce cas la SCI est forcement à l'IS, le bien est amortissable mais passage deux fois par l'IS : SCI puis EURL,puis si l'EURL s'arrête soit passage dans le patrimoine privé (IR) soit fusion : La SCI rachète les parts de l'EURL (je ne suis pas expert des fusions ...)

il n'y a pas de différence, si votre EURL achete des parts de SCPI elle les amortira, idem les bureaux de la osciete ou un quelconque bien immobilier.

l'administration ne s'attend à rien, c'est à vous de prouver que vous faites cela dans un but patrimonial et il existe des experts pour cela si besoin. Il est évident que si vous siphonez le cash de votre EURL à perte dans un investissement immo l'administration verra cela d'un très mauvais oeil.

Si votre CA loyer > CA activité principale alors là oui vous pouvez etre requalifié ou devez transformer.

icomp a écrit : L'autre possiblité creer une SCI avec l'un des membres l'EURL. Dans ce cas la SCI est forcement à l'IS, le bien est amortissable mais passage deux fois par l'IS : SCI puis EURL

bonjour, je suis dans ce cas, SCI filiale d'une société à l'IS et l'autre associé de la SCI personne physique,

vous confondez le régime fiscal de la SCI et la détermination de la quote-part du résultat revenant à chaque associé

une SCI ayant un associé à l'IS peut très bien rester à l'IR (c'est mon cas) et donc n'être aucunement redevable d'IS

par contre la règle c'est que la SCI à l'IR doit déterminer son résultat pour chaque associé selon les règles applicables à l'associé,
autrement dit avec un associé à l'IS et l'autre à l'IR, la SCI doit présenter son résultat sous les 2 formes : celle des revenus fonciers pour déterminer la quote-part de l'associé à l'IR et celle des revenus professionnels (créances-dettes + amortissement) pour déterminer la quote-part de l'associé à l'IS

on peut donc se retrouver dans la situation cocasse où l'associé IR est bénéficiaire et l'associé IS déficitaire (du fait notamment de l'amortissement)

harry

freesas a écrit : Il est évident que si vous siphonnez le cash de votre EURL à perte dans un investissement immo l'administration verra cela d'un très mauvais oeil.

l'administration n'a pas à empiéter sur la liberté de gestion tant que l'objet de l'investissement est licite et n'est pas constitutif d'abus de biens sociaux
par exemple vous pouvez très bien investir dans une startup et tout perdre, ceci ne constitue pas une infraction

lorsque Areva a perdu des milliards d'euros en investissant dans Uramin, la Pédégère 🙂 n'a aucunement été inquiétée pour ça, on l'a par contre mise en examen pour avoir versé une très importante commission à son intermédiaire de mari ...

par contre votre investissement ne doit pas mettre en péril votre société sinon en cas de dépôt de bilan la faute de gestion pourrait être invoquée pour engager votre responsabilité personnelle et la mise à votre charge de tout ou partie du passif

Bonjour Harry

pouvez vous nous expliquer l'intérêt d'avoir un associé à l'IR et un autre à l'IS, et qui serait cet associé ?

je m'interroge à faire une SCI avec ma société et mes filles, d'où ma question, pour investir dans l'immobilier.

Vous passez par un comptable du coup pour votre SCI ?

Amicalement
Findus

findus a écrit : Bonjour Harry
pouvez vous nous expliquer l'intérêt d'avoir un associé à l'IR et un autre à l'IS, et qui serait cet associé ?
je m'interroge à faire une SCI avec ma société et mes filles, d'où ma question, pour investir dans l'immobilier.
Vous passez par un comptable du coup pour votre SCI ?
Amicalement Findus

bonjour Findus,

dans mon cas l'intérêt est d'investir mes bénéfices sans passer par la case dividendes et les coûts afférents, la société IS finançant la SCI en compte courant ; cela m'a permis d'investir plus vite et plus fort, en majorant l'effet de levier quand on emprunte à disons 2% et qu'on loue entre 5% (habitation) et 8% (commercial)

bien sûr les impôts il faudra les payer un jour mais je laisse ça à mes héritiers (à qui je ferai une donation avec réserve d'usufruit un de ces jours), en plein accord avec eux qui a priori conserveront la société mère telle quelle, même si celle-ci devient sans activité propre, ce n'est pas interdit ...

par contre j'ai préféré ne pas être outrancier en faisant 50/50 entre ma société IS et moi, je pense qu'un montage par exemple à 10% des parts pour la société IS qui finance et 90% pour la personne physique pourrait être considéré comme abusif

bien à vous
harry

PS - pour la compta non, je me débrouille seul depuis plus de 25 ans pour mon plus grand bien ..., après tout dépend de votre aisance en compta ?
pour ce qui est de la double présentation foncier / IS ça n'a rien de sorcier, la compta de la SCI est tenue en compta créances/dettes (exactement comme pour une société commerciale) et un retraitement extra-comptable (1/4 heure maxi) pour établir la 2ème présentation sous la forme des revenus fonciers

Bonjour,

N'oubliez pas que :
- la société IS qui détient des parts de la sci doit rester en fonction tant que la sci existe (sinon plus value en sortie).
- l’apport en compte courant devra être remboursé par la sci à la société IS.

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.

Je conclus donc qu'il est bien possible d'investir en immobilier avec les bénéfices de mon EURL (Activité Informatique) sans aucun soucis. Cependant, est-ce obligatoire la création d'une SCI? Ou c'est juste pour simplifier la gestion des biens immobiliers?

Merci d'avance !

harry*92 a écrit :

findus a écrit : Bonjour Harry
pouvez vous nous expliquer l'intérêt d'avoir un associé à l'IR et un autre à l'IS, et qui serait cet associé ?
je m'interroge à faire une SCI avec ma société et mes filles, d'où ma question, pour investir dans l'immobilier.
Vous passez par un comptable du coup pour votre SCI ?
Amicalement Findus

bonjour Findus,

dans mon cas l'intérêt est d'investir mes bénéfices sans passer par la case dividendes et les coûts afférents, la société IS finançant la SCI en compte courant ; cela m'a permis d'investir plus vite et plus fort, en majorant l'effet de levier quand on emprunte à disons 2% et qu'on loue entre 5% (habitation) et 8% (commercial)

bien sûr les impôts il faudra les payer un jour mais je laisse ça à mes héritiers (à qui je ferai une donation avec réserve d'usufruit un de ces jours), en plein accord avec eux qui a priori conserveront la société mère telle quelle, même si celle-ci devient sans activité propre, ce n'est pas interdit ...

par contre j'ai préféré ne pas être outrancier en faisant 50/50 entre ma société IS et moi, je pense qu'un montage par exemple à 10% des parts pour la société IS qui finance et 90% pour la personne physique pourrait être considéré comme abusif

bien à vous
harry

PS - pour la compta non, je me débrouille seul depuis plus de 25 ans pour mon plus grand bien ..., après tout dépend de votre aisance en compta ?
pour ce qui est de la double présentation foncier / IS ça n'a rien de sorcier, la compta de la SCI est tenue en compta créances/dettes (exactement comme pour une société commerciale) et un retraitement extra-comptable (1/4 heure maxi) pour établir la 2ème présentation sous la forme des revenus fonciers

Très très intéressant ......................

Donc, si je comprends bien :

- Vous avez une SARL "HARRY", et une SCI "H&CO" (donc les associés sont HARRY et les héritiers).
- HARRY va toucher X dividendes par an, que vous mettez en compte courant de la SCI (c'est légal ça ? vous remboursez comment l'apport en compte courant ?)
- Pour la création de la SCI, ça me dérange pas de faire 50% 'SARL FINDUS' et '25% enfant FINDUS' et '25% enfant 2 FINDUS', chacun des enfants apportera X euros au capital. (vous avez mis un capital de combien dans la SCI ?)
- Pour la comptabilité, à voir. Je sais me débrouiller.
- Mais je ne comprends pas bien l'intérêt de faire une partie IR dans la SCI. Dans mon idée, je fais une SCI IS, et je me verse pas les dividendes de la SCI (un peu comme pour la SARL....)

Ca me donne des idées tout ça, merci Monsieur Harry !

Hello,

Je crois que ce sujet ou cet "investissement" de nos bénéfices d'EURL Informatique en immobilier intéresse plus d'un.

Si quelqu'un a déjà fait,
ou si quelqu'un connaît quelqu'un qui a déjà fait,
ou le process...
Merci de bien vouloir partager les détails concrètement ici : entre ce qui est légal ou pas, je suis perdu pour ma part. J'ai longtemps cru que ce n'était pas possible jusqu'à la relance de ce post...

Merci d'avance à tous !

ENiYi a écrit : Bonjour, Merci à tous pour vos réponses.
Je conclus donc qu'il est bien possible d'investir en immobilier avec les bénéfices de mon EURL (Activité Informatique) sans aucun soucis. Cependant, est-ce obligatoire la création d'une SCI? Ou c'est juste pour simplifier la gestion des biens immobiliers? Merci d'avance !

bonjour ENiYi,
comme dit plus haut, vous faîtes "à peu près" ce que vous voulez de votre trésorerie, d'autant plus si elle est issue de bénéfices passés et que vous ne lésez pas votre cycle d'exploitation

vous pouvez investir dans des actions ou parts de sociétés, des lingots d'or, de l'immobilier, des tableaux de maîtres, du sponsoring, etc, etc ...

concernant l'immobilier locatif vous avez 2 possibilités :
1- les SCPI, pas besoin de créer une nouvelle société, vous faites votre choix sur internet, vous souscrivez en ligne et basta ! (ne passez surtout pas par une banque, ils tenteront de vous refiler des titres de SIIC, à réserver aux connaisseurs non je n'ai pas dit pigeons :))

2- l'acquisition de biens immobiliers, investir en direct c'est possible, mais vous allez mélanger un peu tout dans votre société, votre activité informatique et votre nouvelle activité de bailleur, l'intérêt d'une SCI c'est de bien séparer les activités avec une société spécialisée à objet de location immobilière ; pour les banques aussi ce sera plus lisible quand vous voudrez emprunter