Achat Immobilier SCI

Pour la RP, je te le déconseille totalement, de passer par une SCI.

Pas trop d'accord. Vous pouvez le faire en SCI sans perte de l'exonération d'imposition sur la plus-value - en respectant certaines règles.

Cela dit je conserve certes une préférence pour l'achat à titre personnel.

J’ai lu sur des forums type légal place qu’il est possible d’habiter dans un bien détenu par une SCI lorsque on est actionnaire et cela est vu comme un avantage en nature sur lequel il faut payer un impôt.

Arghhhhh.

Je vous en supplie, allez voir un professionnel compétent et arrêtez le massacre...

Lors de la création de la SCI j’ai mis ma SASU comme associé, il n’y rien de particulier à faire de plus.

J’ai simplement fait un virement du compte de la SASU à celui de la SCI (bien sûr le comptable est prévenu et il dès justificatif sont fournies).

Hormis les frais d’ouverture de la SCI je n’ai rien payer de plus.

J'aimerais que quelqu'un me confirme ca.

Car l'intéret de faire une holding c'est de profiter du régime mère fille et de payer très très peu de frais.

Si tu fais comme tu as dis pour moi tu dois payer dans les 30% de frais. Tu n'as pas le droit de faire des virements comme ça vers ton autre société, même si ta SASU est associé.

Car l'intéret de faire une holding c'est de profiter du régime mère fille et de payer très très peu de frais.

Stop, stop, stop...

Le mère-fille c'est en IS sur IS, ça n'a rien à voir avec le cas présent, la SCI étant IR (on ne nous l'a pas dit mais c'est ce que je comprends).

J’ai simplement fait un virement du compte de la SASU à celui de la SCI (bien sûr le comptable est prévenu et il dès justificatif sont fournies).

J'ai remarqué que les comptables adorent ce genre d'idioties.

Evidemment j'eus fougueusement déconseillé.

Vous avez évoqué avec ce comptable la problématique du remboursement à la SAS des avances de trésorerie, qu'on rigole ?

Ok merci tu as la SASU à l'IS ?

Tu as pu viré l'argent avant de payer l'IS dessus ?

Et sinon pour les appartements tu as acheté dans quel secteur est à combien chaque appartement ?
Combien tu as emprunté, sur combien d'années, combien tu payes de remboursement de crédit et combien de loyer brut tu encaisses ?

La SASU est à l’IS.

Ah non j’ai bien payé l’IS avant de virer l’argent.

Je n’ai pas fait de crédit pour les achats, mon but est aussi de ne pas avoir de dette.

J’ai acheté dans l’Est de la France (d’où je suis originaire) principalement des villes étudiantes.

Je vous déconseille d’acheter dans un endroit où vous n’avez pas un pieds à terre ou bien une personne de confiance a qui faire appel car la gestion des bien a distance est compliqué

Bonjour Vincent,

j’attendais votre intervention.

La SASU est la source principale de revenu pour l’achat des ces biens

les appartement sont dans la même copro.

La SCI n’aura pas pour but de rembourser la SASU étant donné que je ne compte pas la fermer

Pouvez-vous m’expliquer quelle sont les faux pas que j’ai fait et votre conseil sur l’achat de ma RP via cette SCI

je ne suis pas contre payer les services d’un expert encore faut-il en trouver un

les appartement sont dans la meme copro.

Ce n'est pas ma question. J'ai demandé s'ils étaient dans le même immeuble, le même bâtiment si vous préférez. Je vais prendre votre réponse pour un oui. En ce cas je valide la SCI unique.

Pouvez-vous m’expliquer quelle sont les faux pas que j’ai fait ?

Le 90/10. C'est une absurdité.

La SCI n’aura pas pour but de rembourser la SASU étant donné que je ne compte pas la fermer

On se fiche que ce ne soit pas le but : c'est obligatoire. Avec ce que vous avez fait la sortie des fonds de la SAS est provisoire, c'est une avance de trésorerie que la SCI devra rembourser. Sinon, l'administration fiscale va vous sauter dessus tant il est évident qu'on sera sur un mécanisme fraudant la flat tax.

Donc :

Vous avez évoqué avec ce comptable la problématique du remboursement à la SAS des avances de trésorerie, qu'on rigole ?

Pour éviter cela, il fallait faire SAS 99%, vous 1%.

je ne suis pas contre payer les services d’un expert encore faut-il en trouver un

J'ai passé une partie de ma soirée d'hier à discuter avec des confrères sur un réseau privé, dont un confrère lillois qui est un peu dans mon genre (tremblez : je ne suis pas un modèle unique !). Donc des avocats maîtrisant le sujet ça se trouve facilement.

Dans le doute je viens de vérifier mes statuts.

La SCI est est 50% par la SASU et 50% par moi même. Mais cela peut être modifier, je peux racheter 49% des parts afin de tomber à 99%/1% non ?

En effet les 3 biens sont dans le même bâtiment (même palier)

Je ne souhaite pas emprunter pour faire cette achat, les 30% de flat taxe économisé ne sont pour moi pas négligeable et quelle est le risque de faire cette achat via la SCI ?

Est-ce possible de m’exposer mes erreurs et pourquoi ?

Quand on est dans le milieu il est facile de trouver mais je vous assure que trouver un Bon Expert n’est pas si facile

En vous remerciant

Par curiosité ça signifie quoi exactement? Il n'est pas possible d'avoir plusieurs appartements dans différents immeubles via la SCI dans ce cas particulier?

C'est possible. Mais c'est un non-sens en termes de gestion patrimoniale, on le déconseille toujours Cela peut aussi, mais uniquement si les SCI sont à l'IS, aboutir à une majoration de l'impôt.

Merci pour la réponse, je suis assez éloigné de ces montages avec SCI pour le moment mais peut-être un jour ça viendra. Je me pose surtout la question pour éviter des frais de succession trop important pour les enfants en cas de problème, j'imagine que dans ce cas la SCI pourrait être une possibilité

En fait... toute société sera un bon support de transmission ! Ca vaut pour une SCI comme pour... une holding.

Pour avoir une bonne vision de l'utilisation d'une holding comme support de transmission, voir... les premier albums de la BD Largo Winch.

Evidemment là c'est une multinationale et le contexte fiscal français est absent mais sinon c'est exactement ce que l'on fait - et pour un groupe sociétaire familial, ça marche à peu près pareil.

Par contre dans les schémas proposés décrits par les forumers le montage est pas du tout optimisé dans une perspective de transmission, évidemment.

Bonsoir,

Merci pour votre retour. Cela me rassure dans le fait que ce montage est classique

J’ai parcourue beaucoup de topic sur l’achat en SCI.

j’ai remarqué que c’est toujours les mêmes personnes qui commentent, font des critiques négatives sur les montages sans dire vraiment pourquoi.

Le but est l’entraide entre freelance.

Les deux situations n'ont absolument rien à voir ! Dans le cas de saml20, la SCI est à l'IS, dans celui de Titou1419, elle est à l'IR...

Je ne vois pas de problème avec ce montage qui a mon sens est beaucoup plus simple que la holding.

C'est le contraire.

La SASU fait des apports en compte associé sur la sci afin de financer l'achat d'appartements. Une convention de compte a eté créer afin que l'argent prété à la sci soit remunéré avec un petit taux d'interet. Cela justifie le fait de preter de l'argent à la SCI qui rapporte alors un peu à la SASU au lieu de le laisser dormir sur le compte courant.

Par contre je maintiens l'idiotie de ce truc survendu par les comptables et je repose la question : quid du remboursement du compte courant à la société-mère ?

Je constate d'ailleurs que ça se bouscule pas au portillon pour répondre sur ce point.

A l 'époque mon comptable m'avait dit que pour que la SASU IS effectue des apports en compte courant de la SCI celle-ci devait être obligatoirement à l'IS aussi.

C'est faux.

vous les professionnels du droit fiscale

Je ne suis pas un "professionnel du droit fiscal".

Mais dans mon cas, où la compatibilité est maintenant effectuée par ma femme je me vois mal lui expliqué que créer un troisième société holding et tout ce que cela implique va simplifier la chose.

Ah ? J'ai suggéré ça moi ? Attendez, je me relis... non... non c'est pas là... non là non plus... vous êtes sûr ? Formel ? Certain ?

Qui plus outre : entre une détention mixte par des personnes physiques et une personne morale soumises à des régimes fiscaux différents et une détention par une unique personne morale soumise donc à un seul régime fiscal force est de reconnaître que vous avez une vision très conceptuelle de la simplicité.

Au niveau du remboursement, déjà il n’y a aucune urgence à le faire.

Sur du bas de bilan ?

Les avances à court terme sont remboursables à court terme (étonnant, non ?).

Et lorsque l’activité d’exploitation s’arrêtera à ce moment-là, la SASU pourra être convertie en holding et « comptablement » il doit bien y avoir moyen de transformer ce prêt en argent injecté par la holding ( ex-SASU) dans la SCI.

En clair vous ne savez pas quoi faire. Vous vous trouverez fort dépourvu quand le contrôle fiscal sera venu, c'est un des premiers trucs qu'ils regardent dans les sociétés IS (spoiler : art 314-1 pén).

Vous m'expliquerez en quoi vous comptez "transformer" ce prêt. On parle de montages juridiques et fiscaux, pas de magie noire (j'ai une révélation : la valise magique du professeur Badongo grand voyant mage africain très puissant qui transforme l'argent dont vous avez entendu parler sur ce forum ces dernières semaines bin en fait ça marche pas).

Note modération : je viens de constater qu'un mot désignant un oiseau africain était interdit sur le forum. Je pense que l'on peut aussi interdire le mot "mage" et l'arobase.

Bonjour,

Concernant le remboursement de mon côté je ne comptais jamais le faire. Je m’aperçois aujourd’hui que c’est une erreur.

La sci gagne de l’argent via les loyer donc je peux toujours commencer le remboursement petit à petit. Dans la convention de compte je n’ai pas mis de condition particulière quant aux modalités de remboursement.

Pour éviter cela, il fallait faire SAS 99%, vous 1%

Si j’ai bien compris, faire 99% perso et 1% SCI permet de ne pas avoir à rembourser les apports ? Je peux toujours le faire.

Concernant le remboursement de mon côté je ne comptais jamais le faire. Je m’aperçois aujourd’hui que c’est une erreur.

Pour moi en tout cas, c'est effectivement une erreur. Et ne dites surtout pas à un contrôleur que vous ne comptiez pas rembourser, il aura des étoiles dans les yeux... (dommage que ce soit couvert par le secret pro mais j'ai un jour vécu ça, j'étais à côté du client, j'ai cru que le sol s'ouvrait sous mes pieds en l'entendant dire tout ce qu'il ne fallait pas... et le contrôleur qui me regardait en souriant...).

La sci gagne de l’argent via les loyer donc je peux toujours commencer le remboursement petit à petit. Dans la convention de compte je n’ai pas mis de condition particulière quant aux modalités de remboursement.

Oui, un remboursement progressif s'impose. Votre difficulté étant que du coup, vous n'avez pas, comme je disais, sorti les fonds de façon définitive de la SAS. C'est ça, le problème. Ce que l'on doit chercher à faire c'est évidemment sortir les fonds de la SAS de façon définitive en franchise d'imposition sur les dividendes. Et là, c'est raté...

En plus vous êtes imposé aux revenus fonciers sur la moitié du résultat de la SCI !

Si j’ai bien compris, faire 99% perso et 1% SCI permet de ne pas avoir à rembourser les apports ? Je peux toujours le faire.

99% SAS et 1% perso - voire 100% SAS. Et ce n'est pas suffisant pour faire disparaître l'obligation de remboursement mais c'est une des conditions.

Ce aui est ennuyeux c'est qu'il se pourrait bien que vous ne puissiez pas le faire si facilement. A vérifier mais a priori, une cession de vos parts de SCI serait soumise à droit de préemption urbain. Et puis, l'opération est taxable...

Vous avez suggéré que créer une holding était plus simple, relisez-vous svp .

Oui, je l'ai dit et je le confirme.

vous contredisez les dire d'un comptable, cela me semble étrange.

Cela n'est pas étrange : je suis en désaccord avec le comptable.

un prêt rémunéré à durée indéterminé [...] Qui vous à parler d’avance à court terme ?

Un prêt à durée indéterminée EST une avance à court terme.

Où est l’abus de confiance ?

A partir du moment où vous n'avez pas de stratégie de remboursement, il est là.

Brandir la menace du control fiscal me fait bien rire , c’est l’argument que vous utilisez quand vous ne savez plus quoi dire.

Non c'est juste le résultat de 25 années d'expérience des montages sociétaires, que vous n'avez pas.

Maintenant si vous préférez faire n'importe quoi en pensant que vous ne serez jamais contrôlé libre à vous. Vivre un à deux suicides de chefs d'entreprise tous les ans m'a donné une vision des choses un peu différente.

puisque que vous n’êtes pas un professionnel

Je suis un professionnel. Je ne suis pas avocat spécialisé en droit fiscal, nuance.

je ne vous demande pas de commenter.

Hé bien ne postez pas si vous ne voulez pas que l'on commente vos posts.

Mon comptable se chargera très bien de cette opération

En priant le ciel qu'il ait une bonne assurance RC.

Sur ce au revoir, ravi de vous avoir connu.

Bonjour Yebor ,

Merci pour la suggestion, pour ma part j'optimise comme cela :

- Mise en place de la participation et abondement maximum pour les versements sur PEE ( participation et versement libre )  .

- Prime macron pour ma femme : 6000 euros cette année et l'année dernière. Exonéré de charge social et d'IR. On verra pour l'année prochaine

- Cesu préfinance pour moi et ma femme qui permet un crédit d'IS

- Compte a terme chez mymoney bank pour le surplus de trésorerie puis achat d’un appartement cash via la SCI quand la trésorerie atteint un certain montant

Effectivement ça semble être un bon deal, si ce n'est que j'ai abandonné les CESU préfinancé, trop de paperasse et on a déjà les 50% de crédit d'impôt sur l'IR donc ça me semble être intéressant seulement si on dépasse les plafonds de dépenses pour l'IR

Et pour MyMoneyBank, je faisais aussi avec mais j'ai diversifié avec le crédit-agricole maintenant que les taux sont beaucoup plus intéressant que MyMoneyBank

Pas vraiment le temps de m'occuper d'appart / SCI pour le moment ;)

prêt inter-entreprise.

Bonjour,

Il faut que ton SARL fasse parti des associés de ta SCI.

Tu pourras ainsi lui prêter de l’argent.

(Tu paieras quand même l’IS sur cette argent côté SARL)

Bonjour.

Attention...

Quand la société IS prête, ce qui est évidemment très possible, il faut rembourser. Vous avez donc utilisé l'argent de la SARL mais vous ne l'en avez pas vraiment "fait sortir". La question de la sortie des fonds de la SARL en franchise d'imposition sur les dividendes est donc juste repoussée à plus tard.

Si la question qui se pose est bien celle d'une sortie définitive des fonds en franchise d'imposition sur les dividendes, il faut évidemment passer par d'autres schémas.

Il faut que ton SARL fasse parti des associés de ta SCI.

Pas forcément.

Sans holding évidement ( ca coûte cher)

Ca dépend des cas. Parfois c'est faux, la holding séparée pouvant être moins onéreuse que la holding mixte.

Bonjour.

Aucun. D'abord parce que je ne donne pas de conseil dans le cadre de mes interventions gratuites en forum et ensuite parce que je n'ai aucun élément pour répondre, je ne sais rien de vous...

Il n'y a pas de méthode standard. Cela dépend de multiples facteurs le premier - mais pas le seul ! - étant l'usage que vous comptez faire des fonds.

Mais m...rde à la fin !

Les réponses à ce genre de question ne sont pas standard, elles passent par une étude de chaque cas. Je ne vais pas engager ma RC en faisant des réponses gratuites sans connaître les données du problème.

Sur ce j'ai bien compris que vous voulez du conseil pointu sans payer. Cherchez-le ailleurs qu'avec moi.

Il donne parfois des pistes ou des éléments de réflexion, je trouve utile d'avoir des pro qui peuvent intervenir et indiquer que parfois on ne fait pas les choses correctement (que ce soit avocat ou EC).

Après c'est comme pour tout, ça reste son business, libre à lui de décider ce qu'il considère comme du conseil gratuit et ce qui doit être rémunéré

Je rejoints @Yebor.

Je ne suis pas d'accord avec tout ce que dit VincentB (heureusement dans un sens), ni le ton de certains messages.
Pour autant, je trouve globalement ses interventions pertinentes voir même très pertinentes. Il y a au contraire beaucoup de plus value sur ses interventions. Je rejoints également VincentB sur le fait qu'il est difficile de donner un conseil générique sur beaucoup de sujets. Et c'est normal qu'en tant que pro, il ai ses limites.