Investissement immobiler. Perso ou SCI ?

Personne ne sait ?

Est-ce au moins légal ce que je propose ?

Bonjour,

Pour une SCI, il faut être 2.

Bonjour et merci pour le retour.

Dans mon cas, être 2 pour faire cela, c'est plus un inconvénient qu'autre chose non ? (du moins ça ne m'apporte rien par rapport au fait d'être seul et de le faire en direct)

steuk a écrit : Bonjour à tous,

je songe dans un avenir proche à investir dans la pierre...
Pour cela, j'essaye de glaner des informations un peu partout et j'entends parler de SCI.
Le problème c'est que je ne comprends pas vraiment le ou les intérêt(s) que cela peut apporter.

Tout simplement cela permet d'acheter à plusieurs (donc aucun intérêt et de toute façon pas possible pour vous). Il est plus facile de partager, s'échanger ou transmettre des parts de capital d'une société que les m2 d'un appartement.

steuk a écrit : Tout d'abord que que je veux faire :
acheter un studio ou un 2 pièces, le mettre en location un certain nombre d'années puis le revendre

Deux idées me viennent alors à l'esprit:

1. J'achète en perso, mets en location, puis revend
2. J'achète en perso , mets en location pour ma société, ce qui en ferait un local pour travailler, pour une durée indéterminée, puis soit je remets en location, soit je revend

Quand vous dites "je mets en location pour ma société" vous voulez dire que vous louez ce studio à votre eurl ?
Cela est équivalent au cas 1 sauf qu'au lieu de louer à un locataire lambda vous louez à une société que vous connaissez bien 🤣
L'avantage c'est que sauf schizophrénie aigue vous ne risquez pas de vous facher avec votre locataire ; l'inconvénient c'est qu'il faut justifier, pour votre société, la location d'un studio (plutôt qu'un simple bureau)

steuk a écrit : Pour le point 2. je me demande si cela est rentable : à savoir sortir de la société un montant en loyer qui me revient est-il intéressant (je suis au fait que j'aurai l'IR en conséquent)? Cela rapporte moins qu'en louant normalement

Ah ? Pourquoi est-ce que cela rapporterait moins ?

kzg a écrit : l'inconvénient c'est qu'il faut justifier, pour votre société, la location d'un studio (plutôt qu'un simple bureau)

Deux raisons me viennent à l'esprit

1. [*:668938d41e]C'est pas plus cher à louer
   [*:668938d41e]Je peux manger au bureau !

kzg a écrit : Ah ? Pourquoi est-ce que cela rapporterait moins ?

Je vais le tourner autrement :
Si l'on met de côté le coût d'achat (qui est un investissement qui sera remboursé par la revente - j'espère 🙂 ), est-ce que le fait d'avoir un studio que je loue à mon EURL me permet d'avoir plus d'argent en perso que si je n'ai pas de studio (en gros à CA équivalent, aurais-je à la fin de chaque année plus de sous dans mon portefeuille via cette méthode ?) ?

steuk a écrit : Si l'on met de côté le coût d'achat (qui est un investissement qui sera remboursé par la revente - j'espère 🙂 ), est-ce que le fait d'avoir un studio que je loue à mon EURL me permet d'avoir plus d'argent en perso que si je n'ai pas de studio (en gros à CA équivalent, aurais-je à la fin de chaque année plus de sous dans mon portefeuille via cette méthode ?) ?

Au plan perso, vous achetez un appartement que vous mettez en location, vous percevez un loyer, peu importe que le locataire soit votre eurl ou un individu lambda.

Au plan de l'eurl, vous louez un local professionnel, pour lequel vous payez un loyer, peu importe que ce local soit le studio appartenant au gérant de l'eurl ou un bureau quelconque.

Ou alors vous voulez comparer le fait de domicilier l'eurl dans ce studio en location ou chez vous ? C'est ça ? Intuitivement je dirais que ça revient au même du moment que le loyer payé par l'eurl est équivalent dans les 2 cas.

Bonjour,

Il y a un gros impact : La trésorerie !

Il y a tout de même les échéances de l'emprunt à rembourser.

Un impact pour la tréso, oui et non car mettons qu'actuellement je me verse 10000€ par mois (doux rêve), si demain je loue un appart a ma société pour 1000€/mois, je me verserai 9000€ (et verrai a la fin de l'année si je récupère plus).

En fait la comparaison que je veux faire c'est :
Cas 1: pas d'appartement, avec un CA de 100k€ a la fin de l'année il me reste 55k€
Cas 2: appartement loué a ma societe, avec un CA de 100k€ a la fin de l'annee il me reste plus ou moins de 55k€ ? (En comptant evidemment l'argent récupéré par le loyer)

Bonjour,

Et l'emprunt ? Il faut bien le payer.

C'est bien de la tréso en moins par rapport à une partie de chez soi.

steuk a écrit : Un impact pour la tréso, oui et non car mettons qu'actuellement je me verse 10000€ par mois (doux rêve), si demain je loue un appart a ma société pour 1000€/mois, je me verserai 9000€ (et verrai a la fin de l'année si je récupère plus).

Bah non vous vous versez 10000€, 9000€ de rémunération et 1000€ de loyer. Mais vous devez payer la mensualité du crédit, il vous restera donc 9000€

Si vous louez à un locataire, vous percevez 10000€ de rémunération et 1000€ de loyer. Après remboursement du crédit il vous reste 10000€.

steuk a écrit : En fait la comparaison que je veux faire c'est :
Cas 1: pas d'appartement, avec un CA de 100k€ a la fin de l'année il me reste 55k€
Cas 2: appartement loué a ma societe, avec un CA de 100k€ a la fin de l'annee il me reste plus ou moins de 55k€ ? (En comptant evidemment l'argent récupéré par le loyer)

Le loyer que vous verse votre société constitue un revenu foncier qui sera imposé à l'IR.

L'impact sur la treso (perso ou pro) j'en fait mon affaire, là n'est pas ma question

kzg a écrit : Le loyer que vous verse votre société constitue un revenu foncier qui sera imposé à l'IR.

C'est là où je veux en venir: cet argent que je me verse en loyer est imposé a l'IR. Mais cette meme somme versée (en tant que salaire mettons) serait soumise a plus de charge non.

Donc au niveau de l'argent que je récupère depuis la société, est-ce qu'au final je donne moins aux organismes en faisant 9000 de salaire et 1000 de location ou en faisant 10000 de salaire ?

steuk a écrit : C'est là où je veux en venir: cet argent que je me verse en loyer est imposé a l'IR. Mais cette meme somme versée (en tant que salaire mettons) serait soumise a plus de charge non.

Donc au niveau de l'argent que je récupère depuis la société, est-ce qu'au final je donne moins aux organismes en faisant 9000 de salaire et 1000 de location ou en faisant 10000 de salaire ?

Oui mais la différence ne doit pas être énorme. Si c'est la seule raison pour laquelle vous envisagez de louer à votre société plutôt qu'à un autre locataire vous faites un mauvais calcul.

Mettons que la rémunération est taxée à 40% et les loyers à 20%.

En louant à votre société, vous percevez 9000€ de rémunération et 1000€ de loyer.
Total net = 9000*60% + 1000*80% = 6200€

En louant à un "vrai" locataire, vous percevez 10000€ de rémunération et 1000€ de loyer.
Total net = 10000*60% + 1000*80% = 6800€

Je suis tout a fait d'accord mais je ne vise pas la rentabilité max. Je vise juste l'autofinancement du prêt avec les deductions d'impots qui vont bien (et si au passage ca m'apporte un peu plus que de me verser du salaire c'est cool).

steuk a écrit : Je suis tout a fait d'accord mais je ne vise pas la rentabilité max. Je vise juste l'autofinancement du prêt avec les deductions d'impots qui vont bien

En bref : vous achetez un studio à titre personnel. Ok

Question : avez-vous besoin d'un studio pour votre EURL ?
Si oui, alors sans doute est-il intéressant que votre société loue ce studio plutôt qu'un autre. Vous payerez un peu plus d'IR en raison des revenus fonciers mais vous économiserez sur les cotisations sociales.
Si non, alors mieux vaut le louer à un locataire, et continuer à domicilier votre société chez vous.

Ok, merci pour les infos.

La location aux particuliers me gene pour les points suivants:
Si pas de locataires la 1ere année, perte du benefice duflot (pas de reduction d'impôts sur 9ans...ouch)
Les locataires ne payent pas toujours.
Les locataires degradent.

Voila les 3 points qui me feraient privilegier la location a mon entreprise meme si je n'ai pas un besoin absolu de louer un studio pour le boulot.

steuk a écrit : Ok, merci pour les infos.

La location aux particuliers me gene pour les points suivants:
Si pas de locataires la 1ere année, perte du benefice duflot (pas de reduction d'impôts sur 9ans...ouch)
Les locataires ne payent pas toujours.
Les locataires degradent.

Voila les 3 points qui me feraient privilegier la location a mon entreprise meme si je n'ai pas un besoin absolu de louer un studio pour le boulot.

🙄
Je ne comprends pas.
Vous faites un investissement locatif mais vous ne louez pas. 😲

Alors que gagnez-vous dans cet investissement ?
- aucune entrée de cash : le "loyer" que vous verse votre EURL c'est autant qu'elle ne pourra pas vous verser en rémunération
- une économie d'impôt : moins de rémunération donc moins de cotisations (soit environ 40% du montant qui passe en "loyer"), et vous aurez un peu plus d'IR à payer cause revenus fonciers, mais passons.

Le rendement brut de votre investissement c'est donc 12*Loyer mensuel*40% / prix d'acquisition. Sachant qu'avec un loyer plein la rentabilité locative brute d'un bien à Paris tourne autour de 5%, là on doit être à 2%. Et vous financez en empruntant à combien ? 3% ? 3,5% ? Jamais entendu parler de l'effet de levier ? Ici il joue contre vous !!
Sauf si c'est pour du blanchiment (franchement je ne vois que ça !) votre opération ne présente aucun intérêt, au contraire vous allez perdre de l'argent.
En pratique, vous allez payer 100 à la banque (intérêts d'emprunt) pour éviter de payer 50 à l'état (cotisations).

Retenez bien :
On n'investit pas dans le seul et unique but de faire une économie fiscale, on investit d'abord parce qu'on pense que l'investissement est rentable. Si en plus l'investissement en question bénéficie d'une fiscalité avantageuse, c'est encore mieux (voire...) mais cela ne doit pas être la raison n°1 pour décider d'investir.

Bonjour,

Je ne comprend pas non plus l'intérêt du montage. Même si vous trouviez un locataire à un loyer de 1/3 du loyer normal, vous auriez plus de revenus nets que dans votre montage risqué (car pas de justification de l'utilité pour l'activité).

NB : Il ne faut pas oublier que la nouvelle loi sur la limitation des loyers (20% d'un loyer médian) est un élément à prendre en compte aussi pour ne pas prévoir une rentabilité à trop long terme.

kzg a écrit : On n'investit pas dans le seul et unique but de faire une économie fiscale

L'intérêt d'un tel investissement (pour moi et pour le moment) c'est l'idée d'avoir un bout de pierre supplémentaire qui ne me coute "rien" (prêt auto-financé par le loyer généré). La rentabilité (du moins à court terme) n'est pas ce qui me préoccupe, je veux juste l'avoir à dispo et bénéficier des aides qui vont bien, je verrai alors dans un avenir plus lointain pour le louer à un particulier.

Mon idée n'est peut-être pas bonne (c'est le pourquoi de ces questions car je cherche juste à comprendre les différents mécanismes, et à vous lire cela semble une hérésie plus qu'autre chose), mais je pensais mon idée bien-fondée sur les points suivants :

1. Je suis sûr d'avoir la déduction d'impôt (18% actuellement) sur 9ans car je mets en location dès le début (si la règle n'a pas changé depuis qu'on est en Duflot), alors qu'en location particulier, si je ne trouve pas de locataire je l'ai dans l'os (ou alors je baisse drastiquement le loyer...ce qui revient à dire que je l'ai dans l'os aussi 🙂 ) - j'ai le cas de mon cousin qui est un peu dans la m**** à cause de ça car les agences lui avaient dit pas de problème et il a galéré à trouver un locataire (0 rentrée d'argent la 1ère année et pas de déduction d'impôts !!!)
2. Si le loyer "vaut" 500€ vers chez moi, je peux me le louer 600€ sans problème (et sans avoir d'agence qui se sert au passage).

Est-ce une erreur de penser de cette manière ?

steuk a écrit : L'intérêt d'un tel investissement (pour moi et pour le moment) c'est l'idée d'avoir un bout de pierre supplémentaire qui ne me coute "rien" (prêt auto-financé par le loyer généré)

Encore une fois : quel loyer ?
Si vous parlez du loyer que vous verserait votre eurl, c'est de l'argent qui vous appartient déjà puisque s'il ne vous est pas versé sous forme de loyer il le sera sous forme de rémunération. Vous mettez dans une poche ce que vous avez dans une autre, ce n'est pas comme ça que vous allez rembourser le prêt.

steuk a écrit : 1. Je suis sûr d'avoir la déduction d'impôt (18% actuellement) sur 9ans car je mets en location dès le début (si la règle n'a pas changé depuis qu'on est en Duflot), alors qu'en location particulier, si je ne trouve pas de locataire je l'ai dans l'os

Si vous ne trouvez pas de locataire c'est que le bien n'est pas une bonne affaire (NB : c'est souvent le cas des biens vendus pour défiscalisation, comme par hasard).

D'autre part je doute que vous bénéficiiez d'une quelconque déduction fiscale en louant à une personne morale (l'investissement Duflot pose des conditions quant à l'identité du locataire).

Et même en admettant que vous en bénéficiiez, il reste 82% à financer.

kzg a écrit : Encore une fois : quel loyer ?
Si vous parlez du loyer que vous verserait votre eurl, c'est de l'argent qui vous appartient déjà puisque s'il ne vous est pas versé sous forme de loyer il le sera sous forme de rémunération. Vous mettez dans une poche ce que vous avez dans une autre, ce n'est pas comme ça que vous allez rembourser le prêt.

Je sais que dans les 2 cas l'argent est versé, sauf qu'à priori (compte tenu des charges + faible que le coût d'IR) cela revient à dire que si j'ai par exemple 100K€ de CA, je pourrai me verser un salaire de 2000€ et un loyer de 600€ (total 2600€), il me restera à la fin autant d'argent sur la société que si je me verse 2500€ de salaire (sans loyer à côté) - les chiffres sont arbitraires, juste pour dire que j'en ai plus dans la poche de cette façon, non ?

kzg a écrit : Si vous ne trouvez pas de locataire c'est que le bien n'est pas une bonne affaire (NB : c'est souvent le cas des biens vendus pour défiscalisation, comme par hasard).

C'est malheureusement souvent le cas et on ne le sait pas à l'avance (à moins de bien connaître le marché immobilier évidemment), c'est pourquoi je cherche à me protéger de ça.

kzg a écrit : D'autre part je doute que vous bénéficiiez d'une quelconque déduction fiscale en louant à une personne morale (l'investissement Duflot pose des conditions quant à l'identité du locataire).

Ca c'est un réel problème pour moi dans ce cas.

Du coup, vu que ma méthode ne semble pas bonne, je ne sais pas si je vais me lancer de suite dans un Duflot, je préfère attendre d'avoir les reins plus solides (pour amortir le choc s'il n'y avait pas de locataire ou si le loyer devait être beaucoup plus bas que prévu).

steuk a écrit : Je sais que dans les 2 cas l'argent est versé, sauf qu'à priori (compte tenu des charges + faible que le coût d'IR) cela revient à dire que si j'ai par exemple 100K€ de CA, je pourrai me verser un salaire de 2000€ et un loyer de 600€ (total 2600€), il me restera à la fin autant d'argent sur la société que si je me verse 2500€ de salaire (sans loyer à côté) - les chiffres sont arbitraires, juste pour dire que j'en ai plus dans la poche de cette façon, non ?

Oui, à la louche ce que vous avez en plus dans la poche c'est 30 à 40% du loyer, soit 200€.

steuk a écrit :

kzg a écrit : Si vous ne trouvez pas de locataire c'est que le bien n'est pas une bonne affaire (NB : c'est souvent le cas des biens vendus pour défiscalisation, comme par hasard).

C'est malheureusement souvent le cas et on ne le sait pas à l'avance (à moins de bien connaître le marché immobilier évidemment), c'est pourquoi je cherche à me protéger de ça.

Facile : oubliez la défiscalisation ! Investissez dans un bien de qualité, que vous louerez plus facilement et plus cher.

Encore une fois : On n'investit pas dans le seul et unique but de faire une économie fiscale, on investit d'abord parce qu'on pense que l'investissement est rentable.
Un appartement qui trouve difficilement un locataire ou pour lequel le loyer doit être revu à la baisse n'est pas rentable. C'est en soi un mauvais placement. Le fait qu'il y ait une déduction fiscale ne compense pas cette réalité. Au contraire ça devrait vous mettre la puce à l'oreille : s'il faut une incitation fiscale pour que ce bien se vende, ça veut dire que sans cette incitation fiscale il ne se vendrait pas. Pourquoi ?

kzg a écrit : Encore une fois : On n'investit pas dans le seul et unique but de faire une économie fiscale, on investit d'abord parce qu'on pense que l'investissement est rentable.
Un appartement qui trouve difficilement un locataire ou pour lequel le loyer doit être revu à la baisse n'est pas rentable. C'est en soi un mauvais placement. Le fait qu'il y ait une déduction fiscale ne compense pas cette réalité. Au contraire ça devrait vous mettre la puce à l'oreille : s'il faut une incitation fiscale pour que ce bien se vende, ça veut dire que sans cette incitation fiscale il ne se vendrait pas. Pourquoi ?

L'idée est bien que l'investissement soit rentable, mais je me dis "s'il ne l'est pas, il faut quand même que je protège mes fesses" (d'où l'intérêt sur l'économie fiscale autant à l'achat que sur l'argent généré par les loyers)!
Je n'ai malheureusement pas l'oeil pour savoir si un bien sera rentable ou non (certains indicateurs permettent de faire des suppositions, mais jamais des affirmations).

Je ne suis pas d'accord sur le fait que l'incitation fiscale signifie systématiquement mauvais placement (plutôt un lobbying d'état visant à engraisser les gros constructeurs qui du coup gonflent les prix de ces biens par rapport aux biens classiques) mais ça c'est un autre débat 😉

steuk a écrit : L'idée est bien que l'investissement soit rentable, mais je me dis "s'il ne l'est pas, il faut quand même que je protège mes fesses" (d'où l'intérêt sur l'économie fiscale autant à l'achat que sur l'argent généré par les loyers)!

Avant de penser à comment vous "protéger les fesses" dans le cas où l'investissement ne soit pas rentable, pensez à comment augmenter les chances pour qu'il le soit.

Il y a 2 façons de gérér un risque :
(i) tenter de limiter sa probabilité de réalisation,
(ii) tenter de limiter son impact.
En immobilier cela revient à
(i) choisir un bien de qualité, bien situé, proche commerces etc. pour avoir davantage de chances de trouver un locataire, et choisir un locataire avec un bon dossier pour avoir davantage de chances qu'il paye son loyer
(ii) prendre une assurance loyers payés, ou louer en meublé (bail plus court) etc.

steuk a écrit : Je n'ai malheureusement pas l'oeil pour savoir si un bien sera rentable ou non (certains indicateurs permettent de faire des suppositions, mais jamais des affirmations).

steuk a écrit : Je ne suis pas d'accord sur le fait que l'incitation fiscale signifie systématiquement mauvais placement (plutôt un lobbying d'état visant à engraisser les gros constructeurs qui du coup gonflent les prix de ces biens par rapport aux biens classiques) mais ça c'est un autre débat 😉

Cela répond pourtant en partie à votre interrogation précédente.
En "offrant" un avantage fiscal, l'Etat incite les contribuables à financer des projets à sa place. Si ces projets étaient rentables et peu risqués, il les financerait lui-même, vous ne croyez pas ?

S'il ne le fait pas, c'est donc que ces projets sont trop risqués. Ou pas rentables. Ou les deux.

Il faut être naif pour croire qu'une déduction fiscale est un "cadeau" offert sans contrepartie ! Mais les gens sont naifs, conséquence les constructeurs et promoteurs gonflent les prix.

Bonjour,

kzg a écrit : Encore une fois : On n'investit pas dans le seul et unique but de faire une économie fiscale, on investit d'abord parce qu'on pense que l'investissement est rentable.

+ 1

Une affaire doit être bonne par elle-même pas uniquement au travers des aides fiscales.

Il suffit qu'une condition ne soit pas remplie pour tout perdre.

Pour limiter les risques, j'ajouterai notamment :
- Prendre un bien immobilier dans un lieu que l'on connait. Pas à l'autre bout de la France sur les conseils d'un commercial.
- Aller visiter pour comparer la pub à la réalité... Je viens justement de visiter une maison avec 2 places de parking dont une couverte. La place couverte est présentée comme couverte car elle est sous un arbre...
...

Merci pour vos éclaircissements.

Bah dans l'idée acheter un T2 et le placer en location oui c'est tout a fait légal, c'est même très banal. Et le revendre X années plus tard aussi.
Après je ne vois pas trop l'intérêt de le louer à sa propre entreprise. Pour faire sortir l'argent via un loyer et passer ca dans les charges ? Ya un truc à gagner en faisant ca ?
Pour ce qui est d'une SCI, voilà qui pourra peut être vous apporter quelques informations :
Utilité d'une SCI : http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-05260268.html
Les avantages de la SCI : http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-62167970.html
Mais quoiqu'il en soit ... tu ne peux la faire seul.

L'investissement immobilier pour une bonne défiscalisation ? Oui, moi je vois pas trop non plus dans cela la volonté de l'état de nous forcer la main. Mais je ne vois pas non plus de bons gains à en tirer. Du moins pour les petits investisseurs.

Bonjour,

lola34 a écrit : L'investissement immobilier pour une bonne défiscalisation ? Oui, moi je vois pas trop non plus dans cela la volonté de l'état de nous forcer la main. Mais je ne vois pas non plus de bons gains à en tirer. Du moins pour les petits investisseurs.

La plupart du temps les aides sont accordées pour des endroits où il n'y aurait pas de fonds pour lancer des programmes immobiliers.

C'est pour cela qu'il faut être prudent.