Investir dans une SCI avec mon SARL
Question j'imagine mainte et mainte fois poser ...
J'ai envie d'investir mon cash dans une SCI qui va acheter des appartements, SCI que je vais monter "en famille". Chaque personne physique apportera des sous, et mon SARL également.
Le banquier me dit que ce n'est peut être pas possible, et que mon entreprise fera uniquement des apports en compte courant.
Qui a déjà fait ça, avez vous des retours sur le sujet, faisable pas faisable ?
Cordialement
Findus
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findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007Bonjour,
Pouvez vous nous expliquer pourquoi ce "non" catégorique ?
ça pourrait nous éclairer car nous sommes plusieurs ici à le faire...
Amicalement
FindusEURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26868Nombre de likes : 418Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Je vous rappelle déjà mes arguments :findus a écrit : Pouvez vous nous expliquer pourquoi ce "non" catégorique ?
ça pourrait nous éclairer car nous sommes plusieurs ici à le faire...
- Cela nécessite de garder les deux structures pendant toute la durée de possession du bien. Donc coût des structures tous les ans, 2 déclarations tous les ans, 2 juridiques tous les ans, même en cas d'arrêt d'activité individuelle ou de retraite, sinon fusion qui suppose que la SCI est à l'IS. Quoi que 2 déclarations tous les ans, 2 juridiques tous les ans... Je devrais le proposer à tous mes clients.
- Cela veut dire qu'une part ou la totalité de la SCI sera à l'IS. Cette part ne bénéficiera pas lors de la cession du bien de l'abattement pour durée de détention du bien lors de la revente (abattement dont bénéficient les particuliers qui détiennent en direct ou par une SCI transparente).
- En cas de revente, la part à l'IS devra compter les amortissements en moins de la valeur d'acquisition pour calculer la plus value. Cela augmentera le montant de la plus value (qui pourrait dépasser le taux d'imposition au moment de l'amortissement).
- Les droits d'enregistrement de cession de parts pour une société à prépondérance immobilière sont à 5%.
- Les amortissements ne se pratiquent pas sur la totalité de la valeur du bien. Cela réduit l'intérêt pendant la vie du bien. En effet, une part du prix est représentative de la valeur du terrain. Si on compare un appartement identique à Paris et à Nantes. La différence de prix est principalement liée au terrain. Généralement les terrains sont comptés entre 15 et 20% de la valeur du bien (donc part non amortissable). Mais l'administration fiscale commence à regarder de près ces choix. Des cas de notifications de redressement à plus de 50% de la valeur du bien ont été observés en 2017.
- Les amortissements se pratiquent sur une durée de minimum 30 ans pour une habitation. L'administration donne les durées suivantes : pour un bureau une durée de 20 à 50 ans, pour les biens d'habitation, c'est 50 à 100 ans (25 à 33 ans pour les maisons dites "ouvrières").
...Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
jmolive
Nombre de posts : 2199Nombre de likes : 8Inscrit : 24 mars 2012Ha ben Acathla, fallait nous dire que c'était HMG ton comptable 😃
@Findus : fait le changer d'avis en lui mettant un lingot supplémentaire dans son coffre de Singapour 8)
Il faut calculer l'amortissement et la plus-value lors de la revente.
D'un coté, le terrain n'entre pas dans l'amortissement et limite aussi la PV lors de la revente, donc l'IS.
Ensuite, si la SCI rachète sur le même exercice que la vente, elle peut annuler la PV et donc l'IS.
Et tant que le système tourne, la SCI encaisse des loyers qui peuvent faire une rémunération à 50 ans et ainsi valider des trimestres en étant en vacances ou à la pré-retraite.
Et le jour où on décède, on laisse une SCI a ses enfants qui génère un revenu.
L'objectif n'est pas de revendre l'immobilier dans la SCI pour faire un bénéfice personnel, mais se générer un petit revenu régulier, qu'on aura loisir de moduler selon les stocks disponibles dans la SCI et les années de bons/mauvais revenus, peu/fort besoins.Gérant maj. EURL IS clot 30/09 - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26868Nombre de likes : 418Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Sauf que ce n’est pas la sci qui appartient directement, c’est l’eurl.
Il faudrait vérifier les droits de succession dans ce cas.
NB : pour transmettre à ses enfants, le mieux est qu’ils soient nu-propriétaires.Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007Effectivement, pour un freelance qui vient juste toucher l'ARE après une démission, faire une pige de 2 ans, et retourner chez papa/maman (en CDI), l'intérêt ne faire ce montage est nul.
On parle de vieux roublards qui veulent continuer jusqu'à la retraite (50 ans - un freelance part à la retraite tôt lorsqu'il a bien investi).
Pour la double compta, en prenant le même comptable, on peut s'arranger (jmolive, un MP si besoin)
ma SCI est full IS. Je ne sors pas de DIV pour réinvestir.
l'achat est à Paris, pour le prix du terrain ça devrait le faire 🤣
j'ai bien fait de prendre un comptable pour ma SCI. Je pense que ses choix seront bons pour éviter un redressement. La comptabilité c'est facile (avec les guides "pour les nuls") , mais l'assurance "pas de controle fiscal" en le faisant faire par un comptable, ça n'a pas de prix.............EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
François2
Nombre de posts : 320Nombre de likes : 2Inscrit : 24 janvier 2018Bonjour la communauté,
L'investissement peut se faire a tout moment de l'année ou on doit absolument attendre la fin d'année après avoir payé l'IS.
L'investissement au niveau de la comptabilité est considéré comme un active ?
Merci. - Contacter en MP
Kellogs
Nombre de posts : 7Nombre de likes : 0Inscrit : 16 mai 2018De mémoire, mais je peux me tromper n'étant pas expert comptable, il faut que la SARL prévoie dans ses statuts l'activité d'acquisition et de revente de biens immobiliers. Si tu es gérant, il faudra obtenir l'accord de tous les actionnaires et ne pas léser les actionnaires.
Il semble plus opportun de se verser des dividentes et de les réinvestir dans des parts de SCI, mais en tant qu'actionnaire individuel. - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007Etrange réponse...
On peut le faire n'importe quand.
Mais je n'ai pas investis en direct depuis mon EURL, mais l'EURL a investi dans la SCI.
Une convocation d'une AG, je me suis payé une bonne bière un soir avec moi même...
A+EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
Kellogs
Nombre de posts : 7Nombre de likes : 0Inscrit : 16 mai 2018
Comme c'est une EURL tu n'as pas besoin de l'accord des actionnaires, vu que tu es seul actionnaie.findus a écrit : Mais je n'ai pas investis en direct depuis mon EURL, mais l'EURL a investi dans la SCI.A+
EURL/SASU => Pas besoin d'accord des actionnaires
SARL/SAS => Accord du commissaire aux comptes ou des actionnaires
Par ailleurs, l'activité d'investissement immobilier doit être listée parmi les activités de l'entreprise, mais c'est généralement le cas des statuts standards. - Contacter en MP
IT_AM
Nombre de posts : 75Nombre de likes : 0Inscrit : 8 décembre 2017Est ce que on doit payer l'IS sur la tréso investie ? - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26868Nombre de likes : 418Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Oui, pour utiliser de l'argent, il faut avoir payer l'impôt dessus.Membre-119636 a écrit : Est ce que on doit payer l'IS sur la tréso investie ?
Vos questions tournent toujours autour du même point.
Si votre idée était de créer une société en bénéficiant de l'ARE sans vous rémunérer et qu'à la fin du premier exercice, vous vous dites que vous aurez mal en payant l'IS... En effet. Mais il faut vous y préparer, vous ne pouvez pas y couper.Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007
n'y a t il pas une solution couplée à l'ARE pour arnaquer totalement le système ?hmg a écrit : Bonjour,
Oui, pour utiliser de l'argent, il faut avoir payer l'impôt dessus.Membre-119636 a écrit : Est ce que on doit payer l'IS sur la tréso investie ?
Vos questions tournent toujours autour du même point.
Si votre idée était de créer une société en bénéficiant de l'ARE sans vous rémunérer et qu'à la fin du premier exercice, vous vous dites que vous aurez mal en payant l'IS... En effet. Mais il faut vous y préparer, vous ne pouvez pas y couper.EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
Free-Worker-80609
Nombre de posts : 6Nombre de likes : 0Inscrit : 8 janvier 2014Bonjour à tous,
Toujours dans l'esprit investissement en "utilisant" l'argent de l'entreprise, quid de l'achat de place de parking ?
Les montants sont beaucoup plus faibles que pour un appartement, donc l'amortissement doit être sur une durée beaucoup plus courte que les 30 ans indqués par HMG et la plus-value est systématiquement exonérée d'impôt lorsque le prix de vente est inférieur à 15.000 €.
Est-ce une piste intéressante ? - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26868Nombre de likes : 418Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Pourquoi la valeur jouerai sur la durée d’utilisation d’unebien ?Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007les parkings sont intéressants, c'est une bonne piste.EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
ed0678
Nombre de posts : 58Nombre de likes : 0Inscrit : 28 septembre 2016Bonjour
je pensais que l'IS sera payé seulement au moment du remboursement de la trésorerie investie.hmg a écrit :
Oui, pour utiliser de l'argent, il faut avoir payer l'impôt dessus.Membre-119636 a écrit : Est ce que on doit payer l'IS sur la tréso investie ?
Donc, il y aura pas de paiement d'IS sur les sommes remboursées (SCI vers l'eurl) ? (sinon double imposition d'IS si j'ai bien compris) - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26868Nombre de likes : 418Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Sur le remboursement, non.
Sur les dividendes, oui à moins d'un régime mère-fille (avec uniquement imposition de 5% des dividendes).Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
Aurelien
Nombre de posts : 4594Nombre de likes : 4Inscrit : 22 mai 2012Bonjour,
j'ai une question concernant la détention d'une SCI via une SARL.
Si la SCI détenue est imposée au régime BNC IR, et a comme associé à 100% une SARL.
En cas de vente d'un bien immobilier détenu par la SCI, comment sera calculée et imposée la plus-value réalisée ?
Merci d'avance[url]https://www.freelance-info.fr[/url] [url]https://www.carriere-info.fr[/url] [url]https://www.turnover-it.com[/url] - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26868Nombre de likes : 418Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Euh...
Les SCI unipersonnelles : cela n’existe pas. Il faut 2 associés.
Par ailleurs : euh (bis)
Où avez vous vu qu’une SCI était directement imposable à l’irpp ?
Elle est soit transparente, soit imposée à l’is directement après option.
Si elle est transparente et ses associés personnes physiques, elle est imposée à l’irpp dans les mains de chaque associé en fonction de ses parts. S’il y a des associés imposés à l’is, il faudra réajuster en calculant un résultat créances-dettes pour ces associés et imposition à l’is pour la part leur appartenant dans les mains de chacun de ces derniers.
Si elle fait option pour l’is, elle y est directement.Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
sebica80
Nombre de posts : 21Nombre de likes : 0Inscrit : 18 novembre 2013😃 J'aime bien ce type des discutions, par exemple j'aime bien voir des caractères comme findus - dynamique, toujours en recherche sans franchir la ligne rouge de la légalité, ou hmg - équilibré, très compétent et bien avec ses pieds sur la terre.
Bravo! - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3815Nombre de likes : 11Inscrit : 10 avril 2007HMG est mon guide !
dommage, ça aurait pu être mon comptable, on aurait fait des folies tous les deux 😃
Merci pour cet hommage à Findus, et HMGEURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
NetworkNgineer
Nombre de posts : 7Nombre de likes : 0Inscrit : 14 juin 2018Hello,
Comment se porte ton montage findus ?
Un petit retour d'expérience après 4 ans?
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VincentB_
Nombre de posts : 2397Nombre de likes : 954Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour.
Les SCI unipersonnelles : cela n’existe pas. Il faut 2 associés.
Ahem ahem touss touss.
Si c'est très possible. Heureusement car j'en ai qqs-unes en clientèle...
Si la SCI détenue est imposée au régime BNC IR, et a comme associé à 100% une SARL.
J'ai un gros doutes sur les BNC... Revenus Fonciers, plutôt, non ?
En cas de vente d'un bien immobilier détenu par la SCI, comment sera calculée et imposée la plus-value réalisée ?
Elle est calculée selon les règles de l'IS et imposée selon le régime des plus-values professionnelles, art 238 bis K cgi. Désolé...
Edit : ah zut je me suis fait avoir, j'ai pas vu que c'était un déterrage de thread...
Avocat (non, pas celui qui se mange) - Contacter en MP
john1269
Nombre de posts : 4Nombre de likes : 0Inscrit : 4 août 2024Bonjour,
Je souhaite acquérir un bien en montagne et effectuer de la location meublée sous une SCI ou SASU Immobilière. Je souhaite réaliser cet investissement en utilisant une partie de mon excédent de cash de ma SASU. La répartition serait de 20% de parts de la SASU et 80% à titre personnel.
Ce montage est il envisageable ?
Merci par avance de vos retours
John
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 2397Nombre de likes : 954Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour.
effectuer de la location meublée sous une SCI ou SASU Immobilière.
NON.
La répartition serait de 20% de parts de la SASU et 80% à titre personnel.
NON !
Ce montage est il envisageable ?
NOOOOON !!!!!
A priori,complètement absurde. Désolé mais ça ne va pas du tout. Vous faites du meublé à l'IS, là ! En plus d'après les éléments fournis la part de financement via les sommes en réserves dans la SAS est misérable...Avocat (non, pas celui qui se mange) - Contacter en MP
john1269
Nombre de posts : 4Nombre de likes : 0Inscrit : 4 août 2024Bonjour,
Bonjour,
Merci pour votre retour et votre franchise.
Je comprends parfaitement vos conseils et vous en remercie, par ailleurs, seriez-vous me conseiller sur un montage permettant d’investir de manière conjointe avec ma SASU pour acquérir un bien immobilier à mettre en location meublé et en profiter à titre occasionnel ?
Merci par avance
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Free-Worker-729521
Nombre de posts : 7Nombre de likes : 0Inscrit : 11 septembre 2023Post modéréC'est tout à fait possible avec un compte courant d'associés dans le sens où tu prêtes X euros en tant que SARL à ta SCI qui te le rend (dès qu'elle le peut) et cela sans fiscalité.
Mais le mieux est de créer une holding. Avec le schéma suivant : avec la SARL, tu envoies la somme d'argent dans la holding et la holding envoie l'argent à la SCI sans presque aucune fiscalité, c'est la seule réelle niche fiscale en France, profitons-en !
Après il faut quand même réussi à acheter des biens rentables dans le locatif.
Pour cela, le mieux est d'investir dans une ville de taille moyenne en colocation ou courte durée et avec une optimisation fiscale : SCI à l'impôt sur les sociétés.
Pour calculer la rentabilité, le cash-flow et les impôts de ton futur investissement, je te conseille d'utiliser un simulateur de rentabilité locative en ligne, c'est un super simulateur de rentabilité locative.
Et surtout c'est 100% gratuit.
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john1269
Nombre de posts : 4Nombre de likes : 0Inscrit : 4 août 2024Merci de ta réponse et c est bien le schéma envisagé à l initial, mais mon expert comptable me dis que le montage est trop lourd et trop onéreux au vue de l enjeu (acquisition d un seul bien )
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 2397Nombre de likes : 954Inscrit : 11 juillet 2022C'est tout à fait possible avec un compte courant d'associés dans le sens où tu prêtes X euros en tant que SARL à ta SCI qui te le rend (dès qu'elle le peut) et cela sans fiscalité.
NON, NON, NON ET NON.
Mais le mieux est de créer une holding.
Conseiller un holding pour faire du meublé. Mais bien sûr.
c'est la seule réelle niche fiscale en France, profitons-en !
L'abus de cnews et autres médias d'extrême-droite est mauvais pour la santé mentale.
avec une optimisation fiscale : SCI à l'impôt sur les sociétés.
Conseiller l'IS pour du meublé relève d'un syndrome sociopathe aggravé. Je vous conseille de consulter rapidement.
un simulateur de rentabilité locative en ligne,
marenta, le retour. 😅
(sisi regardez bien l'hyperlien est bien planqué mais il est là !)
seriez-vous me conseiller sur un montage permettant d’investir de manière conjointe avec ma SASU pour acquérir un bien immobilier à mettre en location meublé et en profiter à titre occasionnel ?
Non car un tel montage est par définition mauvais.
Vous le faites sans montage, sans la SAS et en votre nom personnel à l'IR en BIC non-pro.
Avocat (non, pas celui qui se mange) - Contacter en MP
john1269
Nombre de posts : 4Nombre de likes : 0Inscrit : 4 août 2024Bonsoir Vincent,
Merci pour votre retour.
Le schéma d'une SASU (ou SARL) qui investit dans une SCI en conjointement avec une personne physqiue et pour tant bien l'objet de ce sujet débuté il y a plusieurs années par "Findus".... Bref les temps ont changés 😀
Vous le faites sans montage, sans la SAS et en votre nom personnel à l'IR en BIC non-pro.
Oui mais cela revient à prendre 30% de FT sur la sortie en dividendes et avec les réformes annoncées sur le LMNP saisonnières, ca devient confiscatoire !
C'est tout à fait possible avec un compte courant d'associés dans le sens où tu prêtes X euros en tant que SARL à ta SCI qui te le rend (dès qu'elle le peut) et cela sans fiscalité.
NON, NON, NON ET NON
Pouvez-vous m'expliquer pour quelle raison ?
Avec mes remerciements
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 2397Nombre de likes : 954Inscrit : 11 juillet 2022Le schéma d'une SASU (ou SARL) qui investit dans une SCI en conjointement avec une personne physqiue et pour tant bien l'objet de ce sujet débuté il y a plusieurs années par "Findus".... Bref les temps ont changés
Les temps n'ont absolument pas changé et on ne voit pas le rapport entre votre cas et celui de Findus qui fait de la location en nu.
Oui mais cela revient à prendre 30% de FT sur la sortie en dividendes
Ce qui reste la meilleure solution du point de vue fiscal.
avec les réformes annoncées sur le LMNP saisonnières, ca devient confiscatoire !
Réformes purement hypothétiques et qui si elles sont adoptées ne seraient onéreuses (et absolument pas confiscatoires, l'abus de cnews est mauvais pour la santé mentale je le rappelle) que pour ceux qui ne respectent pas le mode d'emploi du meublé.
Pouvez-vous m'expliquer pour quelle raison ?
Mes interventions gracieuses en forum ont leur limites.
Avocat (non, pas celui qui se mange)
